Wohninvestmentmarkt 2024 deutlich erholt, Fortsetzung des Aufschwungs in 2025 erwartet

Transaktionsvolumen im Jahr 2024 mit rund 10,7 Milliarden Euro 18 Prozent höher als im Vorjahr
Schlussquartal mit 3,8 Milliarden Euro das stärkste Quartal seit der Zinswende
Renditen in allen Segmenten stabil
Mietanstieg setzt sich ungebremst fort
Fortsetzung der positiven Marktentwicklung 2025 erwartet

Frankfurt am Main, 08. Januar 2025 – Nach Angaben von Colliers hat der deutsche Wohninvestmentmarkt das Jahr 2024 mit einem deutlichen Plus im Vergleich zum Vorjahr abgeschlossen. Im Gesamtjahr konnte ein Transaktionsvolumen von rund 10,7 Milliarden Euro verzeichnet werden, was einem Anstieg um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nach einem bereits starken dritten Quartal konnte das Transaktionsvolumen in den letzten drei Monaten des Jahres 2024 nochmals spürbar zulegen und erreichte mit 3,8 Milliarden Euro einen neuen Höchstwert seit der Zinswende im Jahr 2022. Zahlreiche großvolumige Transaktionen im Segment über 100 Millionen Euro trugen entscheidend zum Gesamtjahresergebnis bei und machten 54 Prozent des Jahresumsatzes aus. Mit 5,7 Milliarden Euro entfielen rund 54 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen, die wie bereits im Vorjahr (61 Prozent) die Marktdynamik im Wohninvestmentmarkt befeuerten.

Marktprägend waren Verkäufe durch große Bestandshalter und Fonds wie die VONOVIA SE, Union Investment / ZBI oder Peach Property Group, die mehrere große Portfolios von jeweils über 400 Millionen Euro mit in Summe rund 2,8 Milliarden Euro veräußerten. Die Investmentaktivität konzentrierte sich 2024 mit rund 5,2 Milliarden Euro etwa zur Hälfte auf die Top-7-Städte mit starkem Fokus auf Berlin (3,3 Milliarden Euro) und München (1,0 Milliarden Euro).

Florian Tack, Co-Head of Residential Germany bei Colliers: „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat im Laufe des Jahres in allen Segmenten stetig zugenommen. Diese positive Entwicklung wurde durch die bisherigen Zinssenkungen ab Mitte des Jahres unterstützt. Dies führte zu einer deutlich verbesserten Marktstimmung und weiter wachsendem Vertrauen der Investoren in den Markt. Investoren erkennen die Chancen des korrigierten Preisniveaus in der aktuellen Marktlage, sowohl bei jüngeren Beständen, aber auch verstärkt bei Entwicklungsobjekten aus dem Value-Add-Segment und mit opportunistischem Hintergrund. Das Segment Forward Deals ist zwar weiterhin verhalten, jedoch hat sich auch hier das Sentiment verbessert. Im Verlauf des Jahres haben sich die Renditen sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauimmobilien, Projekten und Forward Deals weiter stabilisiert, sodass wir aktuell ein Renditeniveau für junge Bestandsobjekte in den A-Städten von 3,85 Prozent sehen, an anderen Standorten von 4,50 Prozent. Im Bereich der Forward Deals liegt die Renditespanne in den A-Städten zwischen 4,10 und 4,50 Prozent.“

Mietdynamik setzt sich 2024 ungebremst mit hoher Intensität fort, auch 2025 steigende Mieten erwartet

Trotz einer leichten Stabilisierung des Angebots im Mietsegment bleibt der Druck auf die Mieten weiterhin hoch. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt stiegen die Angebotsmieten zum Jahresende 2024 in den A-Städten im Bestandssegment um 6 Prozent und im Neubausegment um fast 7 Prozent. Die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen für Bestandswohnungen liegen in den A-Städten mittlerweile bei 15,80 Euro/m², im Neubausegment bei 21,00 Euro/m². Wie schon bereits im Vorjahr ist aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus und der bestehen bleibenden Angebotsknappheit auch 2025 mit weiter steigenden Mieten in allen Segmenten zu rechnen. Wachstumsraten jenseits der 5 Prozent erscheinen realistisch, nicht zuletzt, da ein Auslaufen der Mietpreisbremse im kommenden Jahr möglich ist.

Ausblick: Weiter steigende Investorennachfrage und höhere Transaktionstätigkeit

Emanuel Eckel, Direktor Market Intelligence & Foresight, sagt: „Der Wohnungsmarkt wird auch 2025 ein zweigeteiltes Bild zwischen Investoren und Nutzern zeigen. Während sich der Wohnimmobilieninvestmentmarkt weiter erholen wird und wir eine stärkere Belebung der Transaktionsaktivitäten durch Investoren erwarten, stehen Mieter nicht nur in den Metropolen vor großen Herausforderungen. Denn eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bei viel zu geringem Angebot wird auch im Jahr 2025 weiter bestehen. Die Zahl der Baugenehmigungen ist auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Der Mangel an Neubauten verstärkt die aktuelle Wohnraumknappheit und durch das Aus der Ampel-Regierung haben sich die Rahmenbedingungen für den sozialen Wohnungsbau verschlechtert. Infolgedessen werden die Mieten auch 2025 weiter steigen und Wohninvestments für Investoren attraktiv machen.“

Das Gesamtjahresergebnis wird insbesondere davon abhängen, wie sich die Verkaufs- und Portfoliobereinigungsprozesse großer Bestandshalter im Jahresverlauf entwickeln und mit welcher Intensität sich die Segmente Projekte und Forward Deals beleben, deren Dynamik 2024 noch verhalten war. Im Zuge einer Belebung auch in diesen Segmenten hält Colliers in einem sich weiter verbesserndem Gesamtumfeld für Wohnimmobilien ein Gesamtjahresergebnis von über 12 Milliarden Euro für möglich.

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