Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt gewinnt im dritten Quartal 2023 an Dynamik

Büroflächenumsatz im Stadtgebiet im bisherigen Jahresverlauf bei 174.200 Quadratmetern
Spitzenmiete (plus 37 Prozent) und gewichtete Durchschnittsmiete
(plus 15 Prozent) legen im Jahresvergleich deutlich zu
Leerstandsquote hat sich erwartungsgemäß auf 8,1 Prozent erhöht – Untermietflächen ausschlaggebend für den Anstieg
Moderate Flächenpipeline für das Schlussquartal mit hoher Vorvermietungsquote

Düsseldorf, 9. Oktober 2023 – Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Düsseldorf hat in den ersten neun Monaten 2023 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 174.200 Quadratmetern erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 13 Prozent unterschritten. Bei der Analyse der Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge steht im Jahresvergleich ein Minus von 15 Prozent. Die realisierte Spitzenmiete zieht im Jahresvergleich durch großflächige, hochpreisige Anmietungen im CBD um 37 Prozent auf 39,00 Euro pro Quadratmeter an. Die gewichtete Durchschnittsmiete erreicht 21,20 Euro pro Quadratmeter. Damit verfügt die Landeshauptstadt weiterhin über das höchste Mietpreisniveau in Nordrhein-Westfalen. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat im Jahresvergleich um 59.300 Quadratmeter auf nun 652.500 Quadratmeter zugenommen. Damit notiert die Leerstandsquote für das Stadtgebiet aktuell bei 8,1 Prozent.

Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen & Frankfurt: „Das Umsatzergebnis im Stadtgebiet Düsseldorf in den ersten drei Quartalen 2023 spiegelt die anhaltenden wirtschaftlichen Unsicherheiten wider. Demgegenüber steht eine weiterhin dynamische Mietpreisentwicklung sowohl im Spitzensegment als auch beim Durchschnittswert. Festzuhalten bleibt, dass das dritte Quartal im Vergleich zur ersten Jahreshälfte zwar eine zunehmende Dynamik in allen Flächensegmenten gezeigt hat, diese aber nicht genügen wird, um die ursprüngliche Prognose des Flächenumsatzes zu erreichen.“

In Summe entfallen 44 Prozent des Gesamtumsatzes im Stadtgebiet auf die beiden kleinsten Flächensegmente bis 1.000 Quadratmeter. Drei Abschlüsse von über 5.000 Quadratmetern summierten sich auf rund 42.300 Quadratmeter Flächenumsatz; einer davon entfällt auf den Baustart des großflächigen Eigennutzers ÖRAG / Deutsche Rück. 11 weitere Abschlüsse waren zudem im Segment 2.001 bis 5.000 Quadratmeter zu vermelden. Bei der räumlichen Verteilung der Mietverträge ist die Innenstadt mit knapp 24 Prozent Umsatz an der Spitze zu finden, gefolgt vom CBD mit einem Anteil von rund 16 Prozent. Dies verdeutlicht die hohe Nachfrage nach Produkten in zentralen Lagen der Landeshautstadt. Bei der Branchenverteilung auf dem Gesamtmarkt positionieren sich Beratungsunternehmen mit einem Anteil von gut 21 Prozent wieder als deutlich stärkste Branche. Dahinter folgen die Branchen Versicherungen sowie Handel mit 18 bzw. 13 Prozent Anteil am Flächenumsatz.

Im Verlauf der letzten Quartale haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge im Stadtgebiet Düsseldorf erwartungsgemäß erhöht. „Während in der ersten Jahreshälfte 2023 eine Seitwärtsbewegung zu beobachten war, erhöhten sich die Leerstände im dritten Quartal in erster Linie durch neue Untermietflächenangebote. Als Ergebnis notiert die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen derzeit bei 8,1 Prozent und damit auf dem Niveau der Jahresmitte 2016“, erläutert Herwig Lieb, Regional Manager bei Colliers in Nordrhein-Westfalen.

Das Neubauvolumen für das Gesamtjahr 2023 ist mit knapp 56.000 Quadratmetern und einer Belegungsquote von rund 70 Prozent zu beziffern, sodass hier im Schlussquartal keine großen Auswirkungen auf die Leerstandssituation im Markt zu erwarten sind. Im Folgejahr 2024 verdoppelt sich dann die Flächenpipeline in der Landeshauptstadt auf rund 105.000 Quadratmeter – die Vorvermietungsquote liegt hier derzeit bei etwas mehr als 50 Prozent.

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Stadtgebiet konnte sich im Jahresvergleich um 15 Prozent erhöhen auf 21,20 Euro pro Quadratmeter. Die realisierte Spitzenmiete konnte nach dem deutlichen Anstieg bis zur Jahresmitte 2023 auf 38,00 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal durch weitere hochpreisige Vermietungen im CBD nochmals leicht zulegen. „Dementsprechend notiert die realisierte Spitzenmiete in Düsseldorf nun bei 39,00 Euro pro Quadratmeter. Eine nachhaltige Etablierung auf diesem Niveau ist für die kommenden Monate zudem sehr realistisch. Steigende Mietpreise für zeitgemäße, ESG-ausgerichtete Flächen in Top-Lagen werden teilweise durch eine Reduktion von Flächen kompensiert. Eigentümer in peripheren Lagen, insbesondere bei älteren Bestandsobjekten, stehen immer größeren Herausforderungen gegenüber, um die Marktgängigkeit ihrer Flächen durch Modernisierungsmaßnahmen sicherzustellen und somit den aktuellen Nachfragemustern gerecht zu werden“, kommentiert Ergüney abschließend.

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