Großabschlüsse stabilisieren Berliner Büromarkt vorerst im ersten Halbjahr

• 295.600 Quadratmeter Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2024
• Spitzenmiete auf hohem Niveau stabil, Durchschnittsmiete sinkt leicht
• Leerstandsquote steigt auf 6,8 Prozent
• Öffentliche Hand und Eigennutzer-Baustarts prägen den Markt
• Vermietungsumsatz hingegen weiter rückläufig
• Vertragsverlängerungen gewinnen weiter an Bedeutung

Berlin, 10. Juli 2024 – Nach Angaben von Colliers wurden im ersten Halbjahr 2024 auf dem Berliner Büromarkt 295.600 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das Vorjahresergebnis konnte damit um 12 Prozent übertroffen werden, während das zehnjährige Mittel um 14 Prozent leicht verfehlt wurde.

Christian Leska, Head of Business Development und Head of Office Letting bei Colliers in Berlin: „Der Berliner Büromarkt hat sich im ersten Halbjahr aufgrund von Großabschlüssen und Eigennutzer-Baustarts stabilisiert. Neben der BImA-Anmietung im ‚X8‘ aus dem ersten Quartal hat das Land Berlin über die BIM rund 17.000 Quadratmeter im ‚Westend Office‘ angemietet. Zudem erfolgte der Baustart für den ersten Abschnitt des ‚Siemensstadt Square‘, in dem Siemens in zwei Gebäuden über 18.000 Quadratmeter selbst nutzen wird. Was der steigende Flächenumsatz nicht zeigt, ist der vorerst weiter rückläufige Vermietungsumsatz, der bei 233.700 Quadratmetern liegt – ein Minus von 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Großmieter agieren aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage weiterhin zurückhaltend, insgesamt wurden im ersten Halbjahr lediglich sieben Mietverträge über 5.000 Quadratmeter registriert. Im Klein- und Mittelflächensegment hingegen bleibt die Aktivität hoch, doch auch hier müssen Eigentümer, wie im Großflächensegment auch, verstärkt mit Incentives wie mietfreien Zeiten und Baukostenzuschüssen arbeiten. Das Risiko ist hoch, dass die Mieter sonst die Option der Vertragsverlängerung wählen und in ihren Bestandsflächen bleiben.“

Spitzenmiete auf hohem Niveau stabil, Durchschnittsmiete sinkt leicht

ESG-konforme Neubauten in Top-Lagen bleiben gefragt, auch wenn in den vergangenen zwölf Monaten wenig neue Mietverträge mit Höchstmieten abgeschlossen wurden. Entsprechend notiert die Spitzenmiete zum Vorquartal stabil bei 44,70 Euro pro Quadratmeter, im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies ein Plus von 2 Prozent.

Die Angebotsmieten sind insbesondere im Bestand seit einigen Quartalen unter Druck – das spiegelt sich nun auch im leichten Rückgang der Durchschnittsmiete wider. Diese sinkt um 30 Cent im Vergleich zum Vorquartal auf 28,70 Euro pro Quadratmeter (-1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr). Die Mietpreisreduzierungen treffen vor allem den unsanierten Bestand in weniger gut angebundenen Mikrolagen. In den kommenden Quartalen ist mit weiteren, wenn auch leichten, Rückgängen zu rechnen.

Leerstandsquote steigt auf 6,8 Prozent, Untermietflächen ziehen noch einmal an

Zum Ende des zweiten Quartals standen rund 1,56 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,8 Prozent und einem Anstieg von 50 Basispunkten im Vergleich zum Vorquartal. Davon entfallen 200.700 Quadratmeter auf Untermietflächen, ohne die die Leerstandsquote bei 5,9 Prozent liegt. „Trotz des weiterhin zunehmenden Leerstands, sowohl in fertiggestellten Neubauten als auch durch freigezogenen Bestand, liegt die Leerstandsquote im nationalen und internationalen Vergleich weiterhin auf moderatem Niveau. Der Leerstand wird noch einige Quartale zunehmen, allerdings werden ab 2025 die Fertigstellungen deutlich zurückgehen. Zudem werden verstärkt nicht mehr marktfähige Büroflächen unter anderem zu gewerblichem Wohnen oder auch Flüchtlingsunterkünften konvertiert werden, wodurch der temporäre Angebotsüberhang wieder abgebaut werden kann“, so Leska.

Öffentliche Verwaltung, IT-Sektor und verarbeitendes Gewerbe liegen vorn

Die öffentliche Verwaltung bleibt mit 87.000 Quadratmetern (30 Prozent) mit Abstand an der Spitze. Dahinter folgen dicht aufeinander der IT-Sektor mit 38.300 Quadratmetern (13 Prozent) sowie das verarbeitende Gewerbe mit 33.300 Quadratmetern (11 Prozent). Sehr zurückhaltend waren im ersten Halbjahr Beratungsunternehmen (6 Prozent) und Handel- und Gastronomie (1 Prozent).

Projektverzögerungen nehmen zu – Pipeline für 2024 bleibt gut gefüllt, Rückgang ab 2025

Das Fertigstellungsvolumen bleibt für 2024 hoch. 796.700 Quadratmeter kommen dieses Jahr auf den Markt, auch wenn dieser Wert aufgrund von Baustopps und verzögerten Projekten bereits gesunken ist, weshalb die Fertigstellungen für 2025 im Gegenzug leicht auf 537.900 Quadratmeter angestiegen sind. Spätestens ab 2026 werden jährlich weniger als 500.000 Quadratmeter Büroflächen saniert oder neu gebaut werden.

Die Vorvermietungsquote fängt aufgrund der Angebotsreduzierungen an, sich zu stabilisieren. Für 2024 liegt sie aktuell bei 54 Prozent, für kommendes Jahr bei 53 Prozent. Zum gleichen Zeitpunkt im letzten Jahr lagen die Werte bei 68 Prozent sowie 41 Prozent.

Ausblick: Berliner Markt stabilisiert sich bei 600.000 Quadratmetern Flächenumsatz

„Auf dem Berliner Büromarkt bleiben die Trends der vergangenen Monate bestehen: Der ausgeprägte Mietermarkt, bei dem Eigentümer mit Incentives wieder verstärkt um Mieter werben, setzt sich fort. Aufgrund des wachsenden Angebotsüberhangs wird die Spitzenmiete vorerst nur noch moderat steigen, während die Durchschnittsmiete vor allem wegen unsanierter Bestände weiter leicht sinken wird. Der aufgrund geringerer und kleinerer Großgesuche geschrumpfte Markt wird sich dieses Jahr bei rund 600.000 Quadratmetern Flächenumsatz einpendeln – was allerdings nicht darüber hinwegtäuschen darf, dass der Vermietungsumsatz ohne Eigennutzer noch leicht rückläufig ist. Es kommt also mehr denn je auf gut angebundene Mikrolagen und hochwertige, ESG-konforme Flächen an, die allerdings verhältnismäßig bepreist sein müssen, um Mieter zu einem Umzug zu überzeugen“, so Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, abschließend.

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