Hamburger Investmentmarkt noch in Wartestellung – Transaktionsvolumen erreicht zum Halbjahr 1,3 Milliarden Euro

Halbjahresergebnis verfehlt das Vorjahresresultat um 29 Prozent
Ausgesetzte Core-Transaktionen im Bürosegment sorgen für unterdurchschnittliches Transaktionsvolumen
Stabile Renditen bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien
Nachholeffekt in der zweiten Jahreshälfte erwartet

Hamburg, 7. Juli 2021 – Der Hamburger Investmentmarkt hat nach Angaben von Colliers das erste Halbjahr 2021 mit einem vergleichsweise moderarten Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro beendet. Das Ergebnis verfehlt damit den starken Vorjahreswert um 29 Prozent und liegt 21 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt von 1,6 Millarden Euro. Nachdem auf dem Hamburger Markt insbesondere zum Ende des Jahres 2020 noch zahlreiche Großabschlüsse das Transaktionsvolumen auf über 5 Millarden in die Höhe getrieben hatten, war ein ruhigeres erstes Halbjahr 2021 jedoch bereits erwartet worden. Weitere Transaktionen befinden sich in der Vorbereitunsphase und werden erst in der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen. Das zweite Quartal lag mit einem Transaktionsvolumen von 679 Millionen Euro leicht über dem Resultat des Auftaktquartals.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: “Das erzielte Resultat ist für uns aus unterschiedlichen Gründen kein beunruhigendes Signal: Core-Produkte sind auf dem Hamburger Markt limitiert, dementsprechend sind Schwankungen des Transaktionsvolumens nicht ungewöhnlich. In 2016, als das bis dato höchste Resultat im Hinblick aus das Transaktionsvolumen erreicht wurde, haben wir im anschließenden Jahr einen Rückgang von 37 Prozent registriert. Auch im Folgejahr des Rekordergebnisses in 2018, als das Volumen in Hamburg 5,6 Millarden Euro erreicht hatte, sank das Transaktionvolumen im darauf folgenden Jahr um 25 Prozent. Ein vergleichbarer Effekt ist nun nach dem umsatzstarken Jahresendspurt in 2020 eingetreten. Hinzu kommt, dass dieser Effekt in der ersten Jahreshälfte noch durch die undurchsichtige pandemische Gesamtsituation verstärkt wurde. Positive Nachrichten aus dem Vermietungsmarkt mit stabilen Mieten und wieder anziehendem Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr, bringen aber zunehmend Planungssicherheit zurück und lassen uns optimistisch in die zweite Jahreshälfte blicken.“

Frank Albers, Head of Capital Markets Hamburg bei Colliers: „Die Frage nach dem richtigen Vermarktungsstart hat Investoren auch im ersten Halbjahr 2021 noch beschäftigt. Wir beobachten aber, dass diese Frage zunehmend beantwortet wurde und nun wieder vermehrt Produkt auf dem Hamburger Investmentmarkt angeboten wird. Prozesse sind wieder angelaufen und werden im zweiten Halbjahr auch zu einer höheren Transaktionsintensität führen. Insbesondere die bisher ausgebliebenen Core-Transaktionen im Bürosegment werden im weiteren Jahresverlauf hohe Aufmerksamkeit auf sich ziehen und mit starker Wettbewerbsdynamik gehandelt werden.“

Hohe Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien

Trotz ausbleibender großvolumiger Abschlüsse im Bürosegment im zweiten Quartal, bleibt die Assetklasse Büro zur Jahreshälfte mit 56 Prozent an der Spitze. Als klarer „Krisengewinner“ bestätigt sich derweil das Segment der Industrie- & Logistikimmobilen. Das in 2020 registrierte erhöhte Interesse an diesen Assets spiegelt sich nun in erhöhter Abschlussaktivität wider: Mit ingesamt neun Abschlüssen zur Jahresmitte überschreitet die Anzahl der Abschlüsse bereits den registrierten Wert des Gesamtjahres 2020. Mit einem Anteil von 19 Prozent am Transaktionsvolumen belegt die Nutzungsklasse den zweiten Rang und lässt sowohl Einzelhandelsimmobilien mit 10 Prozent, als auch gemischtgenutzte Objekte mit 9 Prozent hinter sich. Mit dem Verkauf des Fiege Mega Centers entfällt ebenfalls der größte Abschluss des ersten Halbjahres auf die Assetklasse Logistik. Hotelimmobilien wurden im bisherigen Jahresverlauf kaum gehandelt und leisteten keinen nenneswerten Beitrag zum Transaktionsvolumen. „Die Fokussierung auf die derzeit stark nachgefragten Assetklassen Büro und Industrie & Logistik im gewerblichen Segment bleibt uns mittelfristig sicherlich erhalten“, ordnet Hanekopf ein. „Darüber hinaus haben wir auch hohe Nachfrage im gewerblichen Wohnsegment feststellen können. Investoren zeigen derzeit hohes Interesse a Produkten im Bereich Mikroappartments und studentischem Wohnen.“

Einzeltransaktionen und nationales Kapital weiterhin dominant

Insbesondere auf der Käuferseite verteilt sich die Kapitalherkunft eindeutig: Lediglich 7 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfällt auf ausländisches Kapital. Im vergangenen Jahr lag der Anteil durch großvolumige Ankäufe der Signa und Tishman Speyer bei 46 Prozent. Ebenfalls deutlich unter den erfassten Vergleichswerten liegt der Anteil an Portfolio-Transaktionen. Nachdem der Wert in den letzten fünf Jahren in der Regel im Bereich von 30 Prozent lag, entfallen im bisherigen Jahresverlauf nur 9 Prozent des erzielten Transaktionsvolumens auf Portfolios, was sich ebenfalls in dem insgesamt verhaltenen Resultat zur Jahresmitte widerspiegelt. Auf Verkäuferseite belegen zum Ende des ersten Halbjahres Corporates/Eigennutzer mit einem Anteil von 30 Prozent den ersten Rang. „Neben dem erwähnten Verkauf des Hallenkomplexes von Fiege im Moorfleet, wurden bereits im ersten Quartal mit den Verkäufen der Zentralen von Hamburg Süd und DEA weitere Verkäufe von Unternehmensimmobilien registriert“, erläutert Albers. „Corporates prüfen derzeit ihre derzeitigen Standorte in Hinblick auf die Umsetzungsmöglichkeiten von New Work und zunehmender Flexibilisierung. Dies beeinflusst nicht nur zukünftige Anmietungsentscheidungen, sondern beinhaltet auch das Reevaluieren von im Eigentum gehaltenen Immobilien.“

Renditen im Bürosegment unverändert

Das Ausbleiben von Transaktionen im Premium-Segment im zweiten Quartal hat zu einer stabilen Renditeentwicklung bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien geführt. Die Spitzenrenditen notieren mit 3,00 Prozent 20 Basispunkte unter dem Vorjahreswert, während Einzelhandelsimmobilien weiterhin unverändert 3,30 Prozent erreichen. Eine deutliche Renditekompression hatte hingegen der erhöhte Wettbewerbsdruck im Industrie- & Logistik-Segment zur Folge: Die Spitzenrendite unterschreiten mit 3,55 Prozent den Vorjahreswert von 4,20 Prozent deutlich. „Auch im Bürosegment sind in der zweiten Jahreshälfte weitere Korrekturen nach unten möglich“, ist sich Albers sicher. „Verkäufer akzeptieren in der aktuellen Marktphase keine Preisabschläge.“

Ausblick: Transaktionsvolumen im Bereich von 4 Milliarden Euro weiterhin realistisch

„Über den Zeitraum der vergangenen fünf Jahre wurden in Hamburg im Schnitt ein Drittel des Transaktionsvolumens in der ersten Jahreshälfte erzielt, die zweite Jahreshälfte ist traditionell deutlich stärker. Dieser Trend wird sich in diesem Jahr erneut bestätigen. Dies gilt derzeit unter den genannten Vorzeichen und der pandemiebedingten Orientierungsphase, die nun zunehmend abgeschlossen ist, in besonderen Maße“, resümiert Hanekopf. „Im weiteren Jahresverlauf werden wir auch wieder große Landmark-Deals sehen, an denen es 2021 bisher gemangelt hat. Sofern der erwartete Aufholeffekt noch vor Jahresende an Fahrt gewinnt, sind auch die von uns zu Jahresbeginn erwarteten 4 Milliarden Euro an Transaktionsvolumen weiterhin zu erreichen“, prognostiziert Albers.

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