Bürovermietungsmarkt 2020 spürbar durch die Covid-19-Pandemie beeinflusst

Flächenumsatz im Jahr 2020 in sieben Bürohochburgen mit etwas über 2,5 Millionen Quadratmetern 25 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt
Leerstandsquote in den TOP 7 steigt auf 3,5 Prozent
Spitzenmieten steigen nur noch vereinzelt, Durchschnittsmieten tendieren heterogen
Unterdurchschnittlicher Flächenumsatz auch für 2021 erwartet

Frankfurt am Main, 8. Januar 2021 – Nach Angaben von Colliers Deutschland wurde in den sieben größten Büromärkten Deutschlands im Jahr 2020 ein Flächenumsatz von 2.555.100 Quadratmetern erzielt. Das ist ein Rückgang von knapp 35 Prozent im Vergleich zum außerordentlich starken Jahr 2019. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um 25 Prozent unterschritten.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers Deutschland: „Der deutsche Bürovermietungsmarkt im Allgemeinen leidet aktuell unter pandemiebedingter Unsicherheit der Unternehmen. Waren zu Beginn des Jahres 2020 vor allem das verarbeitende Gewerbe und exportorientiere Branchen von der sich eintrübenden internationalen Konjunktur betroffen, sind nun durch die Covid-19-Pandemie viele Sektoren und Branchen negativ getroffen. Dies führte unweigerlich auch zu Auswirkungen auf dem Bürovermietungsmarkt. Geplante Expansionen wurden zurückgestellt oder konnten nicht mehr realisiert werden. Die von einigen erwartete Leerstandswelle ist aber ausgeblieben. Zwar stieg die gewichtete Leerstandsrate in den TOP 7 leicht auf 3,5 Prozent, liegt damit aber nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau.“

Die befürchtete zweite Welle der Covid-19-Pandemie hat Deutschland erreicht und bremst die konjunkturelle Erholung zum Jahresende erneut aus. Dennoch wird die Rezession trotz ihrer Schärfe nicht das historische Niveau des Finanzkrisenjahres 2009 erreichen. Das ifo Institut berechnet für das Jahr 2020 einen Einbruch der Wirtschaftsleistung um 5,1 Prozent. Der ifo Geschäftsklimaindex ist im Dezember auf 92,1 Punkte gestiegen, nach 90,9 Punkten (saisonbereinigt) im November. Die befragten Unternehmer blicken weniger skeptisch auf das erste Halbjahr 2021. Der Lockdown trifft einzelne Branchen hart, insgesamt zeigt sich die deutsche Volkwirtschaft widerstandsfähig analysieren die Forscher des ifo Instituts. Für 2021 prognostizieren sie ein preisbereinigtes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 4,2 Prozent. „Die Entwicklung einer Impfung gegen Covid-19 macht Hoffnung auf ein absehbares Ende der Infektionsschutzmaßnahmen und eine kontinuierliche positive wirtschaftliche Entwicklung, die den Bürovermietungsmarkt anregt“, so Bräuning.

Signifikante Rückgänge der Flächenumsätze an allen Standorten zu beobachten

Dank positiver Jahresendstimmung mit einem Flächenumsatz von 231.000 Quadratmetern im Schlussquartal weist Berlin einen soliden Flächenumsatz in Höhe von 734.000 Quadratmetern für das Gesamtjahr aus und verteidigt die Spitzenposition aus dem Vorjahr. Zwar liegt Berlin damit circa 28 Prozent unter dem Ausnahmewert aus dem Vorjahr, unterschreitet den zehnjährigen Durchschnitt jedoch nur marginal. Marktprägend waren in der Spreemetropole zahlreiche großvolumige Anmietungen der öffentlichen Hand, so dass zum Jahresende doch noch die 700.000-Quadratmeter-Marke geknackt werden konnte.

München verteidigt den zweiten Platz, mit einem Flächenumsatz von 567.800 Quadratmetern. Allerdings ist der Flächenumsatz gemessen an den Zahlen der Vergangenheit ein äußerst schwaches Ergebnis. In den Monaten Oktober bis Dezember wurde das schwächste Ergebnis seit 2000 registriert. Nur ein solides erstes Halbjahr verhindert einen deutlicheren Rückgang auf Gesamtjahressicht. Angesichts der Attraktivität des Münchener Bürovermietungsmarkt ist der Flächenumsatz auch in diesem Krisenjahr nicht unter die 500.000 Quadratmetergrenze fällt. Nichtsdestotrotz wird der zehnjährige Durchschnitt um ungefähr ein Viertel unterschritten.

Hamburg komplettiert das Podium. Die Hansestadt hat auf dem Bürovermietungsmarkt dank zweier Abschlüsse im Bereich von 10.000 Quadratmetern ein starkes Schlussquartal hingelegt. Insgesamt wurde ein Jahresumsatz von 334.300 Quadratmetern registriert. Das Ergebnis liegt trotzdem noch 36 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Vor allem die Delle in der Jahresmitte hat das Gesamtergebnis deutlich beeinflusst.

Frankfurt rutscht einen Platz nach unten und tauscht die Platzierung mit Hamburg. In der Metropole am Main wurden im gesamten Jahr 2020 Flächen in Höhe von 329.500 Quadratmetern umgesetzt. Der Flächenumsatz liegt 35 Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt und auch unter dem Resultat aus dem Krisenjahr 2009, in dem gut 350.000 Quadratmeter umgesetzt wurden. Gründe dafür sind vor allem die verhaltenen Aktivitäten im mittleren und großflächigen Segment. Die Nachfrage nach kleineren Flächen hingegen zeigte sich weitgehend solide.

Mit einem Jahresumsatz von 248.000 Quadratmetern folgt Düsseldorf. Während sich das kleinflächige Segment im Jahresverlauf solide entwickelt hat, ist die aufgrund der Pandemie gesunkene Nachfrage nach großen und mittleren Flächen noch verhalten. Haupttreiber des Flächenumsatzes im Jahresverlauf war die öffentliche Hand. Auch waren Beratungsunternehmen seit dem Herbst wieder aktiver. Der Flächenumsatz im Gesamtjahr notiert ungefähr ein Viertel unter dem langjährigen Durchschnitt.

202.000 Quadratmeter Gesamtjahresumsatz bedeuten für Köln ein ebenfalls schwächeres Jahr. Zuletzt wurden im Jahr 2006 ein vergleichbares Ergebnis auf dem Kölner Büromarkt registriert. Folglich liegt das Jahresergebnis ungefähr ein Drittel unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Ähnlich wie in anderen Städten ist auch in der Domstadt vor allem die geringe Anzahl großvolumiger Abschlüsse ausschlaggebend für das bescheidene Ergebnis.

Das Schlusslicht ist mit einem Flächenumsatz von 139.500 Quadratmetern Stuttgart. Trotz eines relativ starken Schlussquartals ist das Jahr 2020 das schwächste Jahr seit achtzehn Jahren. Das traditionell starke verarbeitende Gewerbe hat seine Nachfrage spürbar reduziert und auch zuletzt wieder vermehrte Anmietungen der öffentlichen Hand konnten den Rückgang nicht kompensieren. Die verlangsamte Dynamik auf dem Bürovermietungsmarkt der Landeshauptstadt ist in allen Größenklassen zu beobachten.

Leerstandsquoten tendieren leicht nach oben, Untervermietung gewinnt an Relevanz

Auf fast allen großen Büromärkten ist ein leichter Anstieg der Leerstandsquoten beobachtbar. Die gewichtete Leerstandsrate der TOP 7-Standorte stieg auf 3,5 Prozent an. Trotz der Pandemie bleibt der Leerstand unter der 5-Prozent-Marke und signalisiert einen tendenziell vermieterfreundlichen Markt, zumindest sobald sich die Nachfrage wieder Richtung Normalniveau bewegt. Auch in Relation zur Leerstandsquote von 2,9 Prozent im Schlussquartal 2019 ist der Anstieg nur moderat. Etwas über 3 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen Ende 2020 zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Untermietflächen und Incentives gewinnen an Bedeutung, spielen aber weiterhin keine dominante Rolle auf den Büromärkten.

Der kritische Leerstand in Berlin von 1,2 Prozent des Vorjahres hat sich im Jahresverlauf leicht erhöht und ist auf 1,7 Prozent (plus 30 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal) angestiegen. Damit weist die Bundeshauptstadt wiederholt die niedrigste Leerstandsquote unter den TOP 7 aus. Trotz gestiegenem Leerstand im Jahresverlauf bleiben vier weitere Standorte unter der 5-Prozent-Marke und sind trotz des pandemiebedingten Nachfragerückgangs durch Flächenknappheit gekennzeichnet. Stuttgart notiert bei 3,0 Prozent (plus 100 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal) und auch in Köln stieg der Leerstand an, auf 2,8 Prozent (plus 10 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal). Verglichen mit den Leerstandsraten von 1,9 Prozent bzw. 2,2 Prozent aus dem Vorjahreszeitraum fällt der Anstieg etwas deutlicher aus. Einen ebenfalls moderaten Anstieg auf 3,0 Prozent (plus 20 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal) bzw. 3,5 Prozent (plus 40 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal) erlebten Hamburg und München. Zum Ende des Vorjahres war auch hier der Leerstand etwas niedriger. In Hamburg notierte er bei 2,5 Prozent und in München bei 2,2 Prozent. In Düsseldorf stieg die Leerstandsquote marginal auf 5,5 Prozent (plus 10 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal). Verglichen mit dem Vorjahr ist der Leerstand in der Landeshauptstadt allerdings zurückgegangen. Ende 2019 betrug der Leerstand in Düsseldorf noch 5,9 Prozent. Einzig in Frankfurt sank der Leerstand im Vergleich zum Vorquartal auf 7,1 Prozent (minus 60 Basispunkte). Ursächlich hierfür ist insbesondere ein einmaliger Sondereffekt aufgrund der Umwandlung eines großvolumigen Leerstandobjekts in Wohnungen. Damit liegt die Metropole am Main ungefähr auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums von 6,9 Prozent.

Projektpipeline bleibt stabil, solide Vorvermietungsquoten

Vereinzelt kam es Jahresverlauf zu Verzögerungen bei Neubaufertigstellungen, somit ist ein höheres Fertigstellungsvolumen für 2021 zu erwarten als noch 2020 prognostiziert. „Trotz Covid-19-Pandemie sind in diesem Jahr knapp 1,7 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt gekommen, ein Großteil davon war vorvermietet. Büroimmobilien werden auch in Zukunft eine wichtige Rolle für Unternehmen spielen. Wir beobachten derzeit keine generelle Abkehr der Unternehmen vom Büro, auch wenn mobiles Arbeiten bei Arbeitgebern und -nehmern einen Akzeptanzschub erhalten hat. Natürlich haben auch einige Nutzer im Krisenjahr 2020 Expansionspläne zurückgestellt oder Flächenverkleinerungen vorgenommen, aber einen drastischen Anstieg der Leerstände können wir nicht erkennen und auch nicht, dass geplanter Neubau nicht mehr realisiert wird“, führt Bräuning aus und ergänzt: „Außerdem gewinnen Untermietflächen an Relevanz, die von ebendiesen Mietern angeboten werden. Der durchschnittliche Anteil am Leerstand liegt in den TOP 7 aber unter zehn Prozent.“ In der längerfristigen Perspektive werden bis 2022 über 3,5 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen in den TOP 7 fertiggestellt. Die Belegungsquote hierfür liegt bei über 50 Prozent.

Spitzenmieten weitestgehend konstant, Durchschnittsmieten tendieren heterogen

Die Spitzenmieten in den deutschen Bürohochburgen bewegen sich mehrheitlich seitwärts. Einzig in Berlin (plus 1,30 Euro) und Köln (plus 0,75 Euro) verzeichnen einen leichten Anstieg. Grund hierfür sind großflächige Anmietungen in repräsentativen in Lagen, die zum Jahresende abgeschlossen wurden. Die höchste Spitzenmiete weist mit 45,00 Euro pro Quadratmeter weiterhin Frankfurt aus. Es folgt die Hauptstadt mit nunmehr 41,10 Euro pro Quadratmeter, die dadurch die 40-Euro-Grenze überschreitet. Mit 39,50 Euro pro Quadratmeter belegt München unverändert den dritten Platz. Dahinter folgen Hamburg (30,00 Euro), Düsseldorf (28,50 Euro), Köln (25,75 Euro) und Stuttgart (25,50 Euro). Gemein haben alle Standorte, dass die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich nirgendwo gesunken ist. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist sie in Berlin (plus 3 Prozent), Hamburg (plus 4 Prozent), Köln (plus 1 Prozent) und Stuttgart (plus 6 Prozent) sogar gestiegen. In Düsseldorf und München gab es keine Änderung, in Frankfurt einen minimalen Rückgang um 1 Prozent.

Die marktprägenden Anmietungen in Berlin und Köln treiben dort auch die Durchschnittsmieten leicht nach oben, auf nun 28,70 Euro pro Quadratmeter und 15,90 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies Anstiege um 9 Prozent beziehungsweise 5 Prozent. Auch in Frankfurt wurde ein Anstieg um 30 Cent registriert, auf jetzt 23,00 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Leichte Rückgänge zum Vorquartal hingegen verzeichnen München (21,50 Euro), Stuttgart (16,60 Euro) und Düsseldorf (16,30 Euro). Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet das für München immer noch eine Steigerung von 7 Prozent. In Düsseldorf gab die Durchschnittsmiete im selben Vergleich um 6 Prozent nach, in Stuttgart bleibt sie im Jahresvergleich konstant. Auch in Hamburg hält sich die Durchschnittsmiete weiterhin auf Vorquartalsniveau mit 17,10 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht nur einem minimalen Rückgang um 1 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum.

„Für qualitativ hochwertige Flächen in sehr guten Lagen sind Nutzer nach wie vor bereit hohe Preise zu bezahlen. Das zeigt, dass Unternehmen dem Büro weiterhin eine wichtige Rolle einräumen. Aufgrund der schwächeren Nachfrage, vor allem im großflächigen Segment, dürfte sich die schnelle Aufwärtsbewegung der Mieten der letzten Jahre allerdings verlangsamen“, beschreibt Bräuning die Situation.

Ausblick 2021: Erholung findet langsam, aber stetig statt

Mit Begin der Impfungen zum Jahresende ist die Hoffnung auf eine absehbare Rückkehr zum Alltag vor der Pandemie groß. Zwar wird es noch einige Zeit dauern, bis ein signifikanter Teil der Bevölkerung geimpft ist, der positive Ausblick wird aber wirtschaftliche Aktivität anregen. „Vor allem für die erste Jahreshälfte erwarten wir aufgrund der Pandemie und den damit verbundenen Einschränkungen ein herausforderndes Umfeld. Ab Sommer, wenn der weitere Verlauf der Pandemie und deren Bekämpfung absehbar ist und somit die Planungssicherheit steigt, rechnen wir mit einer Erholung des Büromarktes. Eine Rückkehr zum Vorkrisenniveau sehen wir zwar noch nicht, aber ein Ergebnis von mehr als 3,5 Millionen Quadratmetern halten wir 2021 für plausibel“, analysiert Bräuning.

Ansprechpartner:
Stephan Bräuning
Head of Office Letting Frankfurt
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Philipp Allroggen
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Colliers International Deutschland GmbH
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