Berliner Investmentmarkt zum Halbjahr 2021 fast wieder auf Vor-Corona-Niveau

4,3 Milliarden gewerbliches Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2021
Über drei Viertel Marktanteil für Büroimmobilien
Bruttoanfangsrendite sinkt auf 2,7 Prozent für Büros im Core-Segment
Gut gefüllte Dealpipeline und hohe Nachfrage verspricht dynamische zweite Jahreshälfte

Berlin, 6. Juli 2021 – Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien hat nach Angaben von Colliers mit einem Transaktionsvolumen von 4,3 Milliarden Euro ein dynamisches erstes Halbjahr erlebt. Nach einem ruhigen Jahresstart hat der Markt im zweiten Quartal eine eindrucksvolle Aufholjagd hingelegt, die mit über 3,2 Milliarden Euro noch über dem Niveau der Boomjahre 2017 bis 2019 lag. Nachdem das erste Quartal noch 72 Prozent unter dem Vorjahreswert lag, zurückzuführen insbesondere auf die Übernahme des TLG-Portfolios durch Aroundtown zum Jahresbeginn 2020, ist dieser Abstand im zweiten Quartal auf fünf Prozent geschrumpft. Der Zehnjahresdurchschnitt konnte um satte 76 Prozent übertroffen werden.

Ulf Buhlemann FRICS, Head of Capital Markets bei Colliers in Berlin: „Der Berliner Investmentmarkt meldet sich eindrucksvoll zurück und erreicht fast wieder das Vor-Corona-Niveau. Vor allem Großtransaktionen wie das FÜRST (ehemaliges Kudamm-Karree), das für über eine Milliarde Euro von Vivion an Aggregate ging, belegen das Vertrauen der Investoren in die nachhaltige Stärke des Berliner Markts. Dabei stehen stabilisierte Core-Assets mit bonitätsstarken Mietern aber auch Projektentwicklungen mit geringen oder keinen Vorvermietungen ganz oben auf den Ankauflisten.“

Büroimmobilien behaupten dominante Marktposition

Büroimmobilien waren mit einem Transaktionsvolumen von 3,4 Milliarden Euro und einem Anteil von 79 Prozent weiterhin die mit Abstand gefragteste Assetklasse. Mit deutlichem Abstand auf Platz 2 folgen mit rund 380 Millionen Euro gewerbliche Grundstücke. Ein besonderes Highlight des ersten Halbjahres war die Transaktion für das letzte verbliebene Grundstück von RFR an der Mediaspree. In den gewerblichen Grundstückstransaktionen sind eine wachsende Anzahl von Umnutzungen enthalten – vor allem ehemalige, nicht mehr marktgängige Hotelflächen werden zunehmend in Büro- und Wohnflächen umgewandelt. Einzelhandelsimmobilien schaffen mit rund 230 Millionen Euro ebenfalls den Sprung aufs Treppchen. Hier sind Objekte mit Lebensmittelanker anhaltend stark nachgefragt.

Große Portfolien sind trotz der hohen Marktdynamik rar. Quest verkaufte die Potsdamer Straße 88 im Paket mit drei weiteren Büroimmobilien an die Bayerische Versorgungskammer. Der Marktanteil von Portfoliotransaktionen sank auf acht Prozent.

Bürospitzenrendite für Core-Investments sinkt auf 2,70 Prozent

Die Bruttoanfangsrendite für Bürogebäudesank sank im Vergleich zum ersten Quartal um 10 Basispunkte und notierte Ende Juni in der Spitze bei 2,70 Prozent. Dies spiegelt die stetig steigende Nachfrage nach Core-Immobilien wider, insbesondere an Objekten mit öffentlichen Mietern. Damit schließt Berlin mit München auf und markiert das untere Ende der Spanne in den TOP 7. Ebenfalls in Bewegung ist weiterhin die Bruttoanfangsrendite für Industrie- und Logistikobjekte, die auf 3,55 Prozent nachgab (-65 Basispunkte zum Vorjahr). Einzelhandelsobjekte in Highstreet-Lagen und Hotels notierten stabil bei 3,20 Prozent beziehungsweise 4,40 Prozent.

CBD-Lagen melden sich zurück, Cityrand gefragt

Der Teilmarkt CBD City West setzte sich beflügelt durch den Verkauf des FÜRST mit einem Transaktionsvolumen von 1,6 Milliarden Euro an die Spitze. Der City Rand Nord (350 Millionen Euro) und der CBD City Ost (330 Millionen Euro) komplettieren das Treppchen. Die Nachfrage zeigte sich räumlich sehr breit gestreut – von den 17 Berliner Teilmärkten schafften 14 zum Halbjahr den Sprung über die 100-Millionen-Euro-Marke.

Asset- und Fondsmanager sind auf Käufer- sowie Verkäuferseite am aktivsten

Auf Käufer- und Verkäuferseite zeichneten sich die Asset- und Fondsmanager als besonders aktiv aus. Sie kauften für über 2,6 Milliarden Euro ein und trennten sich zugleich von Objekten im Wert von fast 2,3 Milliarden Euro. Auf Käuferseite sindProjektentwickler die einzigen Akteure mit einem zweistelligen Marktanteil und rund 490 Millionen Euro. Zugleich verkauften Projektentwickler für rund 400 Millionen Euro und landeten damit auf Platz 3. Davor setzen sich auf den zweiten Platz mit rund 440 Millionen Euro Verkaufsvolumen die privaten Investoren und Family Offices.

Internationale Akteure kehren zurück an den Markt

Nachdem internationale Investoren sich die vorangegangenen Quartale abwartend verhielten, konnte vor allem seit dem zweiten Quartal eine stärkere Aktivität verzeichnet werden. Internationales Kapital kaufte für rund 1,3 Milliarden Euro ein, der Marktanteil summierte sich auf 30 Prozent. In den kommenden Quartalen wird mit einer weiter steigenden Marktpräsenz gerechnet. Auf Verkäuferseite konnten heimische Akteure mit rund 2,4 Milliarden Euro und 57 Prozent Anteil sogar überflügelt werden.

Ausblick: Dynamische zweite Jahreshälfte mit weiteren Großtransaktionen erwartet

Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin: „Nach einer kurzen Verschnaufpause meldet sich der Berliner Investmentmarkt mit einer hohen Marktdynamik zurück. Zahlreiche weitere Großabschlüsse sind in Verhandlung und werden voraussichtlich im zweiten Halbjahr zum Abschluss kommen. Wir halten an unserer Prognose mit einem Jahresendergebnis von 9 Milliarden Euro fest, wodurch das Vorjahresergebnis von 8,5 Milliarden Euro übertroffen werden sollte. Dies wäre der zweitbeste Wert, der je auf dem Berliner Markt registriert wurde.“

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