Abwartende Haltung von Investoren bremst Transaktionsvolumen in München im zweiten Quartal
- 1,3 Milliarden Euro Transaktionsvolumen
- Spitzenrendite hat Talsohle vorerst erreicht
- Erste Marktbelebung ab Herbst erwartet
München, 7. Juli 2022 – Laut den aktuellen Zahlen von Colliers wurden im ersten Halbjahr 2022 rund 1,3 Milliarden Euro gewerbliches Transaktionsvolumen gehandelt. Dies bedeutet einen Rückgang um 57 Prozent gegenüber dem Vergleichswert aus dem Vorjahr. Bereits seit der zweiten Jahreshälfte des Vorjahres war das Transaktionsniveau wieder auf dem Vorpandemieniveau und auch die ersten drei Monate des aktuellen Jahres waren von hoher Marktaktivität geprägt. Der Krieg in der Ukraine und die damit verbundenen Unsicherheiten und veränderten Rahmenbedingungen haben im zweiten Quartal dazu geführt, dass Verkäufer und Käufer in Folge gestiegener Finanzierungsbedingungen und erhöhter Risikoaversion der Banken eine abwartende Haltung eingenommen haben und auch laufende Prozesse verschoben wurden. Entsprechend wurden in den letzten drei Monaten nur knapp 400 Millionen Euro umgesetzt, was den niedrigsten Wert seit dem ersten Quartal 2011 bedeutet. Während im ersten Quartal noch zwei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich registriert wurden, sind Großdeals im zweiten Quartal gänzlich ausgeblieben.
Dennoch sind weiterhin zahlreiche Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich weit fortgeschritten im Markt, die in der zweiten Jahreshälfte abgeschlossen werden. Über 70 Prozent oder 950 Millionen Euro des Volumens entfallen auf Bürogebäude, andere Assetklassen spielten im ersten Halbjahr nur eine untergeordnete Rolle.
Béla Tarcsay, Head of Investment München bei Colliers sagt: „Wie vor zwei Jahren zu Beginn der Pandemie verhalten sich Investoren erneut deutlich selektiver und scheuen Risiken, was entsprechend länger dauernde Transaktionsprozesse in der derzeitigen Marktphase zur Folge hat. Es ist weiterhin sehr viel Kapital im Markt und sobald wieder mehr Stabilität und Planbarkeit bezüglich der Rahmenbedingungen vorherrscht, wird München seiner Rolle als sicherer Hafen und begehrter Investmentmarkt wieder gerecht werden.“
Internationales Kapital fand im ersten Halbjahr kaum seinen Weg in die bayerische Landeshauptstadt. Mit weniger als 15 Prozent Marktanteil am Transaktionsvolumen steuerten ausländische Investoren nur geringfügig zum Umsatz bei. Nicht zuletzt aufgrund der aktuellen Euroschwäche dürfte internationales Kapital vor allem aus dem Value-add und opportunistischen Bereich nach Beruhigung der Marktrahmenbedingungen wieder auf dem Vormarsch sein.
Bei den Renditen gibt es aufgrund der geringen Aktivität in den letzten Monaten nur wenig Marktevidenzenen, Investoren werden die höheren Finanzierungskosten bei der Preisfindung jedoch berücksichtigen. Die Spitzenrendite hat daher ihre Talsohle vorerst erreicht und steigt leicht um 20 Basispunkte auf 2,85 Prozent. Damit liegt sie in etwa auf dem Niveau von Herbst 2019. Eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den anderen Nutzungsarten zu beobachten. Wie sich die Renditen weiterentwickeln, ist aufgrund der aktuellen Volatilität im Markt noch nicht absehbar. Insgesamt lässt sich aber festhalten, dass vor allem zentrale Lagen noch mehr in den Fokus rücken werden und sich durch das anhaltende Mietpreiswachstum in diesen Lagen die Kapitalwerte stabil bis leicht steigend entwickeln werden.
Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers, fasst die aktuellen Rahmenbedingungen zusammen: „In den Krisen der vergangenen Jahrzehnte gab es nie ein derart komplexes Zusammenspiel von unterschiedlich wirkenden Einflussfaktoren. Massive Baukostensteigerungen, Lieferengpässe und die Inflationsentwicklung stellen die Branche vor nie dagewesene Herausforderungen. Alle Akteure müssen sich derzeit an das veränderte Umfeld anpassen. Wir beobachten auf allen Seiten Zurückhaltung: Prozesse auf dem Immobilienmarkt nehmen wieder mehr Zeit in Anspruch. Die guten Rahmenbedingungen in München und der anhaltende Fokus von Investoren auf den Standort München gepaart mit einem hohen Anteil an regionalen Investoren, die auch ohne Fremdkapitaleinsatz handlungsfähig sind, lassen erwarten, dass die Marktaktivität zügig wieder zunehmen kann.“
Trotz der vergleichsweise schwachen Halbjahresbilanz werden spätestens ab Herbst mehr Aktivitäten auf Käufer- und Verkäuferseite erwartet, sodass bei entsprechendem Anteil an Großtransaktionen ein Gesamttransaktionsvolumen von rund 5 Milliarden Euro möglich ist.
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