Frankfurter Büromarkt übertrifft Erwartungen

Flächenumsatz bei knapp 437.500 Quadratmetern
Leerstand über der 1 Millionen Quadratmeter-Marke
Stabile Spitzenmiete, Rückläufige Durchschnittsmiete aufgrund großer Abschlüsse in Lagen außerhalb des CBD

Frankfurt/Main, 7. Januar 2021 – Der Büroflächenumsatz am Frankfurter Büromarkt, inklusive Eschborn und Offenbach Kaiserlei, liegt nach Angaben von Colliers mit rund 437.500 Quadratmetern 33 Prozent über dem Vorjahreswert. Auch wenn mit diesem Ergebnis weder der Fünf- noch der Zehnjahresschnitt (-20 bzw. -10 Prozent) übertroffen wurde, liegt der Wert weit über den Erwartungen für das Jahr 2021. Nachdem in den ersten drei Quartalen des Jahres im Schnitt ein Flächenumsatz von je 84.600 Quadratmetern registriert wurde, liegt das vierte Quartal mit 183.600 Quadratmetern und einem Anteil am Gesamtumsatz von 42 Prozent deutlich über den anderen. Das hohe Volumen kam insbesondere durch die Anzahl von Großabschlüssen über 5.000 Quadratmeter in den letzten drei Monaten des Jahres zustande. Die beiden größten Abschlüsse im Gesamtjahr 2021 waren die Anmietung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle über 21.400 Quadratmeter im Projekt Börsenplatz in Eschborn und die Anmietung von Nestlé über 20.000 Quadratmeter im Projekt Kreisler am Hauptbahnhof.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland bei Colliers: „Der Sektor der öffentlichen Verwaltung hat 2021 mit 29 Abschlüssen und knapp 93.000 Quadratmeter Flächenumsatz den größten Anteil zum Flächenumsatz beigetragen. Rund 45.000 Quadratmeter gehen davon auf Anmietungen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben oder dem Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen zurück. Insgesamt liegt der Anteil am Gesamtumsatz des öffentlichen Sektors bei 21 Prozent. Der Wert liegt deutlich über ihrem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre von zehn Prozent und unterstreicht die Krisenresistenz der Branche.”

Leerstand erhöht sich um fast ein Viertel

Der absolute Leerstand ist Ende Dezember auf rund 1.009.000 Quadratmeter gestiegen. Die Leerstandsquote von 8,8 Prozent entspricht dem Stand von Anfang 2018. Der Anstieg der kurzfristig zum Bezug freistehenden Büroflächen von knapp 200.000 Quadratmeter im Verlauf des Jahres 2021 begründet sich durch Freizüge älterer, nicht dem modernen Standard entsprechenden Häuser in Teilmärkten wie Niederrad und Eschborn und freistehenden Flächen in Gebäuden die 2021 fertiggestellt wurden wie dem Global Tower im Bankenviertel (Q3 2021) oder dem Senckenberg-Turm in Bockenheim (Q4 2021). Einen großen Teil trägt auch das Angebot an Untermietflächen, die im Leerstand inkludiert sind, bei. Diese haben sich von Ende 2020 auf Ende 2021 mehr als verdoppelt, hauptsächlich durch Flächen, die von Finanzdienstleistern zur Untermiete angeboten werden.

Neubauvolumen über langjährigem Durchschnitt

Das Fertigstellungsvolumen lag 2021 mit rund 203.600 Quadratmetern 30 Prozent über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Die hohe Nachfrage nach diesen Produkten zeigt sich auch in der Vorvermietungsquote, die bei 81 Prozent zum Zeitpunkt der Fertigstellung lag. Dennoch ist der Anteil der Abschlüsse in Projekten beziehungsweise Objekten in Bau mit rund 21 Prozent gegenüber 26 Prozent im Vorjahr etwas zurückgegangen. Die voraussichtlichen Fertigstellungen 2022 von 143.200 Quadratmeter sind zum aktuellen Zeitpunkt zu 55 Prozent belegt.

Kein Abschluss über 10.000 Quadratmeter im CBD – Durchschnittsmiete sinkt

Ende des Jahres liegt die Spitzenmiete unverändert bei 45,00 Euro pro Quadratmeter im Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate ist hingegen um 0,50 Euro auf 22,50 Euro pro Quadratmeter im Monat gesunken. Der Rückgang erklärt sich durch die Vielzahl und Größe in Abschlüssen außerhalb des CBD, keiner der sieben Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter wurde im Teilmarkt Bankenviertel, Westend oder City abgeschlossen. Insbesondere die Abschlüsse in Projektentwicklungen oder Objekten im Bau im Bankenviertel sorgten für den Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete im Jahr 2020.

Ausblick

Die Aussichten für 2022 sehen nach dem Ergebnis des Jahres 2021 positiv aus. Nutzer des mittleren Größensegments von 1.000 bis 5.000 Quadratmeter waren aktiver und entscheidungsfreudiger als im ersten Pandemiejahr 2020.

„Die Büronutzer haben in den letzten Monaten die wirtschaftliche Gesamtsituation bewertet, ihren zukünftigen Büroflächenbedarf überprüft und begonnen, das ´Neue Normal´ umzusetzen. Wir sahen 2021 Nutzer, die auf mobile Arbeitskonzepte umgestellt haben. Durch diese Veränderung der Arbeitswelten konnten Nutzer ihren Bedarf an reinen Arbeitsplätzen teilweise reduzieren. Gleichzeitig stellen sie ihren Mitarbeitern mehr Fläche für informellen Austausch, spontane Meetings und technisch optimal ausgestattete Videokonferenzräume zur Verfügung. Wir gehen davon aus, dass der Flächenumsatz 2022 im Vergleich zu 2021 noch mal steigen und sich dem zehnjährigen Durchschnittswert von rund 490.000 Quadratmetern annähern wird“, so Stephan Bräuning. „Auch die Mieten haben Potenzial, bis Ende des Jahres 2022 zu steigen, da das Angebot an projektierten Neubau- und Sanierungsobjekten über das gesamte Marktgebiet hoch ist. Im Fokus stehen dabei auch die Nachhaltigkeit und CO2-Neutralität der Gebäude. Ein Aspekt, der 2022 sicherlich eine stärkere Berücksichtigung in Anmietungsprozessen finden wird.“

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