Stuttgarter Investmentmarkt von zunehmender Aktivität geprägt

Gewerbliches Transaktionsvolumen mit ca. 452 Millionen Euro knapp über Vorjahresniveau – Anzahl der Transaktionen um 30 Prozent höher
Großdeals bleiben in 2024 noch die Ausnahme, private Investoren prägen das Marktgeschehen
Renditen im zweiten Halbjahr stabil, Phase des Repricings weitgehend abgeschlossen
Mehr Transaktionen deuten als Indikator auf eine weitere leichte Erholung des Stuttgarter Investmentmarktes im Jahr 2025 hin

Stuttgart, 08. Januar 2025 – Der Stuttgarter Investmentmarkt kam im Laufe des Jahres 2024 zunehmend in Schwung. War das erste Quartal noch ohne gewerbliche Transaktion verstrichen, folgten drei Quartale mit insgesamt 23 gewerblichen Transaktionen und einem Transaktionsvolumen von 452 Millionen Euro. Hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen bedeutet dies eine signifikante Zunahme der Aktivität gegenüber dem Vorjahr (18 gewerbliche Transaktionen) um rund 30 Prozent. Das dabei umgesetzte Transaktionsvolumen lag etwas über dem Vorjahreswert (449 Millionen Euro), was das gesunkene durchschnittliche Transaktionsvolumen verdeutlicht. Die deutliche Zunahme des Transaktionsgeschehens lässt als Indikator eine weitere Normalisierung des Marktgeschehens im Laufe des Jahres 2025 erwarten. Die Marktaktivität des Jahres 2024 ist ausschließlich auf Single-Deals zurückzuführen und somit nicht durch das Partizipieren an überregionalen Portfolioverkäufen getrieben. Auch institutionelle Wohntransaktionen ließen sich trotz des weiterhin äußerst limitierten Angebots in diesem Segment mit einem Volumen von insgesamt mehr als 100 Millionen Euro wieder verzeichnen.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Nachdem der Jahresauftakt investorenseitig noch von großer Zurückhaltung geprägt war, gewann der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im Laufe des Jahres zunehmend an Fahrt. Die Aktivität am Investmentmarkt nahm angesichts der zwischenzeitlichen Berechenbarkeit des Zinsniveaus an den Finanz- und Anlagemärkten sowie der adjustierten Marktpreise spürbar zu. So konnte Colliers am Standort Stuttgart im zurückliegenden Jahr über alle Risikoklassen hinweg 14 Objekte erfolgreich platzieren und hierdurch ein sehr gutes Marktsentiment gewinnen, sowohl hinsichtlich der Kaufpreise als auch des Investorenkreises. Der Käuferkreis rekrutierte sich insbesondere aus privaten Investoren und Family Offices, die die aus der Marktkorrektur ergebenen Chancen erkannt und zu nachhaltigen Substanzwerten investiert haben. Hierbei lag der Fokus der Investments nahezu ausschließlich im innerstädtischen Bereich. Auch die bislang zögerliche Haltung institutioneller Anleger, die risikoaverse Core- und Core-Plus-Strategien verfolgen, beginnt sich zu ändern. Hierzu konnten wir zum Ende des Jahres interessante Gespräche mit nationalen und internationalen Investoren führen.“

Während sich auf Käuferseite private Investoren und Family Offices besonders aktiv zeigten, war die Verkäuferseite von institutionellen Investoren (Immobilienfonds/Spezialfonds/Versicherungen), Projektentwicklern und wie bereits im Vorjahr von bisherigen Eigennutzern geprägt, die sich von innerstädtischen Bestandsobjekten trennten.

Das Niveau der Spitzenrendite (Bruttoanfangsrendite) bewegte sich im Laufe des Jahres für innerstädtische Büro- und Einzelhandelsobjekte bei ca. 4,8 Prozent, wobei im Einzelfall seitens privater Investoren für Premiumobjekte jüngst auch Spitzenrenditen akzeptiert wurden, die signifikant darunter lagen. Auch außerhalb der Zentrumslagen scheinen die Preisvorstellungen der Marktteilnehmer allmählich zu konvergieren. So konnte zum Jahresende in den Stadtteillagen kein weiterer Renditeanstieg verzeichnet werden.

„Der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt wird auch im kommenden Jahr im innerstädtischen Bereich von der Krisenresilienz des Bürovermietungsmarktes profitieren. Das im Vergleich aller Top-7-Standorte moderate Leerstandsniveau sowie das weiterhin bestehende Mietpreispotenzial konnten in den vergangenen Jahren die nationalen Einflüsse aus Homeoffice und New-Work-Konzepten auf den Stuttgarter Investmentmarkt für Büroimmobilien etwas reduzieren. Der ‚Flight to Quality‘ wird anhalten, so dass ESG-konforme Objekte in guter, bevorzugt innerstädtischer Lage mit guter Mieterstruktur wieder stärker im Fokus der Investoren stehen werden. Auch wenn sich durch adjustierte Kaufpreise Opportunitäten ergeben werden, ist im Einklang mit dem nationalen Markt auch im kommenden Jahr keine Boomphase am Stuttgarter Investmentmarkt zu erwarten. Positiv und mit Zuversicht sehen wir die sich in der zweiten Jahreshälfte abzeichnende, zunehmende Dynamik des Marktgeschehens, die wir als wertvollen Indikator für ein weiter anziehendes Transaktionsgeschehen betrachten. Für 2025 erwarten wir eine fortschreitende Rückkehr institutioneller Investoren, die neben den bereits aktiven privaten Investoren und Family Offices den Markt weiter beleben und das gewerbliche Transaktionsvolumen auf mehr als 500 Millionen Euro anheben werden“, so Leukhardt abschließend.

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