Frankfurter Büromarkt 2024: Flächenumsatz leicht unter Vorjahresniveau, Fokus auf Qualität ungebrochen

Flächenumsatz: 355.000 Quadratmeter – drittes Jahr in Folge unter 400.000 Quadratmetern
Spitzenmiete: Anstieg auf 49,00 Euro pro Quadratmeter
Leerstandsquote: Steigt auf 10,7 Prozent
Ausblick: Flächenumsatz stabilisiert sich auf niedrigerem Niveau – keine deutliche Marktbelebung 2025 erwartet

Frankfurt a. M., 9. Januar 2025 – Der Bürovermietungsmarkt Frankfurt, einschließlich der Teilmärkte Eschborn und Offenbach-Kaiserlei, erzielte im Jahr 2024 einen Flächenumsatz von rund 355.000 Quadratmetern. Damit liegt das Ergebnis etwa 3 Prozent unter dem Vorjahr und markiert ein deutlicheres Minus von 22 Prozent im Vergleich zum langfristigen zwanzigjährigen Durchschnitt.

Zijad Gibic, Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers: „Das unterdurchschnittliche Jahresergebnis liegt am unteren Ende der zu Jahresbeginn prognostizierten Spanne und kam somit nicht unerwartet. Einerseits führen politische Unsicherheiten und die herausfordernde wirtschaftliche Gesamtlage zu einer spürbaren Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen. Andererseits wirken sich veränderte Anforderungen an Büroflächen infolge von New-Work-Konzepten und Homeoffice-Strategien weiterhin aus, was häufig zu Flächenverkleinerungen oder Prolongationen im Bestand führte. Besonders auffällig ist der Rückgang der Großabschlüsse: Nur acht Mietverträge über 5.000 Quadratmeter wurden abgeschlossen, im Vergleich zu durchschnittlich 13 pro Jahr in den letzten zehn Jahren. Einige der im vergangenen Jahr erwarteten Großanmietungen werden sich voraussichtlich in das erste Halbjahr 2025 verschieben und könnten dabei das Gesamtergebnis erheblich beeinflussen.“

Bankenviertel behauptet Spitzenposition

Mit einer vermieteten Fläche von knapp 100.000 Quadratmetern und einem Marktanteil von rund 28 Prozent führt das Bankenviertel das Teilmarktranking an, gefolgt von Eschborn mit etwa 12 Prozent. Ausschlaggebend war dabei insbesondere die Großanmietung der Europäischen Zentralbank im ersten Quartal des Jahres über rund 37.000 Quadratmeter im Hochhaus Gallileo. Darüber hinaus trugen zahlreiche weitere größere Abschlüsse zum Erfolg des Bankenviertels bei: Insgesamt wurden 20 Verträge im Bereich von 1.000 bis 5.000 Quadratmetern abgeschlossen, von denen 15 in den Bürotürmen realisiert wurden.

Steigende Leerstände, rückläufige Fertigstellungspipeline

Der Leerstand am Frankfurter Bürovermietungsmarkt stieg 2024 auf über 1,23 Millionen Quadratmeter an, was einer Quote von 10,7 Prozent entspricht. Im Vorjahr notierte die Quote noch bei 9,6 Prozent. Zijad Gibic erläutert: „Dieser Anstieg ist einerseits auf Büroflächen zurückzuführen, die durch Umzüge innerhalb des Marktgebietes frei wurden, und andererseits auf Fertigstellungen, die trotz hoher Vorvermietungsquoten zusätzliche Flächen auf den Markt gebracht haben. Das Fertigstellungsvolumen belief sich 2024 auf 180.000 Quadratmeter, wird jedoch ab 2025 stark zurückgehen. Für 2025 bis 2027 rechnen wir mit nur etwa 260.000 Quadratmetern Neubaufläche – rund 100.000 Quadratmeter davon in Eschborn und Offenbach-Kaiserlei.“

Die Angebotsknappheit an modernen Neubauflächen im Stadtgebiet Frankfurt wird sich somit weiter verschärfen und Bestandsgebäude stärker in den Fokus rücken. „Es sind zahlreiche Projektentwicklungen in der Planung, die abhängig von der wirtschaftlichen und zinsseitigen Entwicklung sowie der Marktdynamik ab 2028 die Fertigstellungspipeline wieder deutlich stärken könnten“, führt Gibic weiter aus.

‚Flight to Quality‘ treibt Mietpreise

Die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in gut angebundenen Lagen (‚Flight to Quality‘) lässt die Mietpreise weiter steigen. Die Durchschnittsmiete legte im Jahresvergleich um knapp 10 Prozent von 22,80 Euro auf 25,00 Euro pro Quadratmeter zu, während die Spitzenmiete um 4 Prozent auf 49,00 Euro pro Quadratmeter stieg. „Die Qualität der Flächen ist entscheidend“, erläutert Zijad Gibic. „Die Mietpreise reflektieren gestiegene Baukosten und die Angebotsknappheit im Spitzensegment. Für hochwertige und moderne Büros sind Unternehmen bereit, diese Preise zu zahlen. Eine zunehmende Anzahl an Anmietungen über 50 Euro pro Quadratmeter bestätigen diesen Trend, und wir erwarten, dass die Spitzenmiete diese Marke bald dauerhaft überschreiten wird.“

Fazit und Ausblick

„2024 markierte das dritte Jahr in Folge mit einem Flächenumsatz unter 400.000 Quadratmetern. Der Rückgang auf ein neues Fünfjahresmittel von 373.000 Quadratmetern zeigt, dass der Markt sich vorerst auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert hat. Dennoch bleibt die Nachfrage nach modernen, hochwertigen Büroflächen ungebrochen. Die steigenden Mietpreise im Spitzensegment und die Angebotsknappheit bei Neubauten unterstreichen die Attraktivität von Premiumflächen. Perspektivisch könnten eine stabilere wirtschaftliche Lage und politische Rahmenbedingungen ab 2025 für eine schrittweise Markterholung sorgen. Insgesamt erwarten wir, dass die Vermietungsaktivität im kommenden Jahr auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren verbleiben wird“, resümiert Gibic.

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