Hamburger Investmentmarkt durchbricht zum ersten Halbjahr 2,0 Mrd. Euro Marke – dennoch geringe Anzahl an Transaktionen registriert

Halbjahresergebnis übersteigt den Vorjahreswert um rund 70 Prozent
Bereinigt um Alstria-Übernahme zeigt sich ein verhaltenes Ergebnis mit wenigen Transaktionen
Assetklasse Büro bleibt Platz eins
Renditen bei Büro- und Logistikimmobilien mit leichtem Anstieg

Hamburg, 6. Juli 2022 – Der Hamburger Investmentmarkt hat nach Angaben von Colliers ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 2,1 Mrd. Euro verbucht und somit bereits im ersten Halbjahr ein neues Rekordniveau erreichen können. Das Resultat übersteigt den Vorjahreswert (1,279 Mrd. Euro) um rund 70 Prozent und liegt 46 Prozent über dem Fünfjahresschnitt. In der Einzelbetrachtung lag das zweite Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 422 Mio. Euro jedoch deutlich unter dem Resultat des Vorjahres (679 Millionen Euro).

Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Das gute Halbjahresergebnis ist vor allem noch durch den starken Jahresauftakt geprägt, bei dem die Übernahme von Alstria durch Brookfield im Mittelpunkt stand. Zur Jahresmitte hat sich die Gesamtsituation an den Investmentmärkten jedoch zugespitzt und neue Herausforderungen mitgebracht. Zwar wurde in der Hansestadt noch eine erhöhte Pitch-Aktivität festgestellt, jedoch konnte davon bisher nur eine geringe Anzahl an abgeschlossenen Transaktionen aufgenommen werden. Die Unsicherheiten sind sowohl auf der Verkäufer- als auch auf der Käuferseite zu spüren. Nichtsdestotrotz werden mit der Zeit auch die bislang aufgeschobenen und neu evaluierten Prozesse wieder dem Markt zugeführt. Auf den langjährigen Zehnjahresschnitt haben wir mit einem Plus von circa 51 Prozent sogar ein gutes Polster.“

Frank-D. Albers, Head of Capital Markets Hamburg bei Colliers: „Der Krieg in der Ukraine, die veränderte Inflationssituation in Deutschland sowie die sich rasch veränderten Finanzierungsgegebenheiten haben Einfluss auf An- und Verkaufsprozesse genommen, was dazu führt, dass Investoren Ankaufentscheidungen jetzt neu beurteilen. Käufer stehen vor einem veränderten Zinsumfeld und Verkäufer sind vielfach (noch) nicht bereit, auf eine Kaufpreisreduktion einzugehen. Gleichermaßen weichen in Bieterprozessen auch Gebotshöhen und -tiefen von Werten zu Jahresbeginn ab. Faktoren auf Vorkrisenniveau sind zurzeit aufgrund der angestiegenen Finanzierungskosten kaum vorstellbar. Während einige Investoren sich in Warteposition begeben und wahrscheinlich erst zur zweiten Jahreshälfte wieder aktiv werden, sehen antizyklische Marktteilnehmer jetzt ihre Chance, um sich neu zu positionieren. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Investoren, die mit einer erhöhten Eigenkapitalquote kaufen. Die Immobilie als Sachwert bzw. Inflations-Hedge bekommt eine immer relevantere Bedeutung“, so Albers.

Büroimmobilien bleiben auf Platz 1 unter den Assetklassen
Mit 88 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen ist die Büroimmobilie in der ersten Jahreshälfte klar die beliebteste Assetklasse der Investoren, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien. Diese haben mit deutlichem Abstand einen Anteil von rund 9 Prozent am Transaktionsvolumen. Ein wesentlicher Treiber war bei den Einzelhandelsimmobilien mit oberhalb von 100 Mio. Euro der Ankauf des ehemaligen Galeria-Kaufhof-Gebäudes in der Mönckebergstraße durch den US-Immobilienkonzern Tishman Speyer. Dieser denkt über eine Nachnutzung aus Büro- und Einzelhandelsflächen sowie potenziell auch Wohnungen nach. Hotel- und Logistikimmobilien wurden im bisherigen Jahresverlauf mit unter 2 Prozent hingegen wenig gehandelt. „Sicherlich wird nach einer Bodenbildung die Nachfrage nach Core-Objekten im Bürosegment weiterhin anhalten, da uns vor allem der starke Bürovermietungsmarkt augenblicklich in die Karten spielt“, ordnet Hanekopf ein.

Renditen bei Büro- und Logistikimmobilien mit leichtem Anstieg
Die Renditen ändern sich momentan bundesweit, so auch in Hamburg. Erstmals seit Ende 2020 steigen auch in Hamburger Primelagen die Spitzenrenditen im Bürosegment um 10 Basispunkte auf 3,1 Prozent. Ebenfalls gibt es bei Industrie- und Logistikimmobilien eine Anhebung. Die Rendite steigt hier von 3,10 Prozent um 25 Basispunkte auf 3,35 Prozent. Bislang fallen die Auswirkungen der aktuellen Marktanpassung in der Hansestadt jedoch noch geringer aus als in den anderen Top-7-Städten. Bei diesen legen die Renditen vor allem für Büro- und Logistikimmobilien bis zu 25 Basispunkte zu. „In der zweiten Jahreshälfte kann es zu weiteren Korrekturen kommen, da gegebenenfalls Prozesse neu bepreist werden und laufende Transaktionen noch nicht das Marktgeschehen vollumfänglich widerspiegeln“, ist sich Albers sicher.

Internationales Kapital stärker als im Vorjahr
Insbesondere auf der Käuferseite verteilt sich die Kapitalherkunft eindeutig: Rund 78 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfällt unter anderem aufgrund des Investments von Brookfield auf ausländisches Kapital. Im vergangenen Jahr lag der Anteil lediglich bei 7 Prozent, was auch mit den schwierigen Pandemiebedingungen samt Reisebeschränkungen zu begründen ist. Die zwei stärksten Käufergruppen mit zusammen 80 Prozent am gesamten Investmentvolumen sind Asset-/ Fondsmanager sowie geschlossene Immobilienfonds. Auf Verkäuferseite hingegen sind es besonders REITs und Versicherungen, die mit einem aggregierten Anteil von 77 Prozent den ersten und zweiten Rang belegen. „Die internationale Käuferfreude ist wieder stärker in den Vordergrund getreten. Nach wie vor bleibt Deutschland und insbesondere Hamburg ein attraktiver Standort zum Investieren“, so Albers.

Ausblick
„Mit dem Ende der ersten Jahreshälfte konnte bereits ein Großteil des prognostizierten Volumens für 2022 erreicht werden. Obwohl sich die Rahmenbedingungen weiter zugespitzt haben und wir mitten in einem Zykluswechsel stecken, ist Kapital vorhanden und es besteht grundsätzlich weiterer Bedarf zum Investieren“, resümiert Hanekopf. „Zudem werden Nachholeffekte in den Sommer- bis Wintermonaten eintreten, die von Produkten geprägt sind, welche uns aktuell noch fehlen“, ergänzt Hanekopf. „Sollte die konjunkturelle Entwicklung ohne größere Rückschläge auskommen, neue Marktstarts erfolgen und das Investitionsumfeld sich an die neue Realität anpassen, ist ein Transaktionsvolumen im Bereich von 4,0 Mrd. Euro vorstellbar“, prognostiziert Albers.

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