Hamburger Büromarkt zeigt deutliche Aktivitäten im ersten Quartal 2022
• Flächenumsatz von 128.000 Quadratmeter registriert
• Spitzenmiete steigt auf 31,50 Euro pro Quadratmeter
• Durchschnittsmiete erhöht sich auf 18,30 Euro pro Quadratmeter
• City und HafenCity beim Flächenumsatz deutlich vorn – Anteil von rund 45 Prozent am gesamten Flächenumsatz
Hamburg, 7. April 2022 – Für das erste Quartal 2022 konnte nach Angaben von Colliers auf dem Hamburger Büromarkt ein Flächenumsatz von 128.000 Quadratmetern registriert werden. Das Ergebnis befindet sich damit auf dem Vorjahreswert. Es liegt rund 13 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt und circa 4 Prozent oberhalb des Fünfjahresschnitts.
Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Zwar durchlebt die deutsche Volkswirtschaft derzeit mit der Covid-19-Pandemie und dem Krieg in der Ukraine enorme Herausforderungen, dennoch zeigt sich der Bürovermietungsmarkt in Hamburg weiterhin robust. Das Flächenumsatzergebnis ist positiv zu werten und demonstriert einen gelungenen Start im Jahresauftaktquartal. Ein wesentlicher Grund für die Stabilität ist die ausgesprochen gute Branchendiversität in der Hansestadt. Nicht zuletzt zählt Hamburg zu den führenden europäischen Wirtschaftsstandorten mit einem ausgesprochen guten Geschäftsklima.“ Das Vorkrisenniveau mit 137.400 Quadratmeter Flächenumsatz in 2019 ist in greifbarer Nähe und auch in Anbetracht der Tatsache, dass über 160 Mietvertragsabschlüsse aufgenommen wurden, konnte ein solider Zuwachs der Abschlüsse von 20 Prozent im Gegensatz zum Vorjahr ermittelt werden.
Büronutzer bleiben aktiv
Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Zurzeit sind zahlreiche Flächengesuche von Nutzern im Markt. Dabei handelt es sich sowohl um Groß- als auch um Kleinflächengesuche. Die Veränderungsbereitschaft der Unternehmen in Hamburg ist hoch, das spiegelt auch das aktuelle Flächenumsatzergebnis wider. Besonders moderne und nachhaltige Büroflächen – nach dem Grundsatz ‚Qualität vor Quantität‘ – sind begehrt. Ebenfalls werden Mindestabstände, Verkehrsflächen, Raumaufteilungen sowie Filtertechniken für die Luftqualität immer relevanter bei den Mieterbedürfnissen. Gleiches gilt für Socializing-Areas, die neben dem klassischen Arbeitsplatz einen neuen Ort der Kommunikation und des Austausches bieten. Das fördert auch die Produktivität. Mit der durch Colliers begleiteten Anmietung von Veolia in einem der modernsten Bürogebäuden Hamburgs, dem ‚Edge HafenCity‘, ist ein Mix aus optimaler Gebäudequalität kombiniert mit einem Top-Standort am nahe gelegenen Amerigo-Vespucci-Platzes vollzogen worden. Top-Flächen wie in diesem Objekt sind gerne frühzeitig reserviert, da nur eine Handvoll solcher Top-Produkte in City-HafenCity Lage angeboten werden.“
Zentrale Teilmärkte Hamburgs mit höchstem Flächenumsatz
Die Teilmärkte City und HafenCity haben jeweils den größten Einzelanteil am Flächenumsatz erzeugt und in der Gesamtrechnung einen Anteil von rund 45 Prozent ausgemacht. Im Verhältnis zum Vorjahr hat sich vor allem das Flächensegment bis 1.000 Quadratmeter stark gezeigt. Insgesamt konnten so im ersten Quartal 133 Verträge mit rund 50.600 Quadratmetern oder 40 Prozent am Gesamtflächenumsatz in diesem Flächensegment gezählt werden. Neben den zahlreichen Vermietungsabschlüssen im Kleinflächensegment sind überdies Miettransaktionen im Bereich oberhalb von 5.000 Quadratmetern registriert worden. Neben VTG (12.500 Quadratmeter) konnte als zweitgrößter Deal Veolia (5.700 Quadratmeter), ein Unternehmen mit Lösungen in den Bereichen Wasser-, Abfall- und Energiemanagement, sowie Evotec (5.400 Quadratmeter) und Vestas (5.200 Quadratmeter) aufgenommen werden. Die Sektoren Tourismus und Verkehr, Beratungsunternehmen sowie das verarbeitende Gewerbe sind am aktivsten gewesen. Sie sind zusammen für über 40 Prozent des Gesamtflächenumsatzes verantwortlich. Gegenüber dem Vorjahr haben vor allem Firmen im Bereich Bildungseinrichtungen, Versicherungen und Beratungsunternehmen wieder verstärkt angemietet.
Leerstand auf dem Prüfstand
Der Leerstand ist auf 549.000 Quadratmeter angestiegen und zeigt im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt einen Zuwachs von 22 Prozent. „Nach einem Wert von 3,7 Prozent Ende 2021 ist die Leerstandsquote wie prognostiziert Anfang 2022 auf 3,9 Prozent weiter gestiegen. Eine derartige Entwicklung ist maßvoll hanseatisch, entgegen eines aggressiven Anstiegs in anderen deutschen Großstädten. Weiterer Büroflächenleerstand wird auf den Markt kommen. Teile des kommenden Leerstands werden wir in weniger urbanen Lagen und in Häusern mit strukturellen Problemen sehen“, analysiert Schroers. „Wir halten eine Leerstandsquote von 4,5 Prozent bis Ende 2022 für möglich“, ergänzt er.
Anhaltende Bewegung in den Mieten
Positive Signale am Büromarkt haben sich auch in den Mieten gezeigt. Neben der Spitzenmiete, die in Bezug zum Vorjahreswert (30,00 Euro pro Quadratmeter) um 5,00 Prozent auf aktuell 31,50 Euro pro Quadratmeter zugelegt hat, zeigt sich auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete erfreulich. Sie stieg ebenfalls in Relation zum Vorjahr (17,70 Euro pro Quadratmeter) um rund 3,40 Prozent auf 18,30 Euro pro Quadratmeter an. „Hauptsächlich die Nachfrage nach qualitativ guten Büroflächen und die Baukostenentwicklung nehmen aktuell Einfluss auf die Mieten. Die Baukostenentwicklung und Lieferverzögerungen werden stellenweise sogar Änderungen von Mietkonditionen und Bezugsterminen in laufenden Verhandlungen bewirken“, ergänzt Schroers.
Ausblick: Trotz Herausforderungen weitere Marktdynamik erwartet
„Mit der Covid-19-Pandemie und jüngst dem Krieg in der Ukraine bestehen große Herausforderungen in Deutschland, die es zu bewältigen gilt. Neben der gesamtwirtschaftlichen Lage nebst hohen Inflationsraten lassen sich derzeit Prognosen folglich nur schwer abgeben.
Auch wenn es temporär bei Errichtung und Fertigstellungsterminen von Projekten vereinzelte Verzögerungen geben kann, so blicken wir insgesamt 2022 weiterhin vielversprechend entgegen. Die Anfragesituation ist ungebrochen hoch und die Hamburger Wirtschaftsstruktur als Hoffnungsträger gibt der Situation zusätzlichen Halt. Wir erwarten daher einen ähnlichen Verlauf am Hamburger-Büromarkt wie in 2021 und gehen prinzipiell von einem Flächenumsatz von über 500.000 Quadratmeter aus. Vermutlich wird das letzte Jahresergebnis sogar übertroffen“, prognostiziert Schroers.
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