Deutliche Abwärtskorrektur des prognostizierten Berliner Büroflächenneubaus bis Ende 2024 auf 1,46 Millionen Quadratmeter

  • Prognosequalität durch Primärerhebung deutlich gesteigert
  • Über 600 Berliner Projektentwicklungen mit Schwerpunkt Büronutzung per Besichtigung überprüft
  • Teilmarkt Mediaspree mit höchster Neubau-Büroflächenfertigstellung bis Ende 2024 bei bereits über 60 Prozent Vorbelegungsquote
  • Berlins Top 5 Teilmärkte für Büroneubauflächen sind Mediaspree, Hauptbahnhof, Peripherie Nord, Peripherie Ost, City Ost

Berlin, 11. März 2022 – Knapp zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche sollten gemäß der letzten Prognose aus dem Jahr 2021 von Colliers bis einschließlich 2024 auf dem Berliner Büromarkt fertiggestellt werden, einschließlich Sanierungen von Bestandsgebäuden, davon 1,2 Millionen Quadratmeter bis zum Ende des Jahres 2023. Andere Marktteilnehmer gingen in ihrer letzten Prognose sogar von einem Fertigstellungsvolumen von über drei Millionen Quadratmeter bis 2024 aus. Die Prognosen wurden überwiegend aus den Angaben der Projektentwickler und Eigentümer zum jeweiligen Fertigstellungszeitpunkt in Verbindung mit Fertigstellungswahrscheinlichkeiten abgeleitet.

Colliers hat von Dezember 2021 bis Januar 2022 über 600 Projektentwicklungen selbst vor Ort in Augenschein genommen und eine Überprüfung der wahrscheinlichen Fertigstellungszeitpunkte dieser Projekte vorgenommen. Dadurch wurde die Prognosequalität gegenüber der bisherigen Vorgehensweise deutlich gesteigert.

Tatsächlich befinden sich demnach im Januar 2022 über 140 Neubauprojekte mit rund 1,46 Millionen Quadratmeter Bürofläche im Bau. Ihre Fertigstellung ist gemäß dem vorgefundenen Bautenstand für den Zeitraum 2022 bis 2024 als sehr wahrscheinlich anzusehen.
Von diesem Flächenvolumen werden nur circa 10 Prozent für die Eigennutzung errichtet. Der Großteil dieser neu auf den Markt kommenden Büroflächen wird dem Berliner Büroimmobilienmarkt für die Vermietung zur Verfügung stehen. Die Vorvermietungsquote dieser Mietflächen lag bereits im Januar 2022 bei 38 Prozent. Auffällig ist der hohe Eigennutzeranteil an den im Bau befindlichen Büroneubauflächen in den drei Teilmärkten CBD City West, City West und City Rand Süd, wo er deutlich über 40 Prozent, teilweise bei knapp 50 Prozent liegt.

Von den 1,46 Millionen Quadratmetern im Bau befindlicher Büroneubaufläche liegen nur 11 Prozent in den CBD-Lagen Berlins, die darüber hinaus bereits eine Vorbelegungsquote von fast 50 Prozent erreicht haben. Den höchsten Büroflächenzuwachs verzeichnet die Mediaspree. Die Vorbelegungsquote liegt in diesem Teilmarkt bereits bei über 60 Prozent. Jenseits des S-Bahnrings sind circa 35 Prozent der bis 2024 voraussichtlich fertiggestellten Büroneubauflächen verortet. Im Teilmarkt Flughafen Schönefeld wird überwiegend spekulativ gebaut. Im Teilmarkt Adlershof sind dagegen knapp 60 Prozent der Büroneubauprojektfläche bereits vorbelegt.

Bedingt durch ein verändertes Finanzierungsumfeld werden in den nächsten Jahren weniger spekulativ errichtete Büroprojektentwicklungen in Berlin errichtet werden. Kemal Zeyveli MRICS, Berliner Regional Manager von Colliers: „Wir gehen davon aus, dass die überwiegende Mehrheit der Neubauprojekte, die zum Zeitpunkt unserer Überprüfung noch nicht im Bau waren und noch nicht über eine Vorbelegungsquote von mindestens 40 Prozent verfügten, auch nicht bis Ende 2024 fertiggestellt sein werden. Dies betrifft bis dato circa 550.000 Quadratmeter Mietfläche. Ein Fertigstellungsvolumen im Neubausegment von mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter bis Ende 2024 halten wir daher für unwahrscheinlich.

Die Leerstandsquote wird sich bei anhaltend hoher Nachfrage weiterhin moderat entwickeln und wahrscheinlich deutlich unter 5 Prozent verharren. Angesichts einer deutlich anziehenden Nachfrage nach flexiblen und ESG-konformen Büroflächen, die kurz- bis mittelfristig schwerpunktmäßig nur in Neubauten befriedigt werden können, werden diese Flächen gemäß der aktualisierten Prognose ein knappes Gut werden in Berlin.”