Berliner Büromarkt dank Großabschluss der öffentlichen Hand mit stabilem Jahresauftakt

•    140.600 Quadratmeter Flächenumsatz im ersten Quartal 2024
•    Spitzenmiete steigt weiter, Durchschnittsmiete vorerst in Seitwärtsbewegung
•    Leerstandsquote erhöht sich auf 6,3 Prozent, Untermietflächen auf hohem Niveau stabil
•    Flächenbedarf der öffentlichen Hand und mehrere Eigennutzer – Baustarts prägen das Marktgeschehen
•    Vertragsverlängerungen gewinnen weiter an Bedeutung

Berlin, 09. April 2024 – Nach Angaben von Colliers wurden im ersten Quartal 2024 auf dem Berliner Büromarkt 140.600 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurden sowohl das Vorjahresergebnis um 8 Prozent sowie das zehnjährige Mittel um 16 Prozent leicht unterschritten.

Christian Leska, Head of Business Development und Head of Office Letting bei Colliers in Berlin: „Trotz der anhaltenden geopolitischen und konjunkturellen Unsicherheiten ist der Berliner Büromarkt solide ins Jahr 2024 gestartet. Ausschlaggebend dafür sind der anhaltende Bedarf der öffentlichen Hand und mehrere Baustarts von Eigennutzerprojekten. So entfallen 25.000 Quadratmeter Flächenumsatz auf den Erweiterungsbau des Bundeskanzleramts sowie fast 10.000 Quadratmeter auf einen Büroneubau für Bundesbehörden, den zunächst interimsweise das Bundespräsidialamt beziehen wird. Zusätzlich unterzeichnete die BImA einen Mietvertrag für ein Bundesministerium im modernisierten Bürogebäude „X8“, der sich aufgrund der Haushaltsdiskussionenim letzten Jahr verzögert hatte. Die Anmietung darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass nur zwei weitere Mietverträge über 5.000 Quadratmeter abgeschlossen wurden und Großnutzer weiterhin ausgesprochen zurückhaltend agieren. Stattdessen bleiben Vertragsverlängerungen eine beliebte Handlungsoption, was auch auf Seiten der Vermieter auf großes Interesse stößt, um potenzielle Leerstände zu vermeiden.“

Spitzenmiete steigt weiter, Durchschnittsmiete vorerst in Seitwärtsbewegung
Taxonomiekonforme Neubauten in Top-Lagen lassen die Spitzenmiete aktuell weiter steigen. Die Spitzenmiete notiert bei 44,70 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies ein Plus von 2 Prozent und entspricht somit einem eher moderaten Wachstum. Unter anderem das große Angebot an Neubauflächen bremst hier temporär ein schnelleres Mietpreiswachstum.

Im Gegenzug befindet sich die Durchschnittsmiete aktuell in einer Seitwärtsbewegung und verbleibt bei 29,00 Euro pro Quadratmeter (-3 Prozent zum Vorjahr). Insbesondere im unsanierten Bestand ist der Anpassungs- und Angebotsdruck aktuell besonders hoch, weshalb insbesondere weniger gut angebundene Lagen erste Mietpreisreduktionen hinnehmen müssen. Eigentümer arbeiten sowohl im unsanierten Bestand als auch im Top-Segment im Neubau wieder verstärkt mit Incentives.

Leerstandsquote erhöht sich auf 6,3 Prozent, Untermietflächen auf hohem Niveau stabil
Zum Ende des ersten Quartals standen rund 1,45 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, das entspricht einer Leerstandsquote von 6,3 Prozent und einem Anstieg von 60 Basispunkten zum Vorquartal. Darin enthalten sind rund 170.000 Quadratmeter Untermietflächen. Diese haben sich somit auf hohem Niveau stabilisiert. Ohne Untermietflächen liegt die Leerstandsquote bei 5,6 Prozent, was im nationalen und internationalen Vergleich weiterhin ein moderater Wert ist. „Einerseits wird aufgrund von Umzügen in Projekte und Verkleinerungen Bestand leergezogen, auf der anderen Seite kommt 2024 noch viel Bürofläche in Projekten auf den Markt. Ab 2025 werden die Fertigstellungen deutlich zurückgehen und der temporäre Angebotsüberhang wieder abgebaut werden können“, so Leska.

Die Öffentliche Verwaltung bestimmt zum Jahresauftakt die Nachfrage
Die öffentliche Verwaltung setzte sich mit 74.000 Quadratmetern (53 Prozent), getrieben durch mehrere große Flächenumsätze, mit Abstand an die Spitze. Dahinter folgt der IT-Sektor mit 20.900 Quadratmetern (15 Prozent) sowie Bildungseinrichtungen mit 9.100 Quadratmetern (6 Prozent). Im Jahresverlauf werden insbesondere bei Beratungsunternehmen noch vermehrt Anmietungen erwartet, die die dritte starke Säule auf dem Berliner Büromarkt darstellen.

Projektentwicklungspipeline bleibt 2024 gut gefüllt, aber deutlicher Rückgang ab 2025
Das Fertigstellungsvolumen bleibt 2024 hoch. 842.800 Quadratmeter kommen dieses Jahr auf den Markt, aufgeteilt rund hälftig in Neubau und Refurbishments. Aufgrund vieler gestoppter und verzögerter Projekte werden die Fertigstellungen ab 2025 deutlich auf 435.000 Quadratmeter sinken und voraussichtlich auch 2026 auf diesem Niveau bleiben. Spekulative Büroprojekte starten nur noch vereinzelt.

Die Vorvermietungsquote gibt aufgrund des großen Angebots und der gedämpften Nachfrage leicht nach. Für das laufende Jahr beträgt sie aktuell 50 Prozent. Zum gleichen Zeitpunkt 2023 lag sie noch bei 68 Prozent, 2022 bei 62 Prozent. Für 2025 und 2026 liegen die Vorvermietungsquoten momentan bei 39 sowie 19 Prozent.

Ausblick: Trends verfestigen sich zum „New normal“ auf dem Berliner Büromarkt
„Trotz der Unsicherheiten verfestigen sich aktuell mehrere Trends auf dem Berliner Büromarkt: Wir beobachten mittlerweile einen ausgeprägten Mietermarkt, auf dem Bürointeressenten zahlreiche Optionen zur Auswahl haben und Eigentümer wieder verstärkt mit Incentives werben, um Mieter anzuziehen sowie zu halten. Die Spitzenmiete steigt aufgrund der ESG-konformen Neubauflächen, während die Durchschnittsmiete wegen unsanierter Bestandsflächen unter Druck steht. Zudem werden insbesondere die Großgesuche kleiner, was sich in den erzielbaren Flächenumsätzen widerspiegelt. Aktuell sehen wir den Berliner Büromarkt in der Lage, Flächenumsätze von mindestens 130.000 bis 150.000 Quadratmeter pro Quartal zu generieren, weshalb wir ein  Jahresergebnis von rund 600.000 Quadratmeter als ‘new normal’ ansehen. Die wirtschaftliche Entwicklung der Hauptstadt hingegen steht weiter auf grün: Mit einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts 2023 von 1,6 Prozent und fast 500 Firmenneugründungen in 2023 spielt Berlin weiterhin in der Spitzengruppe mit, sodass der Büromarkt auch in diesen Zeiten mit Wachstumsimpulsen rechnen kann“, so Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, abschließend.

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