Transaktionsvolumen in München trotz Aufwärtstrend deutlich unter Vorjahresniveau

•    2,7 Milliarden Euro in den ersten neun Monaten
•    Rahmenbedingungen lassen Renditen steigen
•    Jahresendabschlüsse werden Gesamtergebnis verbessern

München, 04. Oktober 2022 – Gemäß den jüngsten Zahlen von Colliers war das dritte Quartal 2022 das bislang umsatzstärkste auf dem Münchner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien. Knapp 1,4 Milliarden Euro wurden in den vergangenen drei Monaten investiert, womit sich der Neunmonatswert auf 2,7 Milliarden Euro erhöht. Trotzdem schlägt gegenüber dem Vorjahresvolumen ein Rückgang um gut ein Drittel zu Buche. Die hohe Inflation und die weiterhin sehr angespannte Lage auf dem Energiemarkt wirken sich zunehmend auf die Realwirtschaft aus und lassen eine Rezession unausweichlich erscheinen.

Privatinvestoren nutzen weniger angespanntes Wettbewerbsumfeld für sich

Die anhaltenden Unsicherheiten im Markt sind in erster Linie bei institutionellen Investoren zu spüren, die eine weiter abwartende Haltung an den Tag legen, während beispielsweise die in München ohnehin stark präsenten Privatinvestoren die geringere Wettbewerbssituation für sich nutzen können. Zu den größten Transaktionen im abgelaufenen Quartal im dreistelligen Millionenbereich zählte zum Beispiel der Verkauf eines denkmalgeschützten Gebäudeensembles der BayernLB in der Brienner Straße. Wacker Chemie trennte sich zudem vom derzeitigen Firmensitz in Neuperlach und erwarb im Gegenzug mit der Wacker-Pensionskasse die derzeit im Bau befindliche neue Firmenzentrale im Werksviertel, die bis Ende 2023 fertiggestellt sein soll.

Béla Tarcsay, Head of Investment München bei Colliers sagt: „Wenngleich die Zurückhaltung der Käufer- als auch der Verkäuferseite das aktuelle Geschehen auf dem Münchner Markt deutlich prägt, hat das dritte Quartal gezeigt, dass sich Opportunitäten bieten und weiterhin Transaktionen abgeschlossen werden. Diese können helfen, erste Evidenzen für das neue Marktgefüge zu bieten und diesen wieder mehr in Schwung zu bringen.“

Anteil internationaler Käufer auf niedrigstem Wert seit der Finanzkrise

Erneut ist die Aktivität internationaler Investoren rückläufig und steht nach drei Quartalen bei lediglich 7 Prozent, was dem geringsten Wert seit der Finanzkrise entspricht. Internationale Investoren fokussieren sich in erster Linie auf mittel- und großvolumige Transaktionen, die derzeit am Markt schlichtweg kaum angeboten werden. Zudem beschränken Investoren in Krisenzeiten aufgrund der Marktkenntnisse und -erfahrungen ihre Aktivitäten zumeist auf die heimischen Märkte – ein Umstand, der sich auch in vergangenen Krisen gezeigt hatte. Dennoch ist erkennbar, dass internationale opportunisitische Investoren den Markt zumindest wieder stärker unter die Lupe nehmen, wenngleich der Verkaufsdruck durch weiterhin gute Vermietungsstände und der zurückliegenden langjährigen Phase günstiger Finanzierungsbedingungen entsprechend gering ist. Das Angebot opportunistischer Investitionsmöglichkeiten bleibt daher überschaubar.

Steigende Zinsen und Kapitalmarktrenditen setzen Immobilienrenditen weiter unter Druck

Mittlerweile deutet sich an, dass die Phase der historisch niedrigen Zinsen und der daraus resultierenden Rekordmultiplikatoren zumindest in der Breite über alle Assetklassen hinweg auch mittelfristig nicht zurückkehren wird. Derzeit befindet sich der Markt noch in der Findungsphase eines neuen Gleichgewichts von Käufer- und Verkäuferseite. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien hat sich nach dem Anstieg zum Halbjahr erneut erhöht und taxiert aktuell bei 3,10 Prozent und damit in etwa auf dem Niveau von Ende 2018. Die Rendite wird zukünftig wieder mehr durch die Lage, Objektqualität und die Vermietungssituation bestimmt.

Achim Degen, Regionalleiter bei Colliers, zur derzeitigen Marktsituation: „Wie jede Veränderung der Rahmenbedingungen bietet auch die derzeitige Krise ihre Chancen. Der Münchner Markt war und wird wohl auch in der Zukunft einer der teuersten Büromärkte in Europa bleiben. Für viele Investoren stellt sich aktuell jedoch die Frage nach Alternativen. Zentrale Lagen sind davon unabhängig nach wie vor sehr begehrt. Bei allen anderen Standorten wird sich die Transaktionsaktivität wieder steigern, sobald der Zinsanstieg endet und ein neues Marktgleichgewicht gefunden ist. Zudem beobachten wir gesteigertes Interesse von opportunitischen und Value-Add-Anlegern sowie von neu in den Markt eintretenden Investoren mit Core- und Core-Plus-Fokus in Verbindung mit starkem Augenmerk auf ESG-Themen. München ist nicht nur in punkto Standortbedingungen, Wirtschaftskraft und Lebensqualität bundesweit bei Unternehmen und Investoren weiterhin das Maß aller Dinge, sondern sorgt auch weiter durch bemerkenswerte Mietvertragsabschlüsse für hohes Anlegerinteresse.“

Ergebnis unter dem langjährigen Durchschnitt

Für das Schlussquartal werden zwar noch die größten Transaktionen des Jahres erwartet, die Jahresendralley wird das vierte Quartal aufgrund des geringen Angebotes am Markt jedoch nicht in gewohntem Umfang beflügeln. Somit gehen wir von einem Transaktionsvolumen im Bereich von 4 bis 4,5 Milliarden Euro aus, was deutlich unter dem langjährigen Mittel von gut 6 Milliarden Euro liegt.

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