Bürovermietungsmärkte gewinnen mehrheitlich leicht an Dynamik

• Rund 2,0 Millionen Quadratmeter Büroflächen wurden seit Jahresbeginn in den Top 7-Märkten umgesetzt
• Zehnjähriger Durchschnitt wurde um 16 Prozent verfehlt
• Leerstandsrate steigt um 20 Basispunkte auf 4,3 Prozent an
• Mieten bleiben weitestgehend stabil

Frankfurt am Main, 6. Oktober 2021 – Nach Angaben von Colliers wurden von Juli bis September in den sieben größten Bürozentren Deutschlands 868.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Damit stieg der Flächenumsatz des laufenden Jahres auf bisher 2.039.200 Quadratmeter an. Der zehnjährige Durchschnitt wurde zwar um 16 Prozent verfehlt, zum Halbjahr war die Abweichung mit 25 Prozent aber noch wesentlich deutlicher. Verglichen mit der Vorjahresperiode stieg das bisherige Jahresergebnis um etwas über 10 Prozent. Dementsprechend gewinnt die Erholung des Büromarktes an Fahrt. Die gewichtete Leerstandsrate stieg abermals marginal auf 4,1 Prozent an.

Staphan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland bei Colliers: „Während des Sommers hat die Dynamik auf vielen Bürovermietungsmärkten leicht zugelegt. Viele Unternehmen sind wieder vermehrt auf der Suche nach geeigneten Flächen. Hierbei rücken insbesondere hochwertige Flächen in den Fokus, die es den Unternehmen ermöglichen ihre Bürowelten von morgen zu gestalten. Trotz des leichten Aufwindes ist dieser noch immer von der Pandemie beeinflusst, und die Aktivität liegt unter dem Vorkrisenniveau.”

Öffentliche Verwaltung mit hoher Flächennachfrage

Dabei sind große branchenspezifische Unterschiede zu erkennen. Die öffentliche Verwaltung war im bisherigen Jahresverlauf sehr aktiv auf den Büromärkten der Top 7 und sicherte sich, oft im Rahmen großer Einzelabschlüsse, insgesamt rund 345.000 Quadratmetern Büroflächen. Dies entspricht einem Anteil von rund 17 Prozent am gesamten Flächenumsatz. Gemessen an der Anzahl der Abschlüsse lag der Anteil nur bei rund 6 Prozent. Die durchschnittliche Größe einer von der öffentlichen Hand angemieteten Fläche lag bei rund 2.600 Quadratmetern.

„Die öffentliche Verwaltung ist weiterhin ein wichtiger Nachfrager auf den Büromärkten. Den höchsten Anteil hat sie am Ergebnis des Kölner Bürovermietungsmarktes. Dort ist sie für 39 Prozent des Flächenumnsatzes verantwortlich. In Hamburg und Frankfurt beträgt ihr Anteil jeweils rund 10 Prozent. Da die öffentliche Verwaltung nicht konjunkturabhängig ist, hat in der Regel keine keine negativen Auswirkungen auf ihre Tätigkeit durch Corona zu befürchten. Daher ist sie auch aktuell auf den Mietmärkten der Top 7 stark vertreten. Andere Branchen mit einem zweistelligen Marktanteil waren Beratungsunternehmen und Information und Telekommunikation mit jeweils kanpp 11 Prozent. Auch die Anmietungen von Business Center sind deutlich zurückgegangen. Mit aktuell 1,5 Prozent spielen sie nur noch eine sehr kleine Rolle auf den Vermietungsmärkten. Vor der Pandemie vereinigten sie einen weitaus größeren Anteil der umgesetzten Fläche auf sich“, analysiert Bräuning.

Top 7 entwickeln sich heterogen

Die meisten Büroflächen wurden wiederholt in Berlin umgesetzt. Mit 521.000 Quadratmetern (plus 3,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum) belegt die Hauptstadt den ersten Platz. Gleichzeitig ist die Leerstandsquote mit nur 2,6 Prozent dort auch am niedrigsten. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist das dennoch ein Zuwachs um 120 Basispunkte. Die Durchschnittsmiete sank im Vorjahresvergleich um 60 Cent auf 27,30 Euro pro Quadratmeter und auch die Spitzenmiete ging um 10 Cent zurück, auf aktuell 39,70 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund einer Reihe hochpreisiger Anmietungen legte sie jedoch im Vergleich zum Vorquartal wieder um 80 Cent zu.

Der zweithöchste Flächenumsatz, in Höhe von 440.200 Quadratmetern (minus 5,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum), wurde in München generiert. Im Gegensatz zu Berlin stiegen aber sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum entsprach die Steigerung 70 Cent beziehungsweise 30 Cent auf 22,40 Euro pro Quadratmeter und 39,80 Euro pro Quadratmeter an. Gegenüber dem Vorquartal fielen die Steigerungen noch deutlicher aus. Die Spitzenmiete stieg um 80 Cent, während sich die Durchschnittsmiete sogar um 1,30 Euro nach oben bewegte. Die Leerstandsrate stieg deutlich, um 160 Basispunkte im Vorjahreszeitraum, auf aktuell 4,7 Prozent an.

Das Podium komplettiert Hamburg. In der Hansestadt wurden 363.900 Quadratmeter (plus 50,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum) Büroflächen umgesetzt. Das deutliche Plus wird begleitet von Anstiegen sowohl der Spitzen- als auch Durchschnittsmiete. Erstere stieg gegenüber dem Vorquartal und Vorjahreszeitraum um 50 Cent auf derzeit 30,50 Euro pro Quadratmeter. Letztere legte sogar um 80 Cent  gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu, auf aktuell 17,90 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem Vorquartal blieb sie konstant. Allerdings nahm auch der Leerstand leicht zu. Die Leerstandsquote notiert derzeit bei 3,6 Prozent.

Frankfurt am Main verzeichnet einen Flächenumsatz in Höhe von 253.900 Quadratmetern (plus 24,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Zwar nahm die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 50 Cent ab, verglichen mit dem Vorquartal blieb sie aber gleich. In Frankfurt weiterhin die höchste Spitzenmiete unter allen sieben Bürozentren erzielt. Die Durchschnittsmiete entwickelte sich gegensätzlich und stieg, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum, um 80 Cent auf 23,50 Euro pro Quadratmeter an. Gegenüber dem Vorquartal war der Anstieg, in Höhe von 50 Cent, etwas geringer. Anders als in den anderen Top-7-Städten nahm hier die Leerstandsquote nicht zu, sondern liegt wie schon im Vorjahr bei 7,7 Prozent.

In Düsseldorf lag der Flächenumsatz bei 193.000 Quadratmetern (minus 4,0 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Die Mieten blieben stabil. Im gleichen Zeitraum des vergangenen Jahres, wie auch im Vorquartal, lag die Spitzenmiete jeweils bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorquartal ging es bei der Durchschnittsmiete um 20 Cent nach oben, auf 16,60 Euro pro Quadratmete. Damit lag sie auf dem gleichen Niveau wie vor einem Jahr. Zugenommen hat aber die Leerstandsquote. Sie notiert derzeit bei 6,9 Prozent, was einer Steigerung von 150 Basispunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

181.000 Quadratmeter Büroflächen wurden im bisherigen Jahresverlauf in Köln umgesetzt (plus 36,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Trotz der Pandemie hat Köln, vor allem gegenüber Düsseldorf, kräftig in der Durchschnittsmiete aufgeholt und die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens sogar überholt. Dieser Wert stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2,80 Euro pro Quadratmeter auf 17,30 Euro pro Quadratmeter. Auch gegenüber dem Vorquartal steht ein leichter Anstieg um 30 Cent zu Buche. Hier wird der Flächenmangel in Köln deutlich. Nutzer wurden zum Teil in höherpreisige Projekte getrieben, da sie im Bestand keine adäquaten Flächen gefunden haben. Auch die Spietzenmiete legte gegenüber der Vergleichsperiode zu, und zwar um 75 Cent auf 25,75 Euro pro Quadratmeter. Auf ebendiesem Niveau lag sie auch schon im Vorquartal. Die Leerstandsrate stieg minimal, um 20 Basispunkte, verglichen mit dem Vorjahreszeitraum, und liegt nun bei 2,9 Prozent.

Der niedrigste Flächenumsatz wurde, wie schon zum Halbjahr, in Stuttgart realisiert. Hier wurden im Jahr 2021 bislang nur 86.200 Quadratmeter umgesetzt (minus 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Während die Aktivität im dritten Quartal wieder anzog, fehlt es auf dem Markt weiterhin an Großabschlüssen. Die Mieten sanken ebenfalls. Die Spitzenmiete gab um 50 Cent auf 25,00 Euro pro Quadratmeter nach und auch die Durchschnittsmiete fiel. Gegenüber der Vergleichsperiode 2020 sank sie um 1 Euro auf 15,80 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem Vorquartal blieben die Mieten stabil. Der Leerstand legte im 12-Monatsvergleich um 120 Basispunkte auf 3,3 Prozent zu.

Weiterhin hohe Nachfrage nach projektierten Flächen

Auch wenn die Marktaktivitäten das Vor-Corona-Niveau noch nicht wieder erreicht haben, kann man von einer soliden Marktverfassung sprechen. Daher ist die Stimmung unter den Projektentwicklern ebenfalls weiterhin zuversichtlich und geplante Projekte werden werden wie vorgesehen angegangen. Bis zum Jahresende 2023 werden fast 1,2 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen in den Top 7 fertiggestellt. Zum Halbjahr befanden sich noch fast 150.000 Quadratmeter weniger in der Pipeline. Auch die Belegungsquote ist gestiegen. Für die in 2021 fertiggestellten Flächen liegt sie aktuell bei über 75 Prozent. Bei den Flächenneuzugängen bis Jahresende 2023 liegt sie derzeit schon bei über 54 Prozent.

„Projektentwickler blicken positiv in die Zukunft und die Nachfrage nach projektierten Flächen ist ungebrochen. Viele Nutzer planen intensiv ihren zukünftigen Flächenbedarf und konzipieren ihre Büroarbeitswelten neu. Gerade in Entwicklungen und Objekten mit flexiblen Grundrissen können Mieter sich entsprechend verwirklichen. Die große Mehrzahl an Projektentwicklungen schreiten planmäßig voran. Die Corona-Pandemie ist hier kein Hindernis mehr. Gestörte Lieferketten und Materialmängel sind eher eine Gefahr. Die Entwickler haben diese aber gut im Griff“, ordnet Bräuning die Situation ein.

ESG-Kriterien zunehmend wichtiger aber noch nicht marktprägend

Das Thema Nachhaltigkeit ist mittlerweile auch in der Immobilienbranche angekommen, schließlich spielt der Gebäudesektor eine wichtige Rolle bei der Dekarbonisierung der Volkswirtschaft.

Dazu Stephan Bräuning: „Für viele Mieter ist das Thema ESG durchaus relevant und es besteht der Wunsch nach modernen, energieeffizienten Flächen, um den eigenen CO₂-Fußabdruck zu reduzieren. Allerdings ist die Thematik nicht so marktprägend, dass ältere Bestandsgebäude grundsätzlich gemieden werden. Aber auch hier werden in der Regel Verbesserungen geprüft. Bei Neuanmietungen in Projekten bzw. im Bau befindlicher Objekte achten die Mieter aber vermehrt auf Nachhaltigkeit.“

Ausblick zum Jahresende

Die Bürovermietungsmärkte in den sieben größten Bürozentren Deutschlands haben in den letzten drei Monaten mehrheitlich an Dynamik gewonnen. Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter wurden wieder vermehrt registriert. Zum gleichen Zeitpunkt im letzten Jahr waren diese noch deutlich seltener. „Zwar gewinnen die Büromärkte in den meisten Städten der Top 7 wieder an Momentum, die Situation sollte aber nicht zu euphorisch bewertet werden. Auch wenn der Flächenumsatz höher ist, als zum gleichen Zeitpunkt im vergangen Jahr, ist das Vorkrisenniveau aktuell nicht erreichbar. Dennoch können wir unsere Prognose für das Gesamtjahr, dank der verbesserten Aussicht auf einigen Vermietungsmärkten, leicht erhöhen und erwarten einen Flächenumsatz von knapp unter 3 Millionen Quadratmeter für 2021“, richtet Bräuning den Blick in die Zukunft.

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