Drei Großdeals prägen ruhigen Berliner Investmentmarkt im ersten Halbjahr

Gewerbliches Transaktionsvolumen bei 1,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2024
Einzelhandel aufgrund von KaDeWe-Verkauf stärkste Assetklasse
Bürotransaktionen weiterhin zögerlich – Family Offices und Eigennutzer-Ankäufe dominieren
Insolvente Objekte gehen zunehmend in die Vermarktung
Renditen im Spitzenbereich stabil, in B-Lagen weiterhin nachgebend

Berlin, 08. Juli 2024 – Nach Angaben von Colliers wurden auf dem Berliner Investmentmarkt im ersten Halbjar 2024 Gewerbeimmobilien für rund 1,8 Milliarden Euro gehandelt. Das Ergebnis liegt 28 Prozent über dem Vorjahresergebnis, wobei zu berücksichtigen ist, dass der KaDeWe-Anteilverkauf aus 2023 revidiert wurde und der aktuelle Verkauf komplett in 2024 verbucht wird. Bereinigt von diesem Sondereffekt setzt sich die sehr verhaltene Marktaktivität der letzten Quartale fort.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Das erste Halbjahr verlief auf dem Investmentmarkt entsprechend der Erwartungen ruhig. Institutionelle Investoren zeigen sich weiterhin zurückhaltend, während Family Offices und Eigennutzer im Gegenzug ankaufsfreudiger sind. Klassische strukturierte Verkaufsprozesse haben weiterhin Seltenheitswert und laufende Prozesse dauern weiterhin sehr lange. Stattdessen nehmen die Verwertungen aus Insolvenzen zu. Ganz vorne dabei sind hier die Assets der Signa-Gruppe, aber auch bei vielen anderen von Insolvenz betroffenen Objekten und Projekten wird aktiv nach Lösungen gesucht. Aufgrund der gedämpften Nachfrage auf dem Büromarkt werden hier häufig alternative Nutzungen wie Hotel und gewerbliches Wohnen geprüft und damit zumindest eine teilweise Konversion angestrebt, um die Assets marktfähig weiterzuentwickeln.“

Einzelhandel aufgrund von KaDeWe-Verkauf stärkste Assetklasse

Mit der Übernahme des Berliner Luxuswarenhauses KaDeWe durch die thailändische Central Group für rund eine Milliarde Euro steht das Einzelhandelssegment zur Jahresmitte auf Platz 1 der umsatzstärksten Assetklassen (58 Prozent Marktanteil). Der Verkauf des „Hotel de Rome“ am Bebelplatz für 145 Millionen Euro aus dem ersten Quartal ist damit die zweitgrößte Transaktion. Einzig weitere gewerbliche Großtransaktion über 100 Millionen Euro ist der Verkauf von Teilen des S Immo-Gewerbeportfolios an die Livos-Gruppe für 255 Millionen Euro, wovon ein Großteil auf die Hauptstadt entfällt.

Kleinere Tickets dominieren Marktgeschehen

Abseits dieser Großdeals bleiben kleinere Losgrößen marktprägend, weshalb die Transaktionsvolumen pro Assetklasse entsprechend gering ausfallen. Nach dem Einzelhandel folgen Büroimmobilien auf Platz 2 (14 Prozent Marktanteil), allerdings bleibt das Transaktionsvolumen mit rund 255 Millionen Euro gering. Es wurde kein Bürohaus für über 50 Millionen Euro verkauft, ein von Colliers verkauftes Bürohaus in der Mediaspree ist einer der größten Büroverkäufe im ersten Halbjahr.

Grundstücke folgen mit knapp unter 200 Millionen Euro (11 Prozent Marktanteil) auf Platz 3, wobei hier insbesondere Insolvenzverkäufe wie die Projektentwicklung Müllerstraße 25 von der Signa an die Versicherungskammer Bayern oder das „Kärtener Dreieck“ von Euroboden an Primus zu Buche schlagen.

Renditen im Spitzenbereich stabil, in B-Lagen weiterhin nachgebend

Die Bruttospitzenrendite für Büros bleibt stabil bei 4,90 Prozent, hier zeichnet sich allmählich eine Plateaubildung ab. Zum Vorjahr ist dies noch ein Ansteig um 70 Basispunkte. B-Lagen und die Peripherie steigen hingegen weiter auf 6,00 sowie 6,50 Prozent – jeweils ein Plus von 25 Basispunkten zum Vorquartal.

Im Einzelhandel sind die Renditen ebenfalls weitestgehend stabil. High-Street-Objekte notieren bei 5,00 Prozent, während Fachmärkte und Fachmarktzentren – insbesondere mit Lebensmittelanker – aufgrund der hohen Nachfrage bei 5,40 sowie 5,70 Prozent verbleiben. Die Spitzenrendite bei Industrie & Logistik verbleibt ebenfalls unveändert bei 4,75 Prozent.

Internationales Kapital bestimmt die erste Jahreshälfte

Bedingt durch die Großtransaktionen vom KaDeWe, Hotel de Rome und dem S Immo-Verkauf konnten internationale Investoren ihr Engagement im bisherigen Jahresverlauf deutlich ausbauen. Auf Ankaufsseite summierte sich ihr Anteil auf 68 Prozent, auf Verkaufsseite kletterte der Anteil sogar auf 82 Prozent.

Core-Investments machen mit zwei Drittel Marktanteil sowie 1,2 Milliarden Euro die Mehrheit des Transaktionsvolumens aus. Die weiteren Risikokategorien teilen sich die Anteile recht gleichmäßig auf: Value Add (12 Prozent), Opportunistic (11 Prozent) und Core Plus (7 Prozent). „Insolvenzverkäufe spielen über alle Risikokategorien eine Rolle – aktuell wird bei vielen Objekten noch verhandelt, daher erwarten wir in kommenden Monaten noch vermehrt Abschlüsse“, so Buhlemann.

Ausblick: Marktbelebung geht in der zweiten Jahreshälfte weiter

„Die stabilen Spitzenrenditen zeigen, dass Käufer und Verkäufer mit zunehmender Verlässlichkeit zusammenfinden. Die Unsicherheiten des Zinsumfeldes reduzieren sich weiter, zugleich steigt der Verkaufs- und Handlungsdruck bei immer mehr Eigentümern an. In der Folge werden vermehrt Verkaufsprozesse vorbereitet. Zusätzlich sind aktuell einige prominente Insolvenzverkäufe im Markt, allen voran das ‚Upper West‘-Hochhaus der Signa, deren Ausgänge marktprägende Signale senden werden. Welche Deals zum Abschluss kommen, hängt häufig von einer Vielzahl an Faktoren ab und lässt sich schwer prognostizieren. Abschließend lässt sich jedoch festhalten, dass der Berliner Markt nicht zuletzt aufgrund der überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Wachstumsraten auch in Zukunft zahlreiche attraktive Investment-Opportunitäten für sämtliche Risikoprofile bereithält“, so Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, abschließend.

Medienkontakt:
RUECKERCONSULT GmbH
Sara Singbartl
M +49 151 276 165 63
[email protected]
www.rueckerconsult.de