Viertes Quartal bringt leichte Belebung am Investmentmarkt, 2025 bleibt herausfordernd

• Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien mit 25,5 Milliarden Euro 9 Prozent über Vorjahresniveau
• Umsatzstärkstes Quartalsergebnis der letzten zwei Jahre stimmt für 2025 vorsichtig optimistisch
• Talsohle bei Spitzenrenditen durchschritten, Renditeanstiege in der Breite aber noch nicht beendet
• Insolvenzen und Portfoliobereinigungen sowie selektive Zukäufe dominieren weiterhin Transaktionsgeschehen

München, 8. Januar 2025 – Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland im Gesamtjahr 2024 Immobilien für 36,2 Milliarden Euro gehandelt. Davon entfielen 25,5 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 10,7 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Im Gewerbesegment wurde mit 8,3 Milliarden Euro ein Drittel des Transaktionsvolumens im Schlussquartal erzielt. Das mit Abstand umsatzstärkste Quartal der letzten zwei Jahre verhalf dem Gesamtjahresergebnis 2024 zu einem Vorjahresplus von 9 Prozent und setzt ein positives Zeichen für 2025. Der Zehnjahresdurchschnitt wurde allerdings um gut die Hälfte verfehlt, was die Niveauverschiebungen in Folge des mittlerweile beendeten Zinserhöhungszyklus verdeutlicht.

Stimmungsaufhellung schlägt sich allmählich im Transaktionsgeschehen nieder

Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers: „Wir können durchaus von einem kleinen Jahresendspurt sprechen, der auf drei stabile Quartalsergebnisse über dem jeweiligen Vorjahresniveau folgte. Damit hat sich die Stimmungsaufhellung der Branche angesichts der seit Jahresmitte vollzogenen Zinssenkungen der EZB auch in steigendem Transaktionsvolumen materialisiert. Die Talsohle dürfte demnach durchschritten sein, obwohl großvolumige Core-Investments vor allem deutscher Kapitalsammelstellen, die die vorangegangenen Boomjahre prägten, weitestgehend ausgeblieben sind.“

Auch im vierten Quartal blieb die Zahl der Großtransaktionen mit einem Kaufvolumen von jeweils über 250 Millionen Euro überschaubar. Von den fünf Abschlüssen gingen vier auf das Konto von Portfolioverkäufen, davon drei aus dem Logistikbereich. Größter und einziger Einzeldeal war der Verkauf der Therme Erding samt angeschlossener Hotels an die österreichische Therme Group im mittleren dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, der in der Gesamtjahresbetrachtung auf Platz 5 landete.

Größte Einzeltransaktion des Jahres 2024 bleibt damit der Verkauf des Berliner Luxuskaufhauses KaDeWe an die thailändische Central Group für rund eine Milliarde Euro. Mit den Käufen des mischgenutzten Innenstadtquartiers Fünf Höfe (Platz 2) und des Einkaufszentrums Pasing Arcaden (Platz 3) in München durch Family Offices sowie der Messehallen in der Rheinpark-Metropole (Platz 4) an die Stadt Köln nutzten im Jahresverlauf vor allem eigenkapitalstarke, nicht-institutionelle Anleger passende Opportunitäten. Insgesamt waren private Investoren und Family Offices mit 3,8 Milliarden Euro Anlagevolumen bzw. 15 Prozent Marktanteil zweitstärkste Käufergruppe hinter Asset- und Fondsmanagern mit 8,2 Milliarden Euro bzw. 32 Prozent. Letztere standen insbesondere hinter den Portfoliokäufen. Auf den Rängen 3 und 4 folgten Projektentwickler (11 Prozent) sowie offene Immobilien- und Spezialfonds (10 Prozent).

Logistikimmobilien erneut umsatzstärkste Nutzungsart

Die beeindruckende Rückkehr großvolumiger Portfoliotransaktionen im Jahresschlussquartal bescherte dem Logistiksegment einen Marktanteil von 29 Prozent und damit zum zweiten Mal in Folge Platz 1 als umsatzstärkste Nutzungsart. Damit stieg der Anteil von Paketverkäufen zum Jahresende wieder auf 27 Prozent an.

Büros schnitten mit 22 Prozent Marktanteil nur knapp besser ab als Einzelhandelsimmobilien mit 20 Prozent. Die mit Abstand größte Bürotransaktion des Jahres, das Büroensemble Rossio in der Kölner Messecity mit der Stadt Köln als Nutzer und Käufer, nimmt mit rund 270 Millionen Euro lediglich Platz 12 ein. Baumann: „Büros sind angesichts der aktuellen Debatte um zukünftige Nachfrageentwicklungen besonders von der Zurückhaltung institutioneller Anleger betroffen. Qualität setzt sich aber durch, und erfreulicherweise wurden in den vergangenen drei Monaten vier weitere Bürohäuser in der Größenordnung über 100 Millionen Euro gehandelt, drei davon in TOP 7 Städten.“

Letztlich konnten alle sieben Investmentzentren, allen voran Frankfurt und München, nach dem historischen Einbruch von 2023 wieder Boden gutmachen. Gegenüber dem langjährigen Durchschnitt sind die TOP 7 aber deutlicher zurückgefallen als der Gesamtmarkt.

Marktpolarisierung wird Renditeentwicklung weiter beherrschen

Bei der Preisentwicklung geht Baumann von einer anhaltenden Marktpolarisierung aus. „Der Höhepunkt der Insolvenzwelle in Deutschland ist noch nicht erreicht. Nach den aufsehenerregenden Insolvenzmeldungen von Projektentwicklern in den vergangenen zwei Jahren mehren sich nun zunehmend die Anträge auf der Nutzerseite, wie die jüngsten Beispiele aus dem Hotel-, Handels- und Automotive-Sektor zeigen. Zudem werden Portfoliobereinigungen von Bestandshaltern auch weiterhin den Markt angebotsseitig prägen – sei es wegen fälliger Refinanzierungen oder steigender Anforderungen an marktkonforme Objekte. Gleichzeitig beobachten wir ein zunehmend selektives Kaufverhalten auf der Nachfrageseite. Während in den Bestlagen der sieben deutschen Investmentzentren die Bodenbildung bei den Spitzenrenditen für Büro-, Highstreet- und Logistikimmobilien abgeschlossen sein dürfte und wir bereits im Jahresverlauf 2025 mit ersten Renditekompressionen von 10 bis 20 Basispunkten rechnen können, wird in der Breite die Spreizung zwischen den Lagen und Risikoklassen anhalten.“

Ausblick: Trotz anhaltender Herausforderungen Transaktionsvolumen von 30 Milliarden Euro 2025 realistisch 

„Die Belebung des Transaktionsgeschehens wird sich im neuen Jahr fortsetzen“, ist sich Baumann sicher. „Investoren sind vor allem angesichts erhöhter Planungssicherheit in Bezug auf Zinsumfeld und Finanzierungskosten wieder entscheidungsfreudiger. Es mehren sich die Zeichen, dass auch der ein oder andere opportunistische Akteur wiederkehrt, der in den letzten zehn bis 15 Jahren nicht am Markt zu sehen war. Insgesamt gehen wir von moderatem Wachstum des Transaktionsvolumens mit Schwerpunkt in der zweiten Jahreshälfte aus. Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien könnte somit wieder in die Region von 30 Milliarden Euro Jahresumsatz vorstoßen. Gleichzeitig sehen wir auch die Herausforderungen, die mit den geopolitischen Unwägbarkeiten, dem Ausgang der Bundestagswahl und der Reaktion von Wirtschaft, Finanz- und Kapitalmärkten auf all diese Veränderungen einhergehen. Diese könnten der allmählichen Erholung an den Investmentmärkten einen erneuten Dämpfer verpassen. Daher haben wir unserer Prognose eine gemäßigte Wachstumsrate zugrunde gelegt, die in der Erholungsphase des Immobilieninvestmentmarktes nach der Euroschuldenkrise 2012/13 registriert wurde.“

 

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