Makroökonomische Lage dämpft weiterhin die Kaufdynamik auf dem Stuttgarter Investmentmarkt

•    Transaktionsvolumen mit rund 900 Millionen Euro zwar auf dem Niveau der Jahre 2020/2021, jedoch maßgeblich getragen durch Sondereffekt der Alstria-Übernahme durch Brookfield
•    Potenzielle Käufer und Verkäufer sondieren den Markt
•    Steigende Zinsen erhöhen Aufwärtsdruck auf Renditen
•    Diskurs zur ESG-Konformität in der aktuellen Lage etwas abgeflacht, Thematik wird den Markt aber zukünftig prägen

Stuttgart, 04. Oktober 2022 – Die sich abzeichnende Rezession, die hiermit verbundene Unsicherheit sowie insbesondere die signifikant gestiegenen Finanzierungskosten belasten den Stuttgarter Büro- und Investmentmarkt, der sich in den vergangenen Jahren sehr robust präsentiert hatte. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 900 Millionen Euro in den ersten drei Quartalen konnte zwar an das Niveau der beiden Vorjahre angeknüpft werden, das respektable Ergebnis ist jedoch im Wesentlichen auf den Sondereinfluss der mehrheitlichen Übernahme der Anteile an der alstria Office Reit AG durch den kanadischen Immobilien- und Infrastrukturinvestor Brookfield aus dem ersten Quartal zurückzuführen.

Mit einem Anteil von ca. 842 Millionen Euro entfiel das Gros des Transaktionsvolumens auf gewerbliche Investments. Wohnwirtschaftliche Transaktionen konnten mit Ausnahme weniger kleinerer Investments mangels adäquaten Angebots nicht registriert werden. Auch die Anzahl der Transaktionen blieb in den ersten drei Quartalen mit 24 Deals gegenüber den Vorjahren leicht zurück.

Frank Leukhardt, Head of Capital Markets bei Colliers in Stuttgart: „Vor dem Hintergrund der sich aktuell eintrübenden Konjunktur sowie signifikant angestiegener Finanzierungszinsen agieren Investoren aktuell sehr selektiv und zurückhaltend, zudem ist zu beobachten, dass Kapitalströme seitens institutioneller Anleger auch zunehmend umgelenkt werden. Das sich eintrübende Sentiment wird dabei durch etablierte Indikatoren wie den ifo-Geschäftsklimaindex bestätigt. Am Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt resultierte dies zuletzt in einem weiterhin zurückhaltenden Handeln der Akteure, das durch die erschwerte Identifikation von Preistrends und Annahmen für die Ankaufskalkulation zusätzlich bestärkt wird. Die aktuell erschwerte Preisindikation, die aus der geringen Anzahl an Transaktionen resultiert, ruft eine gewisse Unsicherheit hervor, die auch an den gegenläufigen Vorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite abzulesen ist.“

Dennoch lässt sich zweifelsfrei erkennen, dass die in den vergangenen Jahren zunehmende Renditekompression endgültig eine Kehrtwende vollzogen hat. So notiert zum Ende des dritten Quartals die Rendite für Büroinvestments im Premiumsegment bei rund 3,30 Prozent und somit noch einmal um 25 Basispunkte höher als im Vorquartal.

Die beiden größten Einzeltransaktionen des Jahres mit jeweils deutlich mehr als 50 Millionen Euro waren der Verkauf eines Bürogebäudes im dritten Quartal in der Stuttgarter Innenstadt sowie der von Colliers bereits im ersten Quartal vermittelte Verkauf des rund 22.000 Quadratmeter Nutzfläche umfassenden, 16-geschossigen Bürohochhauses „Atlanta Business Center“ im Stadtteil Stuttgart-Möhringen von der alstria Office Reit AG an die Ed. Züblin AG.

„Der Großteil der Investoren agiert nach dem Prinzip ‚Wait-and-see‘. Daher sehen wir aktuell eine Menge ‚Dry Powder‘ – in erster Linie auch bei Anlegern im Value Add- und opportunistischen Segment, die bereits heute mit Weitblick durch die Krise steuern. Hier bieten sich aus unserer Sicht insbesondere eigenkapitalstarken Investoren, die von den erhöhten Finanzierungskosten und damit auch längeren Entscheidungswegen weniger betroffen sind, interessante Gelegenheiten. Unterstützt wird dies durch den traditionell robusten und weiterhin lebhaften Stuttgarter Bürovermietungsmarkt. Durch die faktische Vollvermietung in den Stuttgarter Zentrumslagen sowie das immer noch niedrige Leerstandsniveau des Gesamtmarktes eröffnen sich für Investoren im innerstädtischen Bereich wie auch an verkehrstechnisch gut angebundenen Standorten auch künftig attraktive Mietsteigerungs- und damit Wertpotenziale. Große Potenziale sehen wir dabei insbesondere im Zuge eines ‚Manage to Green‘“ für ESG-konforme Refurbishments bestehender Immobilien. Der regulatorische Druck wird bleiben, wodurch nicht-grüne Immobilien sukzessive ins Hintertreffen geraten werden. Dennoch sehen wir aktuell noch keine Jahresendrally wie im vergangenen Jahr und erwarten für 2022 ein Transaktionsvolumen, das die Marke von einer Milliarde Euro nur unwesentlich übertreffen wird“, so Leukhardt abschließend.

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