Ausgebliebene Großabschlüsse sorgen für gedämpftes Jahresergebnis auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt

Knapp 380.000 Quadratmeter Büroflächenumsatz bedeuten einen Rückgang um 14 Prozent zum Vorjahresniveau
Moderater Leerstandsanstieg auf eine Quote von neun Prozent – weitere Aufwärtsbewegung erwartet
Spitzen- und Durchschnittsmieten erfahren Anstieg

Frankfurt a.M., 10. Januar 2023 – Auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt, inklusive Eschborn und Kaiserlei, wurde im Gesamtjahr 2022 ein Flächenumsatz von rund 376.800 Quadratmetern erzielt. Mit diesem Ergebnis wurde das Vorjahresniveau um etwa 14 Prozent und der Zehnjahresdurchschnitt um rund 23 Prozent verfehlt.

Marc Nickel, Head of Office Letting Frankfurt bei Colliers: „Das Schlussquartal, welches üblicherweise in Frankfurt von einer Jahresendrallye geprägt ist, war in diesem Jahr mit rund 80.400 Quadratmetern das umsatzschwächste Quartal. Das im langjährigen Vergleich deutlich unterdurchschnittliche Gesamtresultat liegt im Wesentlichen in der geringen Anzahl von Großabschlüssen begründet. Während im Jahr 2021 noch 15 Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter erfasst wurden, was auch dem Zehnjahresdurchschnitt entspricht, konnten in diesem Jahr nur acht Mietverträge dieser Größenordnung registriert werden. Daraus resultiert ein Umsatzrückgang in diesem Flächensegment von 41 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Ursache hierfür sind schwerpunktmäßig zwei Faktoren: Einerseits die wirtschaftliche Unsicherheit, die sich aus dem weiter anhaltenden Krieg in der Ukraine und der bevorstehenden Rezession ergeben. Andererseits aber auch die zunehmende Komplexität der Anmietungsprozesse, da sich die Anforderungsprofile der Nutzer vor den Hintergrund von ESG und New Work gewandelt haben. Beide Aspekte trugen bei einigen Großgesuchen zu Aufschiebungen bei der Entscheidung über langfristige Mietverträge bei. Der Flächenumsatz bei Flächenkategorien unterhalb der 5.000 Quadratmeter-Marke konnte das Niveau von 2021 halten. Auch die Abschlussanzahl über alle Größenklassen hinweg liegt nur leicht unter Vorjahresniveau und unterstreicht damit, dass es nicht – wie zu Beginn der Corona-Pandemie – zu einem starken Einbruch der Marktaktivität gekommen ist.“

Höchste Nachfrage im Central Business District (CBD) und Eschborn
Ein Blick in die Teilmarktanalyse zeigt, dass sich der CBD – bestehend aus den drei Teilmärkten Bankenviertel, Westend und City – bei Mietern weiterhin großer Beliebtheit erfreut. Im Vergleich zu 2021 konnte ein Umsatzplus von rund zehn Prozent verzeichnet werden, wenngleich der Zehn-Jahresschnitt um 17 Prozent unterschritten wurde. Auch Eschborn findet sich wie schon im Vorjahr durch den einzigen Abschluss jenseits der 20.000 Quadratmeter (Eigennutzerdeal der GIZ) in den Top 3 der umsatzstärksten Teilmärkte wieder. Für den größten Vermietungsdeal des Jahres war die Oddo BHF Bank verantwortlich, die rund 18.600 Quadratmeter im Bankenviertel angemietet hat.

Mietpreise im Jahresverlauf mit Aufwärtsbewegung
Sowohl die Spitzenmiete als auch die gewichtete Durchschnittsmiete haben im Jahresvergleich einen Anstieg um einen Euro auf 46 Euro pro Quadratmeter respektive 23,50 Euro pro Quadratmeter erfahren. „Der Anstieg der Durchschnittsmiete ist unter anderem auf den hohen Anteil des Flächenumsatzes im CBD zurückzuführen. Rund 41 Prozent der Flächen – und damit neun Prozentpunkte mehr als im Vorjahr – wurden in den innerstädtischen Teilmärkten umgesetzt. Zudem lässt sich eine Fokussierung der Nutzer auf hochwertige Flächen beobachten, was sich in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt. So stieg im Teilmarkt City die Spitzenmiete durch hochpreisige Abschlüsse entlang der Goethestraße im Jahresvergleich um 5,50 Euro auf 40,50 Euro pro Quadratmeter und die Durchschnittsmiete um 3,00 Euro auf 26,00 Euro pro Quadratmeter. Auch das Westend verzeichnete Anstiege um 1,50 Euro auf 38,00 Euro pro Quadratmeter in der Spitze und um 2,60 Euro auf 33,00 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt“, erklärt Marc Nickel.

Leerstand 2022 nur moderat angestiegen – Fortsetzung des Trends in Folgejahren erwartet
Im Jahresverlauf haben sich die kurzfristig verfügbaren Flächen um rund 31.000 Quadratmeter auf insgesamt 1,04 Millionen Quadratmeter erhöht. Dies entspricht einem Anstieg der Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf neun Prozent. Die gefüllte Projektpipeline von rund 350.000 Quadratmetern Bürofläche für die Jahre 2023 und 2024 mit einer Vorvermietungsquote von unter 50 Prozent wird den Leerstand weiter ansteigen lassen. Ferner wird die Fertigstellung des Hochhausensembles FOUR zu zahlreichen weiteren Mieterbewegungen und damit großflächigen Vakanzen im Bestand führen. Marc Nickel: „Insbesondere im nachgefragten CBD werden Bestandsgebäude vermehrt in den Fokus rücken. Projektentwickler sind aufgrund des neuen Finanzierungsumfeldes sowie der Baukostenentwicklung mit spekulativen Bauvorhaben zurückhaltend geworden und haben höhere Anforderungen an Vorvermietungsquoten, wodurch es ab 2025 zu einem geringer werdenden Fertigstellungsvolumen und einem Angebotsmangel der bevorzugten Neubauflächen führen könnte. Das bietet Bestandshaltern die Opportunität, ihr Produkt ESG-konform zu sanieren und zu repositionieren, um diese Angebotslücke zu füllen.“

Fazit und Ausblick
„Nachdem sich der Frankfurter Bürovermietungsmarkt die ersten drei Quartale weitestgehend von der allgemein wirtschaftlichen Entwicklung unbeeindruckt zeigte, waren zum Jahresende erste Auswirkungen zu spüren. Die Effekte der veränderten makroökonomischen Bedingungen werden sich auch im kommenden Jahr bemerkbar machen, sodass Collierseine verhaltene Aktivität am Markt erwartet. Die nachfragetreibenden Megatrends ESG, Activity Based Working und Mobiles Arbeiten werden aber weiter an Bedeutung gewinnen. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass hinsichtlich des zu erwartenden Flächenumsatzes für 2023 die absehbaren Großabschlüsse einen Großteil der geringeren Vermietungsdynamik aufwiegen können. Folglich sehen wir gute Chancen, dass das Gesamtresultat erneut das Niveau von 2022 erreichen wird“, fasst Marc Nickel abschließend zusammen.

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