Dynamischer Jahresauftakt auf dem Berliner Investmentmarkt mit Dealpipeline auf Rekordniveau

  • 2,4 Milliarden Euro gewerbliches Transaktionsvolumen in Q1 2022
  • Stabilisierte Core-Assets sowie Value-Add-Produkte gleichermaßen gefragt
  • Bürospitzenrenditen zum Jahresbeginn stabil
  • Ausblick 2022: Marktaktivität auf Rekordniveau erwartet

Berlin, 6. April 2022 – Der Berliner Investmentmarkt startete 2022 sehr dynamisch in das neue Jahr. Nach Angaben von Colliers wurde ein Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro erzielt. Das ruhige Vorjahresquartal konnte mit 126 Prozent mehr als verdoppelt werden, auch der Zehnjahresdurchschnitt wurde mit 75 Prozent deutlich überschritten. Insgesamt reiht sich das Quartal nach den Ergebnissen von 2019 und 2020 auf Platz drei der umsatzstärksten ersten drei Monate ein.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Der Berliner Investmentmarkt beweist auch in einem sich schnell wandelnden Marktumfeld seine Stärke und Attraktivität als sicherer Hafen mit hervorragenden Wachstumsperspektiven. Auf der einen Seite finden sicherheitsorientierte Anleger stabilisierte Core-Assets mit bonitätsstarken Mietern, auf der anderen Seite sind aber auch Value-Add-Immobilien, bei denen Investoren nachhaltige Wertsteigerungspotenziale realisieren können, weiterhin stark nachgefragt.“

Büroimmobilien stark, mehrere großvolumige Einzelhandels- und Mixed-Use-Transaktionen
Büroimmobilien stellen traditionell die wichtigste Assetklasse dar. Mit knapp über 1,2 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 52 Prozent lagen sie allerdings unter dem fünfjährigen Durchschnitt von 69 Prozent. Einzelhandels- und Mixed-Use-Objekte erfreuten sich entgegen dem Trend größerer Beliebtheit und summierten sich zusammen auf annährend 900 Millionen Euro. Folglich kletterte der Anteil von Einzelhandelsimmobilien auf 23 Prozent, nahezu doppelt so hoch wie der fünfjährige Durchschnitt. Mixed-Use-Objekte kamen bei einem Marktanteil von 15 Prozent ins Ziel. Neben Core-Produkten wie dem „Rosi“ am Hackeschen Markt, das von Values Real Estate an die BVK ging, sicherte sich Tishman Speyer das „Quartier 207“ von der Allianz und plant einen umfassenden Umbau. Grundstücksverkäufe und Hotels runden mit sechs bzw. fünf Prozent Marktanteil das Bild ab. Bei Hotelinvestoren spielen Umnutzungsüberlegungen eine anhaltend große Rolle, so planen die Deutsche Finance International und Cells Group beim „Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade“ neben der Modernisierung des Hotelbetriebs auch größere Büroflächen.

Unternehmensübernahme treibt Portfoliovolumen, Einzeltransaktionen dominieren jedoch weiterhin Marktgeschehen
Die Übernahme der alstria Office REIT-AG durch den kanadischen Assetmanager Brookfield, zu der auch zwölf Bürogebäude in Berlin gehören, steigerte den Portfolioanteil auf leicht überdurchschnittliche 17 Prozent sowie 400 Millionen Euro. Darüber hinaus bleibt das Angebot an Portfolien äußerst begrenzt.

Einzeltransaktionen bestimmten daher wie gewohnt das Marktgeschehen, acht Deals überschritten sogar die 100-Millionen-Marke. Neben dem bereits erwähnten „Quartier 207“ und dem „Rosi“ zählte dazu unter anderem der “Ritterhof” in Kreuzberg sowie die Hauptstadtrepräsentanz der Telekom.

In Hinblick auf die Risikoklassen lässt sich die breite Diversifizierung feststellen: Gut eine Milliarde Euro und 42 Prozent des investierten Kapitals wurde in Core-Immobilien angelegt. Auf der Gegenseite wurde in risikoreichere Opportunistic-Deals mit 14 Prozent sowie Value-Add-Investments mit 29 Prozent, zusammengenommen 43 Prozent, genau so viel investiert. In diesen Segmenten achten Käufer ganz besonders auf gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, die entsprechend auch verstärkt in den Ankaufskalkulationen berücksichtigt werden.

Bürospitzenrenditen zum Jahresbeginn stabil
Steigende Finanzierungskosten bekommen jedoch nicht nur Value-Add-Käufer zu spüren, auch Finanzierungen für Core-Immobilien verteuern sich. Dementsprechend befinden sich die Bruttoanfangsrenditen aktuell in einer Seitwärtsbewegung und notierten in der Spitze bei 2,60 Prozent. B-Lagen sowie die Peripherie folgen mit in der Spitze 2,90 Prozent bzw. 3,40 Prozent weiterhin dicht aufeinander.

Eine Seitwärtsbewegung kann bei Hotel- und Handelsimmobilien schon länger beobachtet werden. Dieser Trend hielt auch die vergangenen drei Monate an, sodass sich die Renditen bei 4,40 Prozent bzw. 3,10 Prozent unverändert zeigen. Die pandemie- und krisenbedingt hohe Nachfrage nach Industrie- und Logistikobjekten setzt sich hingegen weiter fort und spiegelt sich in einem Rückgang der Spitzenrendite in Höhe von 60 Basispunkten im Vorjahresvergleich auf nunmehr 3,10 Prozent wider. Damit haben Logistikimmobilien das gleiche Niveau wie Einzelhandelsobjekte erreicht.

CBD-Lagen sowie Innenstadtrand sind zu Jahresbeginn stark gefragt
Die Lagen innerhalb der Ringbahn waren die vergangenen drei Monate wie gewohnt stark gefragt. 2,2 Milliarden Euro sowie 92 Prozent des Transaktionsvolumens wurden in der Innenstadt investiert, wobei die Teilmärkte City Ost (630 Millionen Euro), CBD City Ost (540 Millionen Euro) und der City Rand Nord (470 Millionen Euro) die vordersten Plätze belegten. Zahlreiche Deals in der Pipeline werden die Investitionssummen in den kommenden Quartalen jedoch auch außerhalb der Ringbahn steigern.

Offene Immobilien- und Spezialfonds sowie Projektentwickler sind aktivste Akteure
Auf der Käuferseite dominierten Offene Immobilien- und Spezialfonds sowie die Asset- und Fondsmanager deutlicher als sonst das Dealgeschehen. Sie vereinten mit knapp 1,1 Milliarden Euro sowie 740 Millionen Euro 75 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich. Die Top drei wird mit etwas über 200 Millionen Euro von Versicherungen komplettiert.

Dank vieler Projektverkäufe setzten sich die Entwickler und Bauträger auf Verkäuferseite auf Platz eins. Rund 720 Millionen Euro reichten für einen Marktanteil von 30 Prozent. Es folgten die Asset- und Fondsmanager, während die REITs sich aufgrund der alstria-Übernahme auf Platz 3 schoben.

Internationale Käufer sind zurück am Markt, ergreifen aber selten Verkaufschancen in Q1
Das Ankaufvolumen von internationalen Investoren hat sich bereits seit einigen Quartalen zunehmend normalisiert. Der im ersten Quartal erzielte Anteil von 43 Prozent bewegt sich wieder im Bereich des langjährigen Durchschnitts. Auf der Gegenseite zeigte sich internationales Kapital wenig verkaufsfreudig, was sich in einem Marktanteil von lediglich 23 Prozent spiegelt.

Ausblick 2022: Marktaktivität auf Rekordniveau erwartet
Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Wir haben in Berlin einen sehr lebhaften Jahresbeginn im Abschluss und in der Vorbereitung von Transaktionen erlebt. Wieder steigende Mieten und sinkende Leerstände sind ein Ausweis für die Stärke des hiesigen Bürovermietungsmarkts. Das Investmentumfeld reagiert darauf mit einer Dealpipeline auf Rekordniveau mit rund fünf Milliarden Euro. Zahlreiche großvolumige Tickets sind im Markt sowie in Vorbereitung und schicken das Transaktionsvolumen für 2022 auf Kurs von bis zu zwölf Milliarden Euro. Wo genau das Endergebnis zum Stehen kommt, hängt jedoch auch von den aktuellen Herausforderungen aus stark steigenden Finanzierungs- und Baukosten, einer Inflation auf 40-Jahres-Hoch sowie dem Zinsumfeld ab. Diese noch nicht vollständig absehbaren Auswirkungen werden allerdings an der grundsätzlichen Attraktivität des Berliner Markts als Safe Haven nichts ändern.“

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