Erholung der Bürovermietungsmärkte setzt sich fort

Solider Jahresauftakt des Bürovermietungsmarktes mit einem Flächenumsatz von 785.600 Quadratmetern
Ergebnis liegt 5 Prozent über dem langjährigen Mittel und nur 3 Prozent unter dem fünfjährigen Durchschnitt
Bürovermietungsmärkte bisher punktuell beeinflusst vom Krieg in der Ukraine
Mieten bewegen sich mehrheitlich seitwärts gegenüber dem Vorquartal, deutliche Steigerungen verglichen mit dem Jahresauftakt 2021
Flächengewichtete Leerstandsrate konstant bei 4,6 Prozent

Frankfurt/Main, 06. April 2022 – Die Bürovermietungsmärkte der TOP 7 starteten mit einem soliden Quartalsergebnis von 785.600 Quadratmeter Flächenumsatz ins Jahr 2022. Das Ergebnis liegt fast ein Fünftel über dem Flächenumsatz des ersten Quartals 2021 und ein Viertel über dem des Jahres 2020. Dennoch haben sich die Vermietungsmärkte noch nicht gänzlich von den Auswirkungen der Pandemie erholt. Der in den letzten drei Monaten erzielte Flächenumsatz blieb noch hinter den Resultaten der starken Vor-Corona-Jahre zurück. Die flächengewichtete Leerstandsquote in den TOP 7 lag, wie schon im Vorquartal, bei 4,6 Prozent. Damit ist der stetige Anstieg der letzten Monate vorerst gestoppt.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland: „Das vergangene Quartal war weniger von der Coronapandemie beeinflusst als die Jahresauftakte der letzten beiden Jahre. Die Stimmung am Markt ist grundsätzlich positiv und die Nachfrage vor allem nach kleinen und mittleren Flächen rege. Auch in Anbetracht der Tatsache, dass im starken Schlussquartal des letzten Jahres noch viele Abschlüsse finalisiert und nicht ins neue Jahr geschoben wurden, sind 785.600 Quadratmeter Flächenumsatz ein solides Ergebnis. Dementsprechend hat sich die, im vergangenen Sommer begonnene, Erholung des Bürovermietungsmarktes in den ersten drei Monaten des laufenden Jahres erwartungsgemäß fortgesetzt.“

Mieten im Jahresvergleich gestiegen
Seit dem Ausbruch der Coronapandemie haben sich sowohl die Spitzen-, als auch die Durchschnittsmieten nicht nur als äußerst stabil erwiesen, sondern sind auch mehrheitlich gestiegen. Zwar fielen die Veränderungen zum Vorquartal gering aus, sodass hier von einer Seitwärtsbewegung gesprochen werden muss. Verglichen mit dem ersten Quartal 2021 steht bei den meisten TOP 7 Standorten ein Zuwachs. In Frankfurt lag die Spitzenmiete, wie schon vor einem Jahr, bei 45,00 Euro pro Quadratmeter. Dementsprechend wird in der Mainmetropole weiterhin die höchste Spitzenmiete deutschlandweit erzielt. Lagen die Spitzenmieten in Berlin und München vor einem Jahr noch bei unter 40,00 Euro pro Quadratmeter, wird in den Städten mittlerweile ein Mietzins von 41,90 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 41,50 Euro pro Quadratmeter realisiert. In Hamburg stieg die Miete verglichen mit dem Vorjahresquartal ebenfalls. Dank einer Steigerung von rund fünf Prozent betrug die realisierte Spitzenmiete in der Hansestadt zuletzt 31,50 Euro pro Quadratmeter. Während sie in Köln nur leicht um 25 Cent auf 26,00 Euro pro Quadratmeter wuchs und in Düsseldorf bei 28,50 Euro pro Quadratmeter konstant blieb, war das Plus in Stuttgart am höchsten. Um satte 18 Prozent stieg die Spitzenmiete, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum, auf nunmehr 29,40 Euro pro Quadratmeter an.

Bei der Durchschnittsmiete ist das Bild ähnlich. Abgesehen von Frankfurt wurden an allen Standorten Mietsteigerungen registriert. Die Wachstumsraten reichen von unter ein Prozent in Köln bis über zehn Prozent in München. Der Markt mit der höchsten Durchschnittsmiete ist nach wie vor Berlin. Hier wurden im vergangenen Quartal durchschnittlich 29,70 Euro pro Quadratmeter für Büroflächen gezahlt.
„Mehr und mehr Unternehmen bekennen sich zum Büro als zentralen Arbeitsort für ihre unternehmerische Tätigkeit. Diese Entwicklung zeichnete sich bereits im vergangenen Jahr ab und hat sich zum Jahresbeginn weiter verstärkt. Allerdings verändern sich die Bürolandschaften weg von einem einfachen Schreibtischarbeitsplatz hin zu einer auf die Tätigkeit des Unternehmens zugeschnittene Kombination aus Gemeinschafts-, Kommunikations-, und Rückzugsflächen. Die gestiegene Wertschätzung moderner, die Tätigkeit unterstützende Büroflächen seitens der Unternehmen geht bisher noch einher mit einer entsprechenden Zahlungsbereitschaft“, kommentiert Bräuning.

Projektpipeline durch Preissteigerungen leicht unter Druck
Die anhaltend hohen Teuerungsraten treffen die Bauwirtschaft besonders hart. Wichtige Baustoffe wie Betonstahlmatten oder Bauholz kosten 50 Prozent bis 60 Prozent mehr als noch vor einem Jahr. Hinzu kommen die stark gestiegenen Energiekosten. Demzufolge werden Projekte teilweise zusätzlich geprüft und gegebenenfalls umgeplant und verschoben. Auch bei bereits begonnenen Bauvorhaben kam es zu Verzögerungen. Ende vergangenen Jahres wurden für 2022 und 2023 zusammen rund 3,8 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen erwartet. Derzeit sind es rund 100.000 Quadratmeter weniger.

Bräuning kommentiert: „Projektentwickler und Bauunternehmen haben mit drastischen Preissteigerungen von Baumaterialien zu kämpfen. Hinzu kommen Lieferschwierigkeiten aufgrund von Knappheit und gestörter Lieferketten. Das hat Auswirkungen auf das erwartete Fertigstellungsvolumen. Gleichzeitig beobachten wir, mit zunehmender Straffung der Geldpolitik, einen Anstieg der Finanzierungskosten. Das Interesse an Flächen in projektierten und im Bau befindlichen Objekten hingegen ist prinzipiell nach wie vor hoch und grundsätzlich herrscht seitens der Nutzer auch eine entsprechende Zahlungsbereitschaft für moderne und hochwertige Büroflächen. Inwieweit Projektentwickler die gestiegenen Kosten angesichts deutlich gestiegenen Investitionskosten in Form von höheren Mieten oder Gleitklauseln an die Nutzer weitergeben können, wird sich in den nächsten Monaten zeigen.“

Krieg in der Ukraine bisher nur mit punktuellem Einfluss
„Die schrecklichen Ereignisse des Kriegs in der Ukraine haben bisher noch keine flächendeckenden Auswirkungen auf die Bürovermietungsmärkte. Unternehmen sind derzeit ganz unterschiedlich von den Auswirkungen des Krieges betroffen, sodass Entscheidungen über Umzüge oder Flächenerweiterungen derzeit punktuell und in Einzelfällen aufgeschoben oder überdacht werden“, so Bräuning.

Ausblick: Bürovermietungsmarkt bleibt auf Kurs
Die volkswirtschaftliche Entwicklung in Deutschland und Europa wird derzeit von mehreren Faktoren gleichzeitig negativ beeinflusst. So ist die Coronapandemie noch nicht gänzlich überwunden und globale Lieferketten werden unter anderem durch strikte Lockdowns in China weiter gestört. Hinzu kommen hohe Inflationsraten, vor allem getrieben durch stark gestiegene Energiepreise. Der Krieg in der Ukraine und die wirtschaftlichen Sanktionen gegenüber Russland als Antwort des Westens darauf trüben die gesamtwirtschaftliche Entwicklung zusätzlich.

„Die sinkenden Inzidenzen und gelockerten Maßnahmen tragen dazu bei, dass die Menschen wieder regelmäßiger in Büros arbeiten und Unternehmen ihre Pläne hinsichtlich des zukünftigen Flächenbedarfs und New-Work Konzepten konsequent verfolgen und nun auch zeitnah umsetzten. Diese Tatsache wird sich in diesem Jahr positiv auf die Flächenumsätze auswirken. Inwieweit hingegen der Krieg in der Ukraine die Bürovermietungsmärkte noch beeinflussen wird, ist derzeit schwer abzuschätzen. Vor allem, da der Ausbruch erst knapp sechs Wochen zurückliegt. Grundsätzlich sehen wir, dass sich die langsame, aber stetige Erholung des Marktes wie erwartet fortsetzt. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Flächenumsatz von rund 3,3 Millionen Quadratmetern“, analysiert Bräuning.

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