Bürovermietungsmarkt Frankfurt zeigt sich stabil auf abgeschwächtem Niveau

•    Flächenumsatz (ca. 90.000 Quadratmeter) mit Rückgäng um 8 Prozent zum Zehnjahresdurchschnitt
•    Vermietungsumsatz (ca. 89.000 Quadratmeter) hingegen erreicht zehnjährigen Mittelwert
•    Hochwertige Flächen weiterhin im Nutzerfokus
•    Leerstandsquote mit leichtem Anstieg auf 9,2 Prozent

Frankfurt a.M., 6. April 2023 – Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei wurde im ersten Quartal 2023 ein Flächenumsatz von rund 90.000 Quadratmetern registriert. Dies entspricht einem Rückgang um 8 Prozent zum zehnjährigen Mittelwert. Da insbesondere die letzten beiden Jahre zum Jahresbeginn von großvolumigen Eigennutzerabschlüssen geprägt waren, zeigt der Vergleich der reinen Vermietungsumsätze, also Flächenumsatz abzüglich Eigennutzerabschlüsse, ein positiveres Bild. So wurde mit einem Vermietungsvolumen von etwa 89.000 Quadratmetern in 2023 ein Ergebnis auf dem Niveau des Zehnjahresdurchschnitts verzeichnet.

Marc Nickel, Head of Office Letting: „Der Bürovermietungsmarkt Frankfurt bewegt sich trotz des weiterhin volatilen und angespannten wirtschaftlichen Umfeldes auf dem Niveau der zweiten Jahreshälfte 2022 und ist mit einem ähnlichen Quartalsergebnis in dieses Jahr gestartet. Eine wesentliche Rolle spielte dabei das rege Marktgeschehen in der Größenordnung zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern und die im Vergleich zum Vorquartal deutlich angezogene Aktivität im Segment über 5.000 Quadratmetern. Mit zehn Abschlüssen entfiel knapp die Hälfte des Flächenumsatzes auf diese beiden Größenklassen. Auch in den kommenden Quartalen erwarten wir weitere Großabschlüsse. Diese waren teilweise noch für das letzte Jahr avisiert, verschieben sich jedoch durch die komplexer und länger werdenden Prozesse in dieses Jahr und beeinflussen somit den Flächenumsatz für 2023 positiv. Insbesondere bei Großnutzern konnte der klare Trend des Fokus auf hochwertige Flächen einmal mehr verstärkt beobachtet werden. Rund zwei Drittel der Vermietungen über 2.000 Quadratmetern wurden in Neubauten oder Projektentwicklungen registriert. Expemplarisch dafür steht der größte Abschluss des Jahres von Universal Investment, die sich für eine Anmietung von rund 9.600 Quadratmetern im Holz-Hybrid Projekt ‚Timber Pioneer‘ im Europaviertel entschieden haben.“

Hohe Nachfrage nach Premiumflächen führt zu erneutem Anstieg der Durchschnittsmiete

Der hohe Flächenbedarf nach Premiumflächen macht sich auch in der gewichteten Durchschnittsmiete bemerkbar, welche im Quartalsvergleich einen weiteren Anstieg um 0,50 Euro auf 24,00 Euro pro Quadratmeter erfuhr. Die Spitzenmiete hingegen verweilt stabil bei 46,00 Euro pro Quadratmeter. „Gerade in Umstrukturierungsprozessen von Unternehmen, welche oftmals mit einer Flächenverkleinerung einhergehen, ist die Zahlungsbereitschaft eines höheren Mietpreises pro Quadratmeter für erstklassige Büroflächen unter Berücksichtigung der Megatrends New Work, ESG und Digitalisierung weiterhin gegeben. Die sich anbahnende Flächenknappheit hochwertiger Flächen in Top Lagen kann im Jahresverlauf zu einer weiteren Aufwärtsbewegung der Mietpreise auf Gesamtmarktebene führen. Dennoch gilt auch zu berücksichtigen, dass die Nebenkosten in Folge der Energiekrise und Inflation im vergangenen Jahr gestiegen sind, was die Gesamtmiete der Nutzer belastet. Infolgedessen entwickelt sich die Energieeffizienz eines Gebäudes – als Teil der Nachhaltigskeitsstrategie – zu einem zunehmend wichtigeren Entscheidungskriterium bei Anmietungsprozessen“, führt Nickel aus.

Moderates Leerstandswachstum im Gesamtmarkt – Leichter Abbau im CBD

Das Volumen kurzfristig zur Verfügung stehender Bürofläche hat sich zum Jahresbeginn auf etwa 1.064.000 Quadratmeter erhöht, was einem Anstieg der Leerstandquote um 20 Basispunkte auf 9,2 Prozent entspricht. Das Untermietflächenangebot, welches mit Beginn der Corona-Pandemie deutlich zugenommen hat, liegt bei rund 104.000 Quadratmetern und stellt wie schon zum Jahresende 2022 einen Anteil von fast 10 Prozent vom Leerstand dar. In der Mikromarktbetrachtung erfuhr der Teilmarkt Airport durch die Fertigstellung des Projektes „The Move – Orange“ die höchste Leerstandszufuhr. Die CBD-Teilmärkte Bankenviertel, Westend und City hingegen konnten allesamt leichteLeerstandsrückgänge verzeichnen.

Gut gefüllte Projektpipeline bis 2024 – Danach droht Angebotslücke

Dem hohen Bedarf nach attraktiven Neubauflächen kann in 2023 und 2024 nachgekommen werden, da knapp die Hälfte des Fertigstellungsvolumens in diesem Zeitraum von insgesamt rund 340.000 Quadratmetern noch verfügbar ist. „Während die Projektpipeline des Frankfurter Büroimmobilienmarktes für die kommenden zwei Jahre gut gefüllt ist, ist anschließend ein deutlicher Rückgang absehbar. Das Volumen für die Jahre 2025 und 2026 beläuft sich aktuell nur auf rund 115.000 Quadratmeter, wovon bereits etwa 80 Prozent belegt sind. Für einen Anstieg der Pipeline für diesen Zeitraum müssten einige Voraussetzungen, wie das Erreichen einer hohen Vorvermietungsquote mit einhergehender gesicherter Finanzierung sowie ein zeitnaher Baustart, erfüllt sein. Spekulative Bauvorhaben, wie wir sie in den vergangen Jahren oftmals gesehen haben, sind im aktuellen Umfeld nahezu ausgeschlossen. An Baupotential mangelt es dem Frankfurter Markt allerdings nicht. Eine Vielzahl von Projekten mit einem Volumen von knapp 600.000 Quadratmetern könnte bei zeitnaher Vorvermietung und Baubeginn bis zum Jahr 2026 realisiert werden. Stand heute gehen wir jedoch davon aus, dass dies nur auf einen geringen Anteil des Baupotentials zutrifft und es ab 2025 temporär zu einer Angebotslücke von Neubaufläche kommen wird. Infolgedessen bietet sich für Bestandseigentümer die Chance, diese Lücke durch umfangreiche und ESG-konforme Revitalisierungen zu füllen“, erläutert Nickel.

Fazit und Ausblick

Mark Nickel resümiert: „Trotz des in diesem Marktumfeld erfreulich stabilen Auftaktergebnisses, ist es noch zu früh um daraus einen Trend für den weiteren Jahresverlauf ableiten zu können. Denn nach wie vor befinden wir uns gesamtwirtschaftlich in einer von Unsicherheit geprägten schwierigen Phase und die Auswirkungen sind möglicherweise noch nicht vollständig auf dem Vermietungsmarkt angekommen. Es bleibt also abzuwarten wie sich die kommenden Monate entwickeln werden. Der zuletzt erneute Anstieg des ifo-Geschäftsklimaindexes, welcher sich mit drei bis vier Quartalen Zeitverzug als geeigneter Frühindikator für den Flächenumsatz bewährt hat, kann jedoch ein positives Momentum zum Jahresende erahnen lassen.“

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