Berliner Industrie- und Logistikmarkt knackt die 600.000 Quadratmeter-Marke – Neuer Rekord!

Hohe Vermietungsaktivität für herausragendes Ergebnis verantwortlich
Jahresergebnis 42 Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt
Anzahl der Deals erhöht sich das dritte Jahr in Folge
Erhöhung der Flächenkapazitäten dank reger Bautätigkeit bzw. Brownfield Developments (Flächenrevitalisierungen)
Spitzenmiete im Umland erfährt überdurchschnittliches Wachstum von 5,2 Prozent und steigt auf 5,00 Euro pro Quadratmeter

Berlin, 12. Januar 2022 – Der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnet laut Colliers nach Ablauf des vierten Quartals einen Flächenumsatz von insgesamt rund 603.700 Quadratmeter und erreicht damit einen neuen Rekord in der Hauptstadt. Das Jahresergebnis entspricht einem Plus von 35 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und liegt außerdem 42 Prozent über dem Fünfjahresdurchschnitt. Beeindruckend ist, dass der Flächenumsatz fast ausschließlich durch Vermietungen generiert wurde und marktprägende Eigennutzer-Ansiedlungen wie auch schon im Vorjahr ausblieben. Da die geplante Lidl-Neubauentwicklung und Eröffnung der Tesla-Fabrik in das Jahr 2022 verschoben wurde, konnte der durchschnittliche Eigennutzeranteil nicht erzielt werden.

Vor allem die hohe Anzahl an Deals in der Region hatte wesentlich zu dem außerordentlichen Ergebnis beigetragen. Insgesamt konnten in den letzten 12 Monaten 140 Abschlüsse registriert werden, 9 Prozent mehr als noch im Vorjahr. Vor allem aber im Größenbereich über 10.000 Quadratmeter verzeichnete der Markt eine überdurchschnittliche Performance (+ 44 Prozent). Insgesamt summierten sich die Abschlüsse größer 10.000 Quadratmeter auf 242.100 Quadratmeter, was einem Marktanteil von 40 Prozent entspricht.

Endre Rebák, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Berlin: Der Berliner Markt erlebt einen wahren Nachfrageboom, der sich im gesamten Marktgebiet durch eine hohe Vermietungsaktivität zeigt. Die Flächenkapazitäten des Marktes ergeben sich aus der regen Neubauentwicklung der letzten Jahre und der Flächenbeschaffung durch Brownfield-Developments, die in der Region Berlin/Brandenburg vorausschauend umgesetzt werden. Darüber hinaus zeigt sich in Berlin der steigende Flächenbedarf im E-Commerce-Sektor als tragende Säule des Flächenumsatzes. Onlinehändler als auch KEP-Logistiker verzeichnen seit der Pandemie einen deutlichen Zuwachs im Versandvolumen, sodass der Druck enorm steigt, der wachsenden Kundennachfrage nach Produkten gerecht zu werden.“

Zu den bedeutendsten Abschlüssen in der Region Berlin/Brandenburg gehörte die temporäre Anmietung des Lebensmittelhändlers Lidl in Ludwigsfelde (circa 30.300 Quadratmeter Hallenfläche), die Anmietung eines Logistikdienstleisters in Mittenwalde sowie die Flächenerweiterung um 20.500 Quadratmeter in Großbeeren durch Gestamp Umformtechnik. Weiterhin zeigte sich das südliche Umland als umsatzstärkster Teilmarkt, in dem der überwiegende Teil der großvolumigen Abschlüsse ab 10.000 Quadratmeter und etwa 38 Prozent des gesamten Umsatzes registriert wurden.

Etwa ein Drittel des Flächenumsatzes (192.500 Quadratmeter) wurde innerhalb des Berliner Stadtgebietes vermietet, wobei lediglich ein einziger Deal im Flächensegment größer 10.000 Quadratmeter registriert werden konnte. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies eine Steigerung des Flächenumsatzes um 13 Prozent.

„Trotz des überragenden Flächenumsatzes sind derzeit kaum noch freie Grundstücke mehr am Markt verfügbar. Dies bezieht sich nicht nur auf das Stadtgebiet selbst, sondern auch auf die Umlandgemeinden außerhalb der Stadtgrenzen. Aus diesem Grund haben sich die Kaufpreise für Gewerbegrundstücke in den letzten zwei bis drei Jahren teilweise verdreifacht“, ergänzt Rebák.

Auf die Mietpreisentwicklung hat die überdurchschnittliche Nachfrage in der Hauptstadtregion vor allem einen Einfluss. Im Laufe des Jahres erhöhte sich der Druck auf die Mietniveaus, sodass sich die Spitzenmiete für Logistikflächen größer 3.000 Quadratmeter im Umland auf 5,00 Euro pro Quadratmeter erhöhte und innerhalb des Stadtgebiets sogar auf 6,80 Euro pro Quadratmeter stieg. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das einer überdurchschnittlichen Wachstumsrate von 5,2 Prozent für das Umlandgebiet bzw. ein leichtes Plus von 1,5 Prozent für das Mietniveau innerhalb der Stadtgrenzen.

Während es 2020 keine Vorvermietungen gab, reagierten die Marktteilnehmer 2021 deutlich vorausschauender auf den zunehmenden Flächenmangel, sodass rund 16 Prozent der Abschlüsse Flächen betrafen, die erst 2022 fertiggestellt werden. Etwa die Hälfte der in 2022 fertiggestellten Flächen (rund 280.000 Quadratmeter Hallenfläche), die derzeit in den Umlandteilmärkten errichtet werden, sind bereits vorvermietet.

„Für 2022 gehen wir aufgrund der aktuellen Marktdynamik und dem überdurchschnittlich hohen Flächenbedarf bei Logistikflächen positiv gestimmt ins neue Jahr. Wir erwarten, dass der Markt erneut in der Lage ist ein starkes Jahresergebnis umsetzen zu können und der Flächenumsatz oberhalb des 5-Jahresdurchschnitts von 474.900 Quadratmeter liegen wird. Aktuell werden einige großvolumige Flächengesuche im Markt betreut, die teilweise schon kurz vor Abschluss stehen, sodass die Pipeline für das laufende Jahr bereits gut gefüllt ist“, so Rebák abschließend.

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