Erholung auf dem Münchener Büromarkt setzt sich auch 2022 fort

•    189.700 Quadratmeter Flächenumsatz
•    Leerstandsquote bei 4,8 Prozent
•    Durchschnittsmiete bei 23,00 Euro pro Quadratmeter

München, 7. April 2022 – Der Münchner Büromarkt konnte in den ersten drei Monaten des Jahres 2022 den Erholungstrend der letzten beiden Quartale 2021 fortsetzen. Mit einem Flächenumsatz von 189.700 Quadratmetern, davon 28.300 Quadratmeter durch Eigennutzer, konnte das vom Nachfragerückgang betroffene Vorjahresquartal deutlich (um 85 Prozent) übertroffen werden. Obwohl nur der Abschluss der Bosch Sicherheitssysteme GmbH in der Revitalisierung „AER“ in Neuperlach die Marke von 10.000 Quadratmetern überschritt, liegt das Ergebnis knapp ein Prozent über dem 10-Jahres-Durchschnitt der Auftaktquartale. Der anhaltende Aufwärtstrend in der Vermietungsaktivität zeigte sich dieses Quartal insbesondere darin, dass das Gesamtergebnis von einer stärkeren Aktivität in den mittleren Flächensegmenten gestützt wurde. Drei weitere Mietverträge über 5.000 Quadratmeter wurden im ersten Quartal abgeschlossen, darunter der Abschluss des Max-Planck-Instituts im ehemaligen Karstadt-Sport-Gebäude in der Fußgängerzone, das derzeit umfassend revitalisiert wird. Insgesamt wurden im Vergleich zum Vorjahresquartal 22 Prozent mehr Mietverträge abgeschlossen. Im Segment zwischen 501 und 2.000 Quadratmetern legte die Aktivität im Vorjahresvergleich besonders stark zu, das Umsatzplus betrug hier rund 43 Prozent.

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: „Der solide Jahresauftakt und die seit nun drei aufeinanderfolgenden Quartalen rege Vermietungsaktivität in allen Flächensegmenten sind weiterhin gute Gründe für Zuversicht. Insbesondere Neubau- und hochwertige Flächen in zentralen Lagen sind stark nachgefragt. Die vielen Abschlüsse in Neubau- und Revitalisierungsprojekten unterstreichen, dass immer mehr Unternehmen die eigenen Ansprüche an ihre zukünftigen Büroflächen konkretisiert haben und langfristig mit dem Büro als Ort der Begegnung, Kommunikation und Inspiration planen, trotz der Option, Mitarbeitern mobiles Arbeiten anzubieten. Diese Erkenntnis wird langfristig für eine stabile und krisenfeste Büroflächennachfrage sorgen.“

Zum Ende des ersten Quartals 2022 standen mit 1,091 Millionen Quadratmetern rund 202.000 Quadratmeter mehr leer als ein Jahr zuvor. Die Leerstandsquote lag bei 4,8 Prozent. Im Vergleich zum Vorquartal gab es jedoch kaum Veränderungen der kurzfristig verfügbaren Fläche. Im Stadtgebiet betrug der Leerstand 3,6 Prozent, innerhalb des Mittleren Rings sogar nur 2,7 Prozent. Im Umland standen 8,2 Prozent des Bestandes leer. Bei rund 117.000 Quadratmetern Leerstand handelt es sich um Erstbezugsfläche. Dies liegt allerdings in den zuletzt höheren Fertigstellungszahlen begründet und nicht in einem Nachfragerückgang.

Im Bau befinden sich derzeit rund eine Million Quadratmeter, die zu etwas weniger als die Hälfte bereits vermietet oder eigengenutzt sind. 2022 werden nach derzeitigem Stand rund 426.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, davon stehen noch rund 46 Prozent zur Verfügung. „Die stark gefüllte Projektpipeline trifft aktuell erfreulicherweise auf eine hohe Nachfrage im Neubausegment. Viele Neubauprojekte, auch teilweise im Umland, konnten von den veränderten Nutzeransprüchen in den letzten Quartalen profitieren und trotz des hohen Gesamtangebots auf dem Markt Vermietungserfolge erzielen. Die Auswirkungen der gut gefüllten Projektpipeline und dem damit einhergehenden großen Angebot an hochwertigen Flächen wird im weiteren Jahresverlauf eher dazu führen, dass der Leerstand moderat steigt, weil Bestandsgebäude sich dadurch in der Vermarktung einer größeren Konkurrenz ausgesetzt sehen“, so Bigelmaier weiter.

Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts stieg im Vorjahresvergleich um 10 Prozent auf 23,00 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete legte um 6 Prozent auf 41,50 Euro pro Quadratmeter zu. Im Vorquartalsvergleich ist die Durchschnittsmiete aufgrund ausbleibender hochpreisiger Großabschlüsse im ersten Quartal 2022 jedoch leicht zurückgegangen. Der durchschnittliche Mietpreisanstieg liegt vor allem an einer Verlagerung der Nachfrage in hochwertige Flächen und in zentrale Lagen. Die Angebotsmieten befinden sich hingegen weiterhin in einer Seitwärtsbewegung. Im Stadtgebiet lag die Durchschnittsmiete bei 25,50 Euro pro Quadratmeter, im Umland bei 13,70 Euro pro Quadratmeter.

Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: „Makroökonomische Einflüsse wie wirtschaftliche Krisen und politische Unsicherheiten zeigen sich auf dem Immobilienmarkt in der Regel zeitverzögert. Daher muss damit gerechnet werden, dass wir im Verlauf der zweiten Jahreshälfte auch auf dem Vermietungsmarkt einen Dämpfer erfahren werden. Unsicherheiten in der wirtschaftlichen Entwicklung führen bereits heute zu erkennbaren Unterbrechungen im Entscheidungsprozess bei Großflächengesuchen. Jedoch war der gute Jahresauftakt ein positives Signal an den Münchner Markt. Die Situation in Europa beeinflusst zwar die unmittelbare wirtschaftliche Entwicklung, jedoch nicht die langfristige unternehmerische Grundsatzentscheidung für den Standort München.”

Colliers erachtet für das Jahr 2022 einen Flächenumsatz von 650.000 Quadratmetern bei moderat steigenden Leerständen weiterhin für möglich, auch wenn die Abwärtsrisiken durch die Auswirkungen der Kriegsentwicklung in der Ukraine derzeit deutlich höher zu gewichten sind als noch vor einigen Monaten.

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