Hamburger Büromarkt mit anhaltender Dynamik – erstes Halbjahr 2022 schließt mit Spitzenwerten

Flächenumsatz von 302.000 Quadratmetern registriert
Leerstandsquote stabil bei 3,9 %
Spitzenmiete steigt auf 32,50 Euro pro Quadratmeter
Durchschnittsmiete erhöht sich auf 20,10 Euro pro Quadratmeter
City, HafenCity und City Süd beim Flächenumsatz deutlich vorn – Anteil von rund 61 Prozent am gesamten Flächenumsatz

Hamburg, 7. Juli 2022 – Nach Angaben von Colliers wurde das erste Halbjahr 2022 mit einem Flächenumsatz von 302.000 Quadratmetern abgeschlossen. Das Ergebnis befindet sich damit 41,8 Prozent über dem Vorjahreswert mit 213.000 Quadratmetern und liegt rund 28 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Wir befinden uns derzeit in einem Umfeld mit vielen Herausforderungen, bei denen sich beinahe täglich etwas ändern kann. Während die Covid-19-Pandemie etwas in den Hintergrund gerückt ist, zeigen sich weitere Spannungen durch den Ukraine-Krieg und vor allem bei der inflationären Situation in Deutschland. Bislang konnte sich der Hamburger Bürovermietungsmarkt jedoch teilweise von den Auswirkungen entkoppeln und manifestiert sich im aktuellen Umfeld sehr robust. In Betrachtung des Einzelquartals wurde ein Flächenumsatz von 174.000 Quadratmetern registriert. Der Aufwärtstrend ist somit weiter ungebrochen.“

Vertragsverhandlungen werden intensiver

Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Mittlerweile entsteht bei Vertragsverhandlungen ein intensives Diskussionsfeld zwischen dem Mieter und Vermieter. Indexklauseln, bzw. Wertsicherungsklauseln finden sich in beinahe jedem Gewerbemietvertrag und werden aktuell mit Kappungsgrenzen umso stärker verhandelt. Daneben gehört auch noch der Wunsch nach einer längeren mietfreien Zeit, Sonderkündigungsrechte, Option auf Untervermietung und eine veränderte Laufzeitgestaltung dazu. Während kleinere Unternehmen zunehmend eine mittelfristige (5-7,5 Jahre) Mietdauer wählen, bleiben große Unternehmen in der Regel bei einer durchschnittlichen Anmietungsdauer von 10 Jahren und mehr. Hierbei handelt es sich um eine strategische Entscheidung, die auch auf Seiten der Nutzer große Investitionen auslöst. Zuletzt landeten außerdem sichere Fertigstellungstermine sowohl bei Neubauprojekten als auch bei Flächen, die sich im Ausbau befinden, immer höher in der Prioritätenliste.“

Innenstadtnahe Lagen gefragt – Peripherie lässt nach

Die führenden Teilmärkte City, HafenCity und City Süd machten jeweils den größten Einzelanteil am gesamten Flächenumsatz aus und ergeben einen aggregierten Anteil von rund 61 Prozent. Im Verhältnis zum Vorjahr hat vor allem das Flächensegment zwischen 1.000 bis 2.000 Quadratmeter um insgesamt 100 Prozent stark zugelegt. Als Landmark-Deal im Segment über 10.000 Quadratmeter sticht die Anmietung der Hamburger Sparkasse (Haspa) im Neubauprojekt Deutschlandhaus mit einer Mietfläche von 30.800 Quadratmetern hervor. Die zweitgrößte Vermietungstransaktion mit 12.500 Quadratmetern von VTG, einem Anbieter von multimodalen Logistikleistungen, konnte bereits zu Jahresbeginn aufgenommen werden. Darauf folgt ein Eigennutzer aus dem Rundfunk/Fernsehen, der am Hugh-Greene-Weg seinen Neubau mit rund 9.500 Quadratmetern errichtet und die Kasse. Hamburg mit 8.900 Quadratmetern in der Gasstraße.

Neben dem Großflächensegment konnten vermehrt Transaktionen im Mittelflächenbereich zu Spitzenmieten verbucht werden. So mietete etwa der Business Center Anbieter IWG 4.000 Quadratmeter zu einem Preis oberhalb von 40,00 Euro pro Quadratmeter im Elbtower und auch die Anmietung der Kanzlei Lupp + Partner im Projekt Burstah liegt über der aktuellen Spitzenmiete. Besonders stark im ersten Halbjahr waren Beratungsunternehmen, Sektoren aus der Banken- und Finanzbranche sowie die Informations- und Telekommunikationsbranche. Summiert machen sie rund 32 Prozent des Büroflächenumsatzes aus.

Leerstand stagniert auf Vorquartalsniveau

Der kurzfristig verfügbare Leerstand beläuft sich auf 552.500 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt bedeutet dies einen Zuwachs von 17,6 Prozent. „Aktuell notiert die Leerstandsquote stabil bei 3,9 Prozent und hält sich auf Vorquartalsniveau. Im zweiten Halbjahr wird sich jedoch sicherlich der Anstieg wieder fortsetzen, da mit schätzungsweise bis zu 60 Basispunkten noch Luft nach oben besteht. Hauptsächlich Büroflächen in B- und C-Lagen mit mittlerer Qualität werden auf den Markt kommen. Auf Teilmarktebene heruntergebrochen sind es wieder zunehmend periphere Lagen, die erhöhten Leerstand aufweisen“, analysiert Schroers.

Dynamik bei den Mieten bleibt ungebremst

Die Spitzenmiete stieg um 1,00 Euro pro Quadratmeter auf 32,50 Euro pro Quadratmeter und im Verhältnis zum Vorjahr um 8,3 Prozent. Ebenso konnte die flächengewichtete Durchschnittsmiete einen Anstieg verzeichnen. Mit 20,10 Euro pro Quadratmeter liegt sie im Vergleich zum Vorjahr 12,3 Prozent höher und damit erstmals in Hamburg über der Marke von 20,00 Euro pro Quadratmeter. „Besonders in den letzten drei Monaten haben Kostensteigerungen in der Baubranche und die rasant angestiegene Inflation in Deutschland zu einem Anstieg der Mieten geführt. In Kombination mit einer anhaltenden Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen und einer Verringerung vereinzelter Bautätigkeiten sorgt dies für weiteren Auftrieb. Wird dann noch zeitnah ein Neubauprojekt wie zuletzt das Deutschlandhaus in der Hamburger City abrupt vollvermietet, so könnte der Druck nach verfügbaren Flächen noch weiterhin anhalten“, ergänzt Schroers.
Ausblick

„In den Folgemonaten wird sich offenbaren, wie es um die gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland steht und inwieweit die Entwicklung insbesondere für Hamburg Einfluss auf den Büromarkt nehmen wird. Selbst wenn es im zweiten Halbjahr vermutlich weitere Herausforderungen geben wird, hat sich die aktuelle Stimmung am Hamburger Büromarkt sehr stabil und dynamisch gezeigt. Mit einer weiterhin hohen Anzahl an Gesuchen und attraktivem Produkt wird weiteres Büromarktwachstum in den Folgemonaten möglich sein. Daher rechnen wir nach wie vor mit einem Flächenumsatz von ca. 500.000 Quadratmetern. Bei vermehrten Abschlüssen im Großflächensegment kann eventuell sogar das Level vom Vorkrisenniveau aus 2019 mit 535.400 Quadratmetern erreicht werden“, prognostiziert Schroers.

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