Bürovermietungsmarkt weiterhin herausfordernd, aber Vorjahresniveau in Sicht

Büroflächenumsatz von 274.500 Quadratmetern rund 8 Prozent unter Vorjahresniveau – Vermietungsumsatz hingegen mit Anstieg um 5 Prozent
Drittes Quartal geprägt von Abschlüssen in Randlagen
Leerstand im Quartalsvergleich stabil – im Jahresvergleich mit deutlichem Anstieg
Rückläufige Projektentwicklungspipeline rückt Bestandsgebäude in den Fokus

Frankfurt a.M., 05. Oktober 2023 – Auf dem Bürovermietungsmarkt Frankfurt, einschließlich Eschborn und Offenbach Kaiserlei, wurde in den ersten neun Monaten des Jahres ein Flächenumsatz von rund 274.500 Quadratmetern verzeichnet. Dies entspricht Rückgängen um etwa 8 Prozent zum Vorjahr und circa 14 Prozent zum zehnjährigen Mittelwert. Ein Anstieg zum Vorjahresniveau um rund 5 Prozent konnte jedoch beim reinen Vermietungsumsatz registriert werden, der den Flächenumsatz ohne Berücksichigung von Eigennutzerabschlüssen umfasst und sich zum Ende des dritten Quartals auf etwa 268.400 Quadratmeter beläuft. Dies ist darauf zurückzuführen, dass im Jahr 2022 Eigennutzer einen signifikanten Anteil am Flächenumsatz ausmachten.

Cem Ergüney, Head of Office Letting NRW & Frankfurt: „Im dritten Quartal des Jahres blieb der Flächenumsatz stabil und lag mit rund 90.000 Quadratmetern auf dem Niveau der ersten beiden Quartale. Bereits seit Anfang des letzten Jahres zeigt sich die Marktaktivität in Bezug auf den Flächenumsatz und die Anzahl der Abschlüsse weitestgehend stabil, wenn auch auf einem niedrigeren Niveau. Ein positives Zeichen konnte durch den Abschluss von rund 12.000 Quadratmetern in einem Neubau in Gateway Gardens gesetzt werden, welche die erste Vermietung jenseits der 10.000-Quadratmeter-Marke in den letzten 12 Monaten darstellt.“

Hochwertige Flächen in allen Lagen im Fokus der Nutzer

Der Central Business District (CBD) Frankfurts – bestehend aus dem Bankenviertel, Westend und der Innenstadt – bleibt weiterhin die beliebteste Mikrolage, wie aus dem Gesamtjahresranking hervorgeht. Dort nehmen das Bankenviertel und die Innenstadt die Spitzenpositionen ein, gefolgt von den Teilmärkten Hauptbahnhof/Westhafen und Flughafen. Im dritten Quartal dieses Jahres war jedoch auffällig, dass die Vermietungsabschlüsse vermehrt in den Randgebieten und Nebenlagen der Stadt stattfanden. Tatsächlich wurden dort neun der zehn größten Mietverträge abgeschlossen, unter anderem von Nutzern, die ihren Standort vom Umland ins Frankfurter Marktgebiet verlagert haben. Dies zeigt, dass auch für Rand-Teilmärkte, die neben Gebäudequalität mit guter Anbindung punkten können, weiterhin ein beträchtliches Nachfragepotential vorhanden ist. „Unabhängig von der Lage ist insbesondere bei größeren Nutzern weiterhin der klare Fokus auf hochwertige Flächenqualität zu beobachten. Im Größensegment ab 2.000 Quadratmetern macht der Anteil der vermieteten Flächen in Projektentwicklungen, Neubauten oder umfangreichen Kernsanierungen etwa 61 Prozent aus, was deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre von etwa 51 Prozent liegt“, führt Cem Ergüney aus.

Mietpreise aktuell weitestgehend stabil

Die Spitzenmiete auf dem Büromarkt Frankfurt bleibt aktuell mit 46,00 Euro pro Quadratmeter stabil auf Vorjahresniveau, zeigt jedoch Upside-Potential, da die Verfügbarkeiten von stark nachgefragten Premiumflächen aufgrund einer rückläufigen Projektentwicklungspipeline knapp werden. Die gewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate verzeichnet mit rund 23,70 Euro pro Quadratmeter einen leichten Rückgang um 0,30 Euro pro Quadratmeter zum Vorquartal, was hauptsächlich auf den geringeren Anteil des Flächenumsatzes in den teureren CBD-Lagen in diesem Quartal zurückzuführen ist. Im Jahresvergleich wurde dennoch ein Anstieg um rund 4 Prozent verbucht.

Rückläufige Projektentwicklungspipeline rückt Bestandsgebäude in den Fokus

Im Quartalsvergleich ist die Leerstandsquote stabil bei 9,5 Prozent geblieben, doch der langfristige Trend des Anstiegs wird voraussichtlich weiterhin anhalten. Cem Ergüney verdeutlicht: „Es ist wichtig zu betonen, dass der Leerstand nicht als einheitlicher Faktor betrachtet werden kann, da ein erheblicher Anteil von leerstehenden Flächen die Ansprüche potentieller Mieter hinsichtlich Lage oder Qualität nicht mehr erfüllen kann. Besonders vor dem Hintergrund einer rückläufigen Fertigstellungspipeline gewinnen Bestandsgebäude wieder deutlich an Bedeutung. Ab 2024/2025 ist ein Engpass der stark nachgefragten Neubauflächen zu erwarten. Bestandshalter können aus dieser Entwicklung als Gewinner hervorgehen und die aufkommende Angebotslücke zu Großteilen schließen, wenn sie ihre Immobilien durch gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen auf die neuen Nachfragemuster entsprechend anpassen. Dabei drohen gemäß unserer Studie jedoch auch Obsoleszenzrisiken, da die wirtschaftliche Rentabilität der Maßnahmen von verschiedenen Faktoren abhängt, einschließlich des Umfangs der Sanierung und der Lage des Objekts.“

Fazit und Ausblick

„Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt konnte sich der zurückhaltenden Stimmung auf den Bürovermietungsmärkten Deutschlands nicht vollumfänglich entziehen. Auch hier zeigten sich insbesondere die Großnutzer in den vergangenen drei Quartalen verhalten. Trotz dieser Herausforderungen und den aktuell verzeichneten Rückgängen im Jahresvergleich, halten wir an der zum Ende des letzten Jahres getroffenen Flächenumsatzprognose, dass in diesem Jahr das Vorjahresniveau von rund 380.000 Quadratmetern erneut erreicht wird, fest. Von einer anziehenden Dynamik in der Breite ist im Schlussquartal nicht auszugehen, jedoch bieten die aktuellen Großgesuche am Markt das Potential die Prognose sogar noch zu übertreffen“, resümiert Cem Ergüney.

Medienkontakt
RUECKERCONSULT GmbH
Dominik Stepien
M +49 176 1928 44 00
[email protected]