Hamburger Büromarkt mit starkem Flächenumsatzergebnis – Großabschlüsse sorgen für Auftrieb

• Flächenumsatz von 592.200 Quadratmetern registriert – ein Plus von 26 Prozent gegenüber dem Vorjahresergebnis
• Vermietungen im Großflächensegment mit 34 Prozent Anteil am Flächenumsatz außergewöhnlich stark
• Leerstandsquote sinkt um 10 Basispunkte auf 3,9 Prozent
• Spitzen- und Durchschnittsmiete bleiben stabil

Hamburg, 10. Januar 2023 – In Hamburg konnte für das Jahr 2022 nach Angaben von Colliers ein aggregierter Büroflächenumsatz von 592.200 Quadratmetern erzielt werden. Das Resultat übersteigt den Vorjahreswert (470.800 Quadratmeter) um 26 Prozent. Gegenüber dem Zehnjahresschnitt liegt das Ergebnis rund 18 Prozent höher, gegenüber dem Fünfjahresschnitt 17 Prozent. Im Vergleich mit den letzten fünf Jahren ist es das beste Gesamtergebnis. Zuletzt konnte nur 2018 ein ähnliches Niveau erreicht werden (564.000 Quadratmeter).

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Der Hamburger Büromarkt hat im Gesamtjahresergebnis 2022 sehr solide abgeschnitten. Wie von uns erwartet, konnte sich eine zunehmende Marktdynamik über das Jahr hinweg entfalten. Die Inflation beschleunigte zudem die Mietzinsentwicklung. Größere negative exogene Einflüsse auf den Bürovermietungsmarkt sind bisher ausgeblieben. Strategische Entscheidungen von Nutzern wurden wie geplant umgesetzt. Das Umfeld ist hierdurch stabil geblieben.“

Vermietungen im Großflächensegment mit 34 Prozent am Flächenumsatz außergewöhnlich stark
Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Die von uns geschätzte Flächenumsatzprognose mit circa 585.000 Quadratmetern im Gesamtjahr 2022 konnte übertroffen werden. Viele Mietvertragsabschlüsse im Großflächensegment wurden bereits zur Jahresmitte gezählt. Nutzerseitige Investitions- und damit auch kurzfristige Flächenplanungen aus dem dritten Quartal, die auf der Zielgeraden waren, mündeten jetzt noch als Abschlüsse im vierten Quartal.“

Mit einem aggregierten Wert von rund 200.000 Quadratmetern hat sich die Größenklasse oberhalb von 5.000 Quadratmetern besonders stark gezeigt. So konnten insgesamt 19 Transaktionen über 5.000 Quadratmeter gezählt werden. Im Vergleich zum Vorjahr waren es gerade einmal elf Abschlüsse.

„Neben Neuabschlüssen kann es kurz- bis mittelfristig jedoch auch zu einem verstärkten Prolongationsgeschäft kommen. In unsicheren Zeiten werden Spitzenprodukte wie hochwertige Büroflächen in gut angebundener Lage, die zugleich sowohl nachhaltig als auch modern und flexibel gestaltbar sind, daher umso beliebter – und das gleichermaßen bei Bestandsmietern mit Optionsrecht und bei neuen Mietinteressenten. Der Bedarf – auch nach temporärer Verlängerung von Bestandsflächen – wird größer sein als in den Jahren zuvor“, so Schroers.

Im Kontrast zum Vorjahr schneiden die Informations- und Telekommunikationsbranche (170 Prozent) sowie der Wirtschaftszweig der Beratung (110 Prozent) am besten ab. Am stärksten nachgelassen haben hingegen Anmietungen von Unternehmen im Freizeit- und Sport-Sektor, genauso wie der Zweig Forschung und Entwicklung.

Wie in den Vorquartalen bleiben die umsatzstärksten Teilmärkte die City mit 25 Prozent, die City Süd mit rund 17 Prozent und die HafenCity mit 15 Prozent. Den Vorsprung gegenüber anderen Teilmärkten konnte zudem Altona mit einem Anteil von acht Prozent weiter ausbauen.

Leerstandsquote sinkt um 10 Basispunkte auf 3,9 Prozent
Das kurzfristig verfügbare Leerstandsvolumen in der Hansestadt beläuft sich auf 551.100 Quadratmeter und entspricht gegenüber 2021 einen Zuwachs von sieben Prozent. „Die Leerstandsquote ist 2022 zwischen 3,9 Prozent und 4,0 Prozent hin und her gependelt. Zum vierten Quartal hat diese jedoch nachgegeben und datiert aktuell auf dem Niveau wie zur Jahresmitte in bei 3,9 Prozent.

Die bezifferte Leerstandsquote ist somit um zehn Basispunkte bzw. rund drei Prozent gegenüber dem Vorquartal gesunken. Besonderen Einfluss auf den Leerstand werden im nächsten Jahr neben Vertragsverlängerungen und schwer vermietbaren C-Objekten auch die nicht genutzen Büroflächen von Unternehmen haben. Letztlich verkleinert sich nach wie vor ein Großteil der Unternehmen und wählt im Gegenzug eine qualitativ hochwertigere Fläche in guten Lagen. Im nächsten Jahr erscheint eine moderate Entwicklung weiterhin realistisch und stellt damit die Leerstandsprognose in einen Bereich von 4,5 Prozent bis Ende 2023 in Aussicht“, so Schroers.

Spitzen- und Durchschnittsmiete bleiben stabil
Die Spitzenmiete von 32,50 Euro pro Quadratmeter hat sich Ende 2022 stabil auf dem Vorquartalsniveau gehalten. Seit dem Vorjahr hat sie um 6,6 Prozent zugelegt. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete auf Basis von Neuanmietungen der vergangenen 12 Monate ist analog zum Vorquartal mit 20,90 Euro pro Quadratmeter unverändert geblieben. Auf 12- Monatsbasis konnte ein Anstieg von rund 16 Prozent verzeichnet werden. „Zwar sind sowohl die Spitzen- als auch Durchschnittsmiete stabil geblieben, dennoch wirken stets Inflation, der Aufschub von Bauprojekten und gestiegene Ansprüche auf die Nachfrage respektive den Mietzins“, so Hanekopf. „In der aktuellen Marktphase bleiben Top-Flächen für Nutzer auch weiterhin knapp und teuer, was im Umkehrschluss zu einer zumindest stabilen Mietpreisentwicklung führt“, ist sich Schroers sicher.

Perspektive
„Für 2023 sehen wir sowohl Chancen als auch Risiken für den Hamburger Büromarkt. Unsere Einschätzung aus dem Vorjahr, dass in 2022 vermehrt Mietvertragsabschlüsse in ESG-konformen Produkten stattfinden werden und der Büroflächenumsatz die Flächenumsatzmarke von 600.000 Quadratmetern anpeilt, konnte bestätigt werden. Die Inflationsraten werden deutschlandweit voraussichtlich auch im nächsten Jahr auf hohem Niveau bleiben. Kosten- und Lohnsteigerungen werden somit je nach Inflationsentwicklung weit in viele Bereiche der Wirtschaft vordringen. Dies impliziert, dass Unternehmen ihre Preise voraussichtlich erhöhen und gleichzeitig Mietsteigerungen akzeptieren. Neben anhaltenden Herausforderungen sind perspektivisch jedoch auch weiterhin genügend Nutzeranfragen am Markt platziert. Wir rechnen mit einem Flächenumsatz in einem Bereich von ca. 500.000 Quadratmetern im Gesamtjahr 2023“, prognostiziert Schroers.

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