Großdeals befeuern Berliner Marktgeschehen im dritten Quartal

6,9 Milliarden Transaktionsvolumen in den ersten neun Monaten 2021
Großtransaktionen wesentlicher Markttreiber
Büroimmobilien und Grundstücksverkäufe weiterhin stark
Bruttoanfangsrendite von 2,7 Prozent für Büros historisch niedrig, B-Lagen und Peripherie dank hoher Nachfrage ebenfalls unter Druck
Dynamisches Schlussquartal erwartet

Berlin, 6. Oktober 2021 – Auf dem Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden nach Angaben von Colliers in den ersten neun Monaten 6,9 Milliarden Euro umgesetzt. Der Rückstand zu Jahresbeginn wurde durch ein sehr dynamisches Marktgeschehen in den vergangenen zwei Quartalen mehr als aufgeholt, so dass das aktuelle Ergebnis 12 Prozent über dem Vorjahr und satte 65 Prozent über dem Zehnjahresdurchschnitt liegt. Nach dem Rekordjahr 2019 ist dies das zweitbeste jemals registrierte Transaktionsvolumen.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Der Berliner Investmentmarkt zeigt sich als sicherer Hafen in der Krise mit guten Wachstumsperspektiven – dabei ist nicht nur die Nachfrage nach stabilisierten Core-Assets mit bonitätsstarken Mietern ungebrochen hoch. Auch Value Add-Produkte mit attraktiven Wertsteigerungspotenzialen waren stark gefragt, wie der Verkauf der Victoriastadt Lofts am Berliner Ostkreuz zeigt. Neben Büroimmobilien wurden zudem auch Grundstücke für Projektentwicklungen mit geringen oder keinen Vorvermietungen zahlreich gehandelt. Auch der Einzelhandel meldete sich mit Großtransaktionen wie dem Gloria Berlin am Kurfürstendamm zurück.“

Büroimmobilien und Grundstücksverkäufe dominieren das Marktgeschehen

Büroimmobilien blieben mit einem Marktanteil von 67 Prozent und einem Volumen von 4,6 Milliarden Euro die am stärksten nachgefragte Assetklasse, auch wenn der Marktanteil leicht niedriger als in den Vorquartalen ausfiel.

Handelsimmobilien zogen an den Grundstücken vorbei und sicherten sich mit einem Anteil von 13 Prozent und einem Volumen von über 900 Millionen Euro den zweiten Platz. Neben dem erwähnten Gloria Berlin wurde das Park Center Treptow an Angelo Gordon und Kintyre verkauft. Objekte mit Lebensmittelanker erfreuen sich hier weiterhin besonders starker Nachfrage.

Grundstücke holten mit knapp 870 Millionen Euro Bronze. Zentrale Lage, wie die Mediaspree, standen dabei ebenso hoch im Kurs wie die Grundstücke in Entwicklungslagen in der Peripherie. So erwarb Aggregate in einer Portfoliotransaktion mehrere Projekte von ZAR Real Estate.

Portfoliotransaktionen spielten mit einem Marktanteil von 10 Prozent jedoch weiterhin eine untergeordnete Rolle. Einzeltransaktionen summierten sich nicht zuletzt aufgrund von 18 Großdeals über 100 Millionen Euro auf über 6,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen.

Bürospitzenrendite liegt bei historisch niedrigen 2,70 Prozent, B-Lagen vermehrt im Fokus

Die Bruttoanfangsrendite für Bürogebäude verharrt in der Spitze bei sehr niedrigen 2,70 Prozent. Insbesondere für Core-Immobilien mit öffentlichen Mietern wie die Friedrichstraße 108 werden Spitzenpreise gezahlt. Der Trend zu B-Lagen und Entwicklungslagen in der Peripherie hält aufgrund der großen Nachfrage weiter an. Gesucht sind hier Mikrolagen, die mit hervorragender Anbindung und guten Entwicklungsperspektiven überzeugen können. In beiden Lagekategorien gaben die Spitzenrenditen jeweils um 10 Basispunkte nach und notierten zum Ende des dritten Quartals bei 3,0 Prozent sowie 3,4 Prozent.

Gleiches gilt weiterhin für Industrie- und Logistikobjekte, die auf 3,4 Prozent nachgaben (-50 Basispunkte zum Vorjahr). Einzelhandelsobjekte in Highstreet-Lagen und Hotels liegen aktuell stabil bei 3,1 Prozent beziehungsweise 4,4 Prozent.

CBD-Lagen und östliche Stadtbezirke besonders stark

Vier Teilmärkte verzeichneten mit einem Transaktionsvolumen von über 500 Millionen Euro ein besonders lebendiges Marktgeschehen. Der Teilmarkt CBD City West setze sich mit 2,0 Milliarden Euro an die Spitze, hier beflügelten die Verkäufe des FÜRST, des Gloria Berlin und des Ellington Hotels das Volumen. Dicht beeinander folgen die Teilmärkte Peripherie Ost, CBD City Ost sowie die City Ost. Während in der Innenstadt überwiegend Core- und Core Plus-Produkte gehandelt wurden, waren in den östlichen Stadtbezirken Value Add-Assets wie die Victoriastadt Lofts gefragt.

Asset- und Fondsmanager waren auf Käufer- sowie Verkäuferseite am aktivsten

Aufgrund der zahlreichen Großdeals konnten sich die Asset- und Fondsmanager sowohl auf Käufer- sowie auf Verkäuferseite ganz vorne platzieren. Mit einem Ankaufsvolumen von 3,4 Milliarden Euro sowie einem Verkaufsvolumen von fast 3,1 Milliarden Euro vereinten sie jeweils gut die Hälfte des Transaktionsvolumens auf sich. Auf Platz 2 zeigten sich die Projektentwickler sehr aktiv. Sie kauften Grundstücke im Wert von über 930 Millionen Euro an und konnten zeitgleich 1,3 Milliarden Euro mit Projektverkäufen erlösen. Auf Käuferseite rundeten die Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds die aktivsten Akteure ab, während auf Verkäuferseite die privaten Investoren und Family Offices besonders viele Marktchancen ergriffen und die Top 3 komplettieren.

Deutsche Investoren sehr kauffreudig, internationale Akteure kehren zurück

Nachdem internationales Kapital sich pandemiebedingt abwartend verhalten hat, steigt der Anteil internationaler Investoren allmählich wieder an. Von Januar bis September kauften ausländische Akteure für fast 2,5 Milliarden Euro sowie 36 Prozent des Transaktionsvolumens ein. Der Anteil stieg die vergangenen Quartale an, liegt aber weiterhin unter dem fünfjährigen Durchschnitt von 52 Prozent. Auf Verkäuferseite zeigten sich internationale Investoren mit rund 28 Prozent und knapp 1,9 Milliarden Euro noch zurückhaltender, wobei der langjährige Durchschnitt hier mit 39 Prozent niedriger liegt. Deutsches Geld dominierte im Gegenzug das Marktgeschehen und kam insbesondere in den Top-Lagen und bei Core-Assets zum Zug.

Ausblick: Dynamisches Schlussquartal auf Berliner Investmentmarkt erwartet

Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Wir erwarten, dass sich die starke Dynamik der vergangenen beiden Quartale nahtlos im viertel Quartal fortsetzen wird. Zu den bisherigen Großdeals werden sich angesichts der gut gefüllten Dealpipeline noch einige weitere große Abschlüsse gesellen, so dass ein Jahresendergebnis von bis zu 9 Milliarden Euro in Reichweite erscheint. Dies würde das Vorjahresergebnis von 8,5 Milliarden Euro übertreffen und wäre der zweitbeste jemals auf dem Berliner Markt registrierte Wert.“

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