Hamburger Investmentmarkt bleibt trotz Umsatzanstieg auf niedrigem Marktniveau – Rund 324 Millionen Euro registriert
- Transaktionsvolumen von 323,7 Millionen Euro aufgenommen und damit deutlich über Vorjahresauftakt
- Industrie- und Logistikimmobilien bauen Vorsprung als stärkste Assetklasse mit 53 Prozent aus, Bürosegment mit 46 Prozent auf Platz 2
- Renditen im Konsolidierungsmodus
Hamburg, 08. April 2024 – Zum Jahresbeginn konnte in Hamburg nach Angaben von Colliers ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 323,7 Millionen Euro aufgenommen werden. Damit entspricht dies im Vergleich zum Vorjahr zwar einem deutlichen Anstieg um rund 148 Prozent, jedoch basiert dieser auf dem extrem niedrigen Transaktionsniveau von Anfang 2023 (131 Millionen Euro). Im Zehn-Jahresschnitt ergibt sich ein Rückgang von rund 58 Prozent.
Sascha Hanekopf, Regional Manager bei Colliers in Hamburg: „Das gewertete Transaktionsvolumen betrachten wir als ein rein rechnerisches Plus, da sich zum selbigen Zeitpunkt des letzten Jahres der Investmentmarkt auf einem sehr niedrigen Niveau befand und es vielmehr ein Ausnahmequartal darstellte. Aufgrund dessen ist trotz des verbesserten gewerblichen Transaktionsvolumens und der moderat spürbaren Bodenbildung die Transaktionsdynamik nach wie vor verhalten.“
Dennis Petersen, Head of Capital Markets bei Colliers in Hamburg: „Insbesondere die deutlich realistischeren Preiserwartungen der Verkäufer haben in den letzten Monaten dazu beigetragen, dass das Transaktionsgeschehen zugenommen hat. Das Investoreninteresse fokussierte sich hierbei vorwiegend auf kleinere Büroobjekte. Im ersten Quartal konnte jedoch keine Bürotransaktion über 50 Millionen Euro verzeichnet werden, was sich auch in dem geringen Transaktionsvolumen widerspiegelt. Wichtigstes Anlagekriterium der Investoren bleibt analog zu den Vorquartalen die Lage. So wurden in Q1 überwiegend Büroobjekte in sehr guten Lagen gehandelt. Vor allem bei Top-Lagen in Hamburg bleiben die Investoren in der Risikoklasse häufig flexibel, da hier auch Value-Add-Objekte für die Investoren attraktiv sind. Das zeigt sich auch in aktuellen Verkaufsprozessen, bei denen sich die meisten Büroobjekte im CBD oder attraktiven B-Lagen befinden.“
Mit dem größten Bürodeal, bei dem Colliers den Verkäufer beraten hat, konnte das Atrium Office von Savills IM an die Cells Group für ein Unternehmen des kuwaitischen Staatsfonds verkauft werden.
Industrie- und Logistikimmobilien bauen Vorsprung als stärkste Assetklasse mit 53 Prozent aus, Bürosegment mit 46 Prozent auf Platz 2
Zum ersten Quartal konnten aus den gezählten Transaktionen, bis auf eine kleinere Grundstückstransaktion, hauptsächlich Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Anteil von 53 Prozent und Bürodeals in Höhe von 46 Prozent am Transaktionsvolumen aufgenommen werden. Damit hat eine deutliche Verschiebung der Nutzungsklassen stattgefunden: Industrie- und Logistikimmobilien werden als die stärkste Assetklasse klassifiziert, die ihre Position zu den Vorquartalen ausgebaut hat. Andere Assetklassen wie Hotel- oder Einzelhandelsobjekte hingegen sind außen vor geblieben.
Renditen im Konsolidierungsmodus
Mittlerweile hat sich die Spitzenrendite für Top-Büroobjekte bei 4,80 Prozent auf dem Vorquartalswert eingependelt, nachdem diese seit Anfang 2022 von 3 Prozent kontinuierlich angestiegen ist. Im Vorjahreszeitraum lag die Rendite bei 4,20 Prozent und damit 60 Basispunkte niedriger. Die Renditen für Bürogebäude mit mittlerer Qualität und in Sekundärlagen sind hingegen weiter leicht in einen Bereich von 6 Prozent angestiegen und liegen damit gut 100 Basispunkte höher im Vergleich zum Vorjahr. High-Street-Einzelhandelsobjekte haben sich zuletzt wieder leicht erholt und sind um 20 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal auf 4,50 Prozent gesunken. Gegenüber Anfang 2023 ist es ein Plus von 55 Basispunkten. Industrie- und Logistikimmobilien haben sich vorerst wie die Premium-Bürospitzenrenditen auf einem Level von circa 4,75 Prozent stabilisiert. „Wie schon im letzten Quartal erwähnt, scheint der Markt langsam die Renditekorrekturen eingepreist zu haben. Sollten weitere Stabilisierungen und ein zunehmender Anzug der Nachfrage sichtbar werden, kann von einer nachhaltigen Bodenbildung gesprochen werden“, so Hanekopf.
Perspektive
„Wir blicken trotz Herausforderungen dem gewerblichen Investmentmarkt leicht positiv entgegen, da sich die Rahmenbedingungen durch die attraktivere Finanzierungssituation in Kombination mit niedrigeren Preisen und geringerem Wettbewerb verbessert haben. Sicher ist auch, dass derzeit wieder mehr geprüft wird als noch vor einem Jahr. Zudem nimmt der Druck bei Investoren zu, denen Refinanzierungen bevorstehen und die für zusätzliche Verkäufe sorgen werden. Gleiches gilt für Objekte, die nicht ESG-konform sind und bei denen es in Zukunft zu größeren Investitionen kommen kann. Daher ist bis zum Jahresende ein Transaktionsvolumen im Bereich von 1,5 Milliarden Euro möglich“, prognostiziert Petersen.
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