Hamburger Investmentmarkt gewinnt im dritten Quartal an Momentum

Transaktionsvolumen steigt auf 2,2 Milliarden Euro
Drittes Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 874 Millionen stärkstes Einzelquartal im Jahresverlauf
Spitzenrenditen im Büro- und Einzelhandelsbereich unverändert

Hamburg, 6. Oktober 2021 – Der Hamburger Investmentmarkt hat nach Angaben von Colliers nach dem vergleichsweise moderaten Ergebnis aus dem ersten Halbjahr 2021 Schwung aufgenommen und ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 2,2 Millarden Euro erreicht. Das Resultat verfehlt zwar den starken Vorjahreswert, der von zahlreichen Großabschlüssen in die Höhe getrieben wurde, um 36 Prozent und liegt 14 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt, zeigt aber auch den für die zweiten Jahreshälfte erwarteten Aufwärtstrend mit einer erkennbaren Marktbelebung. Die deutsche Wirtschaft erholt sich – inbesondere in den kontaktintensiven Dienstleistungsbereichen – zunehmend von der Corona-Krise. Kurzarbeit wurde spürbar abgebaut, private Konsumausgaben steigen wieder an und die vom ifo Institut erhobene Einschätzung zur aktuellen Geschäftslage vieler Unternehmen im Handel und im Dienstleistungssektor hat sich deutlich verbessert.

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Diese Trendumkehr spüren wir auch auf dem Hamburger Investmentmarkt: Nachdem das Resultat von 600 Millionen im Auftaktquartal noch verhalten war, steigerte sich das Transaktionsvolumen auf 680 Millionen im zweiten Quartal und erreichte nun mit 874 Millionen im dritten Quartal das höchste Ergebnis im bisherigen Jahresverlauf. Diese sukzessive Steigerung spiegelt die derzeit wieder anziehende Dynamik wider, und wir gehen davon aus, dass sich dieser positive Trend bis zum Jahresende fortsetzen wird.“

Geringere Anzahl an großvolumigen Landmark-Deals beeinflusst das Gesamtvolumen

Die Verluste im Vergleich zum Vorjahresergebnis basieren derweil primär auf der geringeren Anzahl an Großabschlüssen im dreistelligen Millionenbereich. Zum Vorjahreszeitpunkt hatten sich 12 Abschlüsse oberhalb von 100 Millionen in diesem Größensegment allein auf 2,2 Millarden Euro summiert und damit exakt den Wert erreicht, der nun über alle Größenklassen hinweg verzeichnet werden konnte.

Frank-D. Albers, Head of Capital Markets Hamburg bei Colliers: „Vergleicht man allerdings die gesamte Anzahl an Abschlüssen, so wird klar, dass die Marktaktivität mit 62 registrierten Abschlüssen im Vergleich zu 63 Transaktionen im Vorjahreszeitraum insgesamt keineswegs geringer war. Die geringere Anzahl an großvolumigen Transaktionen im bisherigen Jahresverlauf lässt hingegen nicht auf marktspezifische Veränderungen im Nachgang der Corona-Krise schließen, sondern hängt vielmehr mit dem begrenzten Angebot an Core-Produkt auf dem Hamburger Investmentmarkt zusammen. Vermarktungsstarts sind jedoch im dritten Quartal wieder zunehmends angelaufen, so dass im Abschlussquartal auch wieder mit Transaktionen im großvolumigeren Segment gerechnet werden kann.“

„Schwankungen im Hinblick auf das Transaktionvolumen sind insbesondere nach sehr starken Perioden mit hoher Abschlussintensität, wie Ende vergangenenen Jahres, nicht ungewöhnlich“, ergänzt Hanekopf. „In 2016, als das bis dato höchste Resultat im Hinblick aus das Transaktionsvolumen erreicht wurde, haben wir im anschließenden Jahr einen Rückgang von 37 Prozent registriert. Auch im Folgejahr des Rekordergebnisses in 2018, als das Volumen in Hamburg 5,6 Millarden Euro erreicht hatte, sank das Transaktionvolumen im darauf folgenden Jahr um 25 Prozent. Ein vergleichbarer Effekt ist nun nach dem umsatzstarken Jahr 2020 eingetreten. Zudem ist zu beobachten, dass Immobilien im Verkaufsprozess intensiver im Hinblick auf die Erfüllung von ESG-Kriterien geprüft werden. Dieser ergänzende Schwerpunkt in der Objektprüfung hat einen erweiterten Prüfungsumfang zur Folge, wodurch es vereinzelt zu einer längeren Vorbereitungszeit von Verkaufsprozessen kommen kann.“

Büroimmobilien die gefragteste Assetklasse, Industrie und Logistik mit Zugewinnen

Die Verteilung des Transaktionsvolumens spiegelt die aktuelle Nachfragesituation auf dem Hamburger Investmentmarkt treffend wider: Während Büroimmobilien mit einem Anteil von 72 Prozent am Transaktionsvolumen das Marktgeschehen weiterhin dominieren, belegen Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Anteil von 12 Prozent den zweiten Rang und sind die Assetklasse mit den höchsten Zugewinnen im Vergleich zum Vorjahresergebnis. Bei Einzelhandelsimmobilien ist zwar hohes Investoreninteresse im Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren zu erkennen, klassische innerstädtische Geschäftshäuser in Highstreet-Lagen werden derzeit jedoch kaum gehandelt, so dass der Anteil von Einzelhandelsinvestments insgesamt erneut rückläufig war und mit einem Anteil von lediglich 6 Prozent deutlich unter den Resultaten der vergangenen Jahre liegt.

Investorenseitig entfällt mit einem Anteil von 42 Prozent der höchste Anteil am Transaktionsvolumen auf Offene Immobilienfonds bzw. Spezialfonds. Asset- und Fondsmanager belegen mit 28 Prozent den zweiten Rang. Banken und Versicherungen, sowie die öffentliche Hand haben im bisherigen Jahresverlauf in Hamburg auf Ankäuferseite noch keine aktive Rolle gespielt. Auf Verkäuferseite belegen Corporates und Eigennutzer den ersten Rang. „Die aktuelle Marktlage mit hohem Anlagedruck auf Investorenseite auf der einen Seite und Produktknappheit auf der anderen bietet eine gute Gelegenheit für Corporates sich von ihren Unternehmensimmobilien zu trennen. Im weiteren Jahresverlauf sind weitere Verkäufe in diesem Segment zu erwarten“, so Albers.

Renditen im Bürosegment bewegen sich seitwärts

Veränderungen in der Spitzenrendite für Premium-Büroobjekte sind im Jahresverlauf bisher nicht zu beobachten gewesen. Durch das Ausbleiben von Core-Transaktionen im Bürosegment in der Hamburger Innenstadt, bleibt die Spitzenrendite im dritten Quartal weiterhin stabil bei 3,0 Prozent. „Hochpreisige Transaktionen in CBD-nahen Teilmarktlagen, wie im dritten Quartal im Bavaria Quartier in St. Pauli gesehen, sind hingegen ein Indiz dafür, dass Produkte mit hoher Qualität und gutem Mieterbesatz auch außerhalb der Hamburger City stark nachgefragt werden, sofern sie die angelegten Kriterien an Core-Immobilien erfüllen: Auch hier gilt derzeit Safety First“, analysiert Albers. Der hohe Wettbewerbsdruck im Industrie- und Logistiksegment hat währenddessen zu einer weiteren Renditekompression geführt. Die Spitzenrendite von nunmehr 3,4 Prozent liegt mittlerweile 50 Basispunkte unter dem Vorjahreswert und notiert nur noch 10 Basispunkte über der Spitzenrendite für Einzelhandelsimmobilien von 3,3 Prozent. Während die hohe Nachfrage im Logistiksegment weiter anhält, basiert die stabile Rendite im Einzelhandelssegment primär auf der geringen Transaktionstätigkeit im Spitzensegment.

Ausblick: Transaktionsvolumen im Bereich von 3,5 Milliarden Euro noch zu erreichen

„Die Entwicklungen im dritten Quartal haben den erwarteten positiven Trend für die zweiten Jahreshälfte durchaus bestätigt“, resümiert Hanekopf. „Wir gehen davon aus, dass die Dynamik zum Jahresende nochmals zunehmen wird. Während der letzten fünf Jahre lag das Transaktionsvolumen im vierten Quartal im Durchschnitt bei 1,7 Milliarden Euro und damit mehr als 70 Prozent über den Durchschnittswerten der restlichen Quartale. Darüber hinaus sendet der Vermietungsmarkt in Hamburg nun wieder positive Signale: Der Flächenumsatz hat bereits nach dem dritten Quartal das Gesamtjahresresultat aus 2020 deutlich übertroffen, zudem konnten wir das erste Mal seit Ausbruch der Pandemie wieder Mietpreiswachstum in der Spitzenmiete registrieren. Diese Entwicklungen werden Investoren mit hohem Interesse verfolgen“.

„Unsere zu Jahresbeginn aufgestellte Prognose von 4 Milliarden Euro Transaktionsvolumen wird durch das pandemiebedingt noch ruhigere erste Quartal und einige verschobene Marktstarts in den Sommermonaten voraussichtlich nicht mehr zu erreichen sein. Wir gehen aber davon aus, dass das Abschlussquartal die bisherigen Quartalsergebnisse mit einer starken Jahresendrallye übertreffen wird und ein Resultat im Bereich von 3,5 Milliarden Euro durchaus noch zu erreichen ist“, prognostiziert Albers abschließend.

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