Bürovermietungsmarkt derzeit noch unbeeindruckt von verändertem Marktumfeld

Büroflächenumsatz in den TOP 7 im ersten Halbjahr über 1,8 Mio. Quadratmeter
Allein in Q2 lag das Umsatzvolumen bei über 1 Mio. Quadratmetern
Gewichtete Leerstandsquote steigt leicht um 20 Basispunkte auf 4,8 Prozent
Spitzen- und Durchschnittsmieten haben im Vorjahresvergleich größtenteils deutlich zugelegt und sind im bisherigen Jahresverlauf stabil
Projektentwicklungsvolumen angesichts explodierter Baukosten reduziert

Frankfurt a.M., 06. Juli 2022 – Im ersten Halbjahr 2022 wurden insgesamt über 1,8 Mio. Quadratmeter Bürofläche in den TOP 7 umgesetzt, was einem Zuwachs von 55 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 entspricht. Allein in den Monaten April bis Juni waren es knapp über 1,0 Mio. Quadratmeter, was einem Rekord für diesen Zeitraum entspricht. Das Quartalsergebnis liegt damit nur knapp unter dem Flächenumsatz des Schlussquartals 2021, in dem fast 1,1 Mio. Quadratmeter Büroflächen umgesetzt wurden. Der zehnjährige Halbjahresdurchschnitt wurde um rund 20 Prozent übertroffen.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland: „Die Bürovermietungsmärkte der TOP 7 zeigen sich bisher wenig beeindruckt von dem veränderten makroökonomischen Umfeld. Wir haben ein sehr starkes erstes Halbjahr gesehen, mit besonderer Dynamik in den zurückliegenden drei Monaten. Viele Unternehmen setzten in der ersten Jahreshälfte konsequent ihre New Work Strategien um, die oft in neuen Anmietungen oder auch teilweise in Eigennutzerbaustarts mündeten. Besonders aktiv auf den Büromärkten waren im bisherigen Jahresverlauf die krisenresistente Öffentliche Hand, Unternehmen der Informations- und Telekommunikationsbranche sowie Beratungsunternehmen. Zusammen kommen sie auf einen Anteil von 42 Prozent am gesamten Büroflächenumsatz in den sieben großen Büromärkten.“

Leerstände nehmen abermals zu
Die flächengewichtete Leerstandsquote ist weiter angestiegen und notiert nun bei 4,8 Prozent. Im Vorquartal lag sie noch bei 4,6 Prozent, im ersten Halbjahr 2021 bei 4,1 Prozent. Damit stieg der Leerstand erwartungsgemäß an, bewegt sich aber noch auf einem historisch betrachtet niedrigen Niveau.

Dazu Bräuning: „Mit Ausbruch der Corona-Pandemie und ersten durchaus positiven Erfahrungen mit mobilem Arbeiten wurde des Öfteren die Frage gestellt, ob wir alle den Schreibtisch im Büro gegen unseren Küchentisch tauschen werden. Diese Frage kann aktuell nur mit ‘nein‘ beantwortet werden, denn nicht nur kehren die Mitarbeiter in großer Anzahl zurück in ihre Büros – auch die Bereitschaft der Unternehmen, in die Qualität, die Ausstattung und die Lage ihrer Büroflächen zu investieren, nimmt spürbar zu. Die leichte Zunahme der Leerstände speist sich vor allem aus Büroflächen in peripheren Lagen und Objekten einfacherer Qualität.“

Projektentwicklungsvolumen nimmt ab
Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen, vor allem in zentralen Lagen, blieb trotz der makroökonomischen und geopolitischen Verwerfungen zuletzt hoch. Verhinderte der Krieg in der Ukraine im ersten Quartal noch punktuell erfolgreiche Mietvertragsabschlüsse, war davon in den vergangenen drei Monaten nichts mehr zu spüren.

Gleichzeitig können Projektentwicklungen mit der hohen Nachfrage nur bedingt Schritt halten. Durch den rasanten Anstieg der Rohstoffpreise sind die Kosten für Projektentwickler weiter deutlich gestiegen. Gleichzeitig sanken die erzielbaren Exitfaktoren im Verkauf aufgrund der ebenfalls spürbar gestiegenen Finanzierungskosten auf Seiten der Endinvestoren. Von dieser Entwicklung sind vor allem Projekte mit einem geplanten Fertigstellungszeitraum ab 2023 betroffen. Für 2022 sind die Neubaufertigstellungen stabil gegenüber dem Vorquartal. Die Belegungsquote ist in den letzten drei Monaten von 63 Prozent auf rund 66 Prozent gestiegen.

„In einem Umfeld mit steigenden Kosten auf der einen und gesunkenen erwartbaren Erlösen auf der anderen Seite stellen einige Entwickler ihre Projekte aktuell zurück. Ende 2021 haben wir für 2023 die Fertigstellung von rund 1,87 Mio. Quadratmeter neuen Büroflächen erwartet. Aktuell gehen wir von rund 180.000 Quadratmetern weniger aus. Ein noch deutlicheres Bild ergibt sich für 2024. Noch nach dem ersten Quartal dieses Jahres wurden Neubaufertigstellungen in einer Größenordnung über 1,91 Mio. Quadratmetern erwartet – derzeit rechnen wir mit rund 250.000 Quadratmetern weniger“, führt Bräuning aus und ergänzt: „Wir könnten uns demzufolge in zwei bis drei Jahren in einer Situation wiederfinden, in der die ohnehin stark nachgefragten modernen Neubauflächen noch knapper sind als derzeit schon. Perspektivisch resultieren aus dieser Entwicklung wieder sinkende Leerstände.“

Mieten legen im Jahresvergleich mehrheitlich deutlich zu
„Bereits mit Beginn der Coronapandemie 2020 hat sich die Bautätigkeit verringert, hinzu kommt aktuell eine weitere Reduktion der Projektpipeline durch gestiegene Baukosten. Dadurch kann das Angebot an hochwertigen Flächen mit der starken Nachfrage seitens der Nutzer nicht mithalten, weshalb die Spitzenmieten weiter hoch bleiben und sogar noch weiteres Steigerungspotenzial besteht“, analysiert Bräuning. Die Durchschnittsmieten tendieren im Vergleich mit dem Vorquartal mehrheitlich seitlich, im Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum hingegen sind sie an fast allen Standorten spürbar gestiegen. Ein ähnliches Bild ergibt sich bei den Spitzenmieten. Allerdings fällt hier der Anstieg im Vergleich zum Halbjahr 2021 deutlicher aus.

Fazit und Ausblick
Die Bürovermietungsmärkte in den sieben größten deutschen Bürohochburgen erwiesen sich, trotz des schwierigen und unsicheren Umfeldes und anders als die Investmentmärkte, als äußerst robust. Während der Investmentmarkt in den letzten drei Monaten einen Dämpfer erlitt, war die Aktivität auf den Bürovermietungsmärkten weiterhin sehr dynamisch.

„Das erste Halbjahr war für die Bürovermietung ein Gutes“, konstatiert Bräuning, wenngleich er ergänzt: „Besonders die sich eintrübende Konjunktur könnte den Bürovermietungsmarkt im weiteren Jahresverlauf negativ beeinflussen. Hier zeichnen sich gleich mehrere potenzielle volkswirtschaftliche Risiken ab, wie beispielsweise die historisch hohe Inflation, eine mögliche neu aufflammende Eurokrise durch stark gestiegene Zinsen auf Staatsanleihen südeuropäischer Länder oder eine weitere Verknappung der Gasimporte und somit weiter rapide steigende Energiekosten, die sowohl Privathaushalte als auch Unternehmen kontinuierlich belasten. Trotz der möglichen Risiken: die Stimmung auf den Bürovermietungsmärkten ist positiv. Wir registrieren nach wie vor zahlreiche aktive Gesuche. Durch ausbleibende Neubaufertigstellungen geraten wieder zunehmend Bestandsflächen in den Fokus, die optimalerweise möglichst kostengünstig aufgewertet werden können. Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Flächenumsatz von 3,3 bis 3,4 Mio. Quadratmetern. Das wäre das beste Jahresergebnis der letzten drei Jahre.“