Bürovermietungsmarkt in Hamburg zeigt leicht mehr Dynamik zur Jahreshälfte – Vorkrisenniveau bleibt allerdings in Ferne

Büroflächenumsatz von 195.200 Quadratmetern registriert
Belebung im Großflächensegment mit 25 Prozent am Transaktionsvolumen, das Klein- und Mittelflächensegment bringt die größte Stabilität
Spitzenmiete steigt um 1,4 Prozent auf 35,00 Euro pro Quadratmeter
Durchschnittsmiete sinkt um 5,6 Prozent auf 20,20 Euro pro Quadratmeter
Leerstandsquote erhöht sich weiter auf 4,2 Prozent

Hamburg, 9. Juli 2024 – Im ersten Halbjahr 2024 konnte nach Angaben von Colliers ein aggregierter Büroflächenumsatz von 195.200 Quadratmetern erzielt werden. Das Ergebnis befindet sich damit 15 Prozent unter dem Vorjahreswert (229.400 Quadratmeter) und rund 21 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Im Vergleich zu den letzten fünf Jahren beträgt der Rückgang ebenfalls 21 Prozent.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Mit einem registrierten Flächenumsatz von rund 195.000 Quadratmetern konnte der Bürovermietungsmarkt in Hamburg trotz des herausfordernden Marktumfeldes wieder leichte Zuwächse verzeichnen. In Relation zum Jahresbeginn (80.100 Quadratmeter) hat das zweite Quartal gesondert betrachtet auch deutlich (um 115.100 Quadratmeter) zugenommen.“

Leichte Belebung im Großflächensegment mit 25 Prozent am Transaktionsvolumen, gegenüber dem Vorjahr bringt das Klein- und Mittelflächensegment die größte Stabilität

Julian Muskulus, Associate Director im Großflächensegment in Hamburg bei Colliers: „Im zweiten Quartal konnten wir neben größtenteils Klein- und Mittelflächenabschlüssen auch wieder drei Großtransaktionen oberhalb von 5.000 Quadratmetern zählen.“

Das Segment bis 1.000 Quadratmeter machte zum Halbjahr einen Anteil von 43 Prozent und über 1.000 Quadratmeter bis 5.000 Quadratmeter 32 Prozent am Transaktionsvolumen aus. Der Rest entfiel auf Nutzer, die über 5.000 Quadratmeter für sich in Anspruch genommen haben. Im Vergleich zum Vorjahr hat das Segment in den Größenklassen bis 1.000 Quadratmeter fortlaufend die größte Stabilität mit sich gebracht und nur einen Rückgang um 2 Prozent verzeichnet. Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter haben hingegen um etwa 18 Prozent nachgelassen.

„Aufgrund deutlich längerer Anmietungsprozesse ist derzeit der Abschlusszeitpunkt wesentlich schwieriger zu greifen. Wir beobachten jedoch fortwährend intensive Gespräche und Gesuche von Nutzern im Markt. Eine stärkere Erholung wird sich aller Voraussicht nach jedoch weiter bis zum Jahresende ziehen. Die bis jetzt ermittelten Werte sollten allerdings nicht eins zu eins mit den Vorkrisenjahren verglichen werden, sondern eher unter Einbezug der momentanen Situation als ein neues ‚Normal‘ verstanden werden“, so Muskulus.

Unter den Top-3-Abschlüssen befinden sich die Eigennutzertransaktion von Strabag, die für sich im Neubau „BORX“ rund 18.000 Quadratmeter nutzen, die Finanzbehörde Hamburg mit rund 15.000 Quadratmetern am Adolphsplatz zur interimistischen Nutzung sowie die Polizei Hamburg im Überseering 35 mit 10.000 Quadratmetern. Ansonsten konnten keine bemerkenswerten Abschlüsse in dieser Größenordnung gezählt werden. Damit sind die Branchen Öffentliche Hand (19 Prozent), Beratungsunternehmen (16 Prozent) sowie Bau und Immobilien (15 Prozent) an der Spitze der Top-Sektoren.

Gegenüber dem Vorjahr konnten die Öffentliche Hand (73 Prozent) und der Bau- und Immobiliensektor wieder (90 Prozent) deutlich zulegen. Anmietungen im Bildungssektor (-94 Prozent) und IT-Bereich (-80 Prozent) haben hingegen deutlich nachgelassen. Die Teilmärkte Hamburg City und HafenCity tragen mit etwa 36 Prozent maßgeblich zum gesamten Flächenumsatz bei. Ihre bedeutende Rolle und Attraktivität innerhalb des Hamburger Immobilienmarktes bleiben damit konstant bestehen.

Spitzenmiete steigt um 1,4 Prozent auf 35,00 Euro pro Quadratmeter, Durchschnittsmiete sinkt um 5,6 Prozent auf 20,20 Euro pro Quadratmeter

Die gegenwärtige Spitzenmiete in der Hansestadt von 34,50 Euro pro Quadratmeter hat sich im zweiten Quartal auf 35,00 Euro pro Quadratmeter erhöht. Das entspricht einer Steigerung von 1,4 Prozent zum Vorquartal beziehungsweise rund 4,5 Prozent zum Vorjahr. Bei der ermittelten Durchschnittsmiete gab es einen Rücksetzer auf 20,20 Euro pro Quadratmeter, die zum Vorquartal 5,6 Prozent und auf Vorjahressicht einen Rückgang um 1,5 Prozent verzeichnet.

Julian Klein, Associate Director im Mittelflächensegment in Hamburg bei Colliers: „Die Büromieten in Hamburg demonstrieren trotz Schwankungen in der Durchschnittsmiete überwiegend ein stabiles Entwicklungsmuster und befinden sich weiterhin auf einem hohen Niveau. Aufgrund von hochpreisigen Neuabschlüssen in Projektentwicklungen wird die Spitzenmiete in den nächsten Jahren mit großer Wahrscheinlichkeit weiter steigen. Faktisch wird limitiertes Produkt in Zentrumslagen auch weiter in der Nachfrage steigen und zu Mietzuwächsen führen.“

Leerstandsquote erhöht sich weiter auf 4,2 Prozent

Während im letzten Jahr der Büroflächenleerstand nahezu konstant blieb, hat es nach dem Anstieg im Jahresauftaktquartal jetzt eine weitere Zunahme im Folgequartal gegeben, bei dem rund 604.000 Quadratmeter Leerstand registriert wurde. Dies entspricht einem Anstieg in der Leerstandsquote zum Vorjahr um 50, respektive zum Vorquartal um 10 Basispunkte auf derzeit 4,2 Prozent.

„Die Angebotssituation hat sich in Folge der frei werdenden Büroflächen weiter erhöht und zeigt vor allem für dysfunktionale Flächen deutliche Zuwächse. Gleichermaßen sorgen Neubauprojekte mit Leerstand oder auch Sonderereignisse wie die Insolvenz von WeWork und die daraus resultierenden Vakanzen für eine Erhöhung des Ergebnisses. Das Angebot an Untermietflächen (54.000 Quadratmeter) hat ebenfalls zum Vorquartal (12 Prozent) zugenommen, mündet jedoch bislang noch nicht in vielen Transaktionen. Vielfach ist der Kompromiss, in eine bereits geplante Bürofläche mit interimistischer Nutzung zu ziehen, nicht für jeden Mieter die ideale Lösung. Bis zum Jahresende ist mit einem Leerstand im Bereich von 4,5 Prozent zu rechnen“, so Klein.

Ausblick

„Auch wenn die Büromärkte herausfordernd bleiben, halten wir eine positive Marktdynamik aufgrund konjunktureller Besserung und der Zunahme von Vermietungsabschlüssen im Großflächensegment bis zum Jahresende für möglich. Nicht zuletzt hat das Ifo-Institut nach neuesten Prognosen zur Wirtschaft in Deutschland auch einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von 0,2 auf 0,4 Prozent kalkuliert, das als Unterstützung dient. Ein größeres Aufleben wird dann für 2025 erwartet. Ferner finden sich weiterhin Unternehmen auf der Suche nach einem neuen passenden Büro, das den aktuellen Anforderungen nach New-Work unter Einbezug von Homeoffice-Quoten gerecht wird. Für das Gesamtjahr halten wir auf Basis wirtschaftlicher Aufhellung und einer stabilen Büroflächennachfrage eine Prognose von 430.000 bis 450.000 Quadratmetern Flächenumsatz weiterhin für möglich“, prognostiziert Hanekopf.

Medienkontakt:
RUECKERCONSULT GmbH
Sara Singbartl
M +49 151 276 165 63
[email protected]
www.rueckerconsult.de