Viertes Quartal maßgeblich für hohes Investmentvolumen 2020 auf deutschem Markt

  • Viertes Quartal zurück auf Niveau des überdurchschnittlichen Jahresauftaktes 2020 mit 18,2 Milliarden Euro
  • Transaktionsvolumen von 59,2 Milliarden Euro drittbestes Jahresergebnis der letzten zehn Jahre
  • Rückkehr von Landmark-Deals beschleunigt Aufholprozess nach erstem Lockdown
  • Nachfrageüberhang bei Core-Produkt sorgt in manchen TOP 7-Städten für weitere Renditekompression
  • Trotz Lockdown light anhaltend hohe Marktaktivitäten zum Jahresende zu beobachten

Frankfurt/Main, 8. Januar 2021 – Nach Angaben von Colliers International wechselten im Jahr 2020 deutsche Gewerbeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 59,2 Milliarden Euro den Eigentümer. Das ist das drittbeste Resultat der Dekade und das sechste Jahr infolge, in dem die 50-Milliarden-Euro-Grenze deutlich überschritten wird. Der Fünfjahresdurchschnitt der Boomjahre 2015 bis 2019 wird exakt getroffen. Das vierte Quartal trug zu diesem Gesamtjahresergebnis mit 18,2 Milliarden Euro bzw. 31 Prozent bei und übertraf damit sogar leicht den Rekord-Jahresauftakt von 17,7 Milliarden Euro. Der Investmentmarkt ist somit in der zweiten Jahreshälfte nach vergleichsweise moderaten Bremsspuren des ersten Lockdowns auf den Wachstumspfad zurückgekehrt und konnte in den letzten drei Monaten des Jahres nochmals deutlich an Dynamik hinzugewinnen.

Matthias Leube, CEO bei Colliers International Deutschland: „Diese Zahlen spiegeln die Robustheit des deutschen Investmentmarktes und die Anpassungsfähigkeit der Marktakteure an das für uns alle neue Umfeld wider. Trotz vieler Unwägbarkeiten blieben auch die Preise stabil bzw. erhöhten sich sogar im Core-Segment. Im vierten Quartal konnten wieder mehr großvolumige Transaktionen umgesetzt werden. Dies war nicht zuletzt auch deswegen möglich, da internationales Kapital in Deutschland wieder aktiv wurde.“

Das Paradoxon der dynamischen Entwicklung am Immobilienmarkt angesichts einer schweren Rezession lässt sich zum einen mit den entschlossenen und tiefgreifenden Hilfsmaßnahmen der Regierung zur Überwindung der wirtschaftlichen Folgeschäden der Pandemie erklären. Diese mindern nicht nur direkt die Härten aller verordneten Beschränkungen, sondern bekämpfen auch die Verunsicherung der Wirtschaftsakteure. Zuversicht verleiht ebenfalls die Erkenntnis, dass in Asien der Aufschwung bereits voranschreitet und die exportorientierte deutsche Wirtschaft stützt. Zum anderen steigert die auf lange Sicht zementierte expansive Geldpolitik der EZB den seit der Finanzkrise aufgebauten Liquiditätsdruck der Investoren. Dabei wirkt die Resilienz des deutschen Immobiliensektors wie ein Magnet für deutsches und internationales Kapital.

Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers International, bestätigt: „Das Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt ist nach einer kurzen Orientierungsphase im zweiten Quartal schnell zurückgekehrt. So stieg allein die Zahl von Großtransaktionen über 250 Millionen Euro von fünf im zweiten Quartal auf zehn im dritten und 13 im vierten Quartal. Zwischen Oktober und Dezember wurden vier Deals registriert, die die Marke von einer halben Milliarde Euro überstiegen. Im Vorquartal sahen wir lediglich eine Transaktion in dieser Größenordnung.“

Zu diesen vier Megadeals des letzten Quartals mit einem Gesamtvolumen von insgesamt rund 2,5 Milliarden Euro zählt das Matrix-Portfolio mit 33 Metro-Großhandelsmärkten. Dieses wurde von Aroundtown an P3, die europäische Logistikplattform des Staatsfonds GIC aus Singapur, für rund 800 Millionen Euro verkauft. An zweiter Position steht mit dem Silberturm in Frankfurt der größte Einzeldeal des Jahres 2020, der im Auftrag der Samsung Life Insurance und Asset Manager Hines an die österreichische Imfarr Beteiligungs AG und die schweizerische SN Beteiligungen Holding AG veräußert wurde. Mit dem Grand Campus landete ein weiteres Frankfurter Bürogebäude auf dem Treppchen, das für die UK Hotel Portfolio Holding mit dem chinesischen Kapital des Family Office Junson Capital aus dem geschlossenen CFB-Fonds 137 der Commerz Real erworben wurde. Hierbei handelt es sich auch deutschlandweit um den zweitgrößten Einzeldeal des Jahres. Die vierte Großtransaktion des Quartals ist der Erwerb des Roots-Portfolios mit 14 Logistikimmobilien aus dem IVG Garbe Logistik Fonds durch AEW.

Größter Deal des Jahres bleibt mit Abstand die Übernahme des TLG-Portfolios im Zuge der Fusion mit Aroundtown für rund 4 Milliarden Euro, der im ersten Quartal des Jahres stattfand. Diese einzelne marktprägende Transaktion trug allein zu einem Fünftel des Jahresvolumens von Portfoliokäufen bei, das sich auf 20,9 Milliarden Euro und 35 Prozent Marktanteil beläuft.

Mit großen Tickets kehrt ausländisches Kapital zurück, insbesondere aus Asien

Kadel: „Wie schon im dritten Quartal festzustellen, sind die ganz großen Tickets erneut dem ausländischen Kapital zuzuschreiben. Mit den TOP 3-Deals des letzten Quartals meldeten sich asiatische Investoren, die vom Ausbruch der Pandemie und deren Folgeerscheinungen deutlich früher als europäische Länder betroffen waren, eindrucksvoll auf dem deutschen Markt zurück.“

Das Transaktionsvolumen aus der Region APAC stieg von 264 Millionen Euro Ende September auf 2,0 Milliarden Euro Ende Dezember, der Marktanteil somit von 0,6 Prozent auf 3,4 Prozent. Investmentmanager wie Hines im Fall des Silberturms und die Arminius Group beim Grand Campus überbrückten die prozessualen Hindernisse, die auch weiterhin beispielsweise durch eingeschränkte Reisetätigkeit bestehen. „Mit Hinblick auf die zweite Ausbreitungswelle des Corona-Virus und erneute Lockdown-Maßnahmen lässt dies auf anhaltende Investmentaktivitäten und Vollzug von Geschäftsanbahnungen auch in den nächsten Monaten hoffen“, prognostiziert Kadel.

Insgesamt erreichte das internationale Kapital eine Quote von 43 Prozent bei einem Anlagevolumen von 25,3 Milliarden Euro. Traditionell stark vertreten waren die USA als Anlegernation mit 7 Prozent Marktanteil sowie Frankreich und Großbritannien mit jeweils 6 Prozent. Auch Österreich gehört mit seinen marktprägenden Investments insbesondere durch Signa und Imfarr mit knapp fünf Prozent zur Spitzengruppe.
Als krisenstabilisierendes Rückgrat hat sich in diesem Jahr aber vor allem die eigenkapitalstarke heimische Investorenbasis gezeigt. Insbesondere im zweiten und dritten Quartal, in denen sich ausländische Investoren eher abwartend verhielten, waren die nationalen institutionellen Anleger im kleinen bis mittleren Marktsegment bis 100 Millionen Euro sehr aktiv. Im Gesamtjahr 2020 beherrschten sie diese Größenkategorie mit drei Viertel Marktanteil, über alle Größenklassen mit 57 Prozent.

Bei der Branchenauswertung der Investorengruppen hat sich das Gesamtbild der vorherigen neun Monate geschärft. Auf der Verkäuferseite liegen Projektentwickler mit 14,7 Milliarden Euro bzw. 25 Prozent Marktanteil weiter deutlich vor Immobilien AGs mit 11,0 Milliarden Euro bzw. 19 Prozent Marktanteil. „In der anhaltend großen Bedeutung von Forward Deals und dem Erwerb gewerblicher Grundstücke kommt eine weiter anhaltende Angebotsverknappung zum Ausdruck“, kommentiert Kadel und sieht darin einen weiteren Beweis für das Vertrauen der Investoren in die Stabilität des deutschen Marktes. Bei den Käufern haben die Offenen Immobilienfonds bzw. Spezialfonds mit 13,2 Milliarden Euro bzw. 22 Prozent Marktanteil ihre Spitzenposition vor Asset- und Fondsmanagern (11,6 Milliarden Euro bzw. 20 Prozent Marktanteil) und Immobilien AGs (7,1 Milliarden Euro bzw. 12 Prozent Marktanteil) ausgebaut.

Corona-bedingte Auswirkungen stärker auf Assetklassen- und Standortebene sichtbar

Kadel: „Corona-bedingte Auswirkungen werden am stärksten sichtbar, wenn man das Transaktionsgeschehen auf Assetklassen- und Standortebene analysiert. Darin lässt sich vor allem ein erhöhtes Risikobewusstsein der Investoren ablesen, das seinen Niederschlag auch in einer größeren Preisdifferenzierung findet.“

So bleiben die sieben großen Investmentzentren Deutschlands weiter im Anlegerfokus. Rund 30,6 Milliarden Euro bzw. 52 Prozent des Transaktionsvolumens wurden 2020 dort platziert. Allerdings erreichte trotz großvolumiger Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte keines der TOP 7-Städte ein Ergebnis jenseits der 10 Milliarden Euro-Marke, so wie Berlin und München mit ihren Allzeithochs 2019.

Berlin kam diesem Resultat mit 8,5 Milliarden Euro noch am nächsten und konnte angesichts des Marktumfeldes mit dem zweitbesten dort je gemessenen Ergebnis sehr zufrieden sein. Das gilt auch für Hamburg, das mit einem Transaktionsvolumen über 5 Milliarden Euro als einzige TOP 7-Stadt das Vorjahresergebnis mit 17 Prozent deutlich übertraf. „Beide Städte verfügten über ein attraktives Angebot an Core-Objekten oder Projektentwicklungen, auf die sich das Anlegerinteresse derzeit noch stärker als sonst konzentriert“, begründet Kadel. Den Fünfjahresdurchschnitt übertraf die Hansestadt um 12 Prozent und somit etwas deutlicher als Düsseldorf mit 9 Prozent. Dieses erzielte mit einem Volumen von 3,2 Milliarden Euro nach dem Allzeithoch im Vorjahr ebenfalls ein sehr gutes Ergebnis. Frankfurt konnte im vierten Quartal durch die erwähnten Großdeals deutlich an Boden gut machen und schob sich mit 6,3 Milliarden Euro auf Platz 2. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde aber um 13 Prozent verfehlt, das Vorjahresergebnis um 19 Prozent.

In München sank das Transaktionsvolumen gegenüber 2019 um mehr als die Hälfte und verfehlte mit knapp 5 Milliarden Euro den Durchschnitt der letzten fünf Jahre um 30 Prozent. Zu dieser Entwicklung trug maßgeblich bei, dass zahlreiche Transaktionen ins Folgejahr verschoben wurden. Die Dealpipeline und die im Vergleich zum Transaktionsvolumen nur um 30 Prozent gesunkene Anzahl der abgeschlossenen Deals belegen das anhaltend hohe Interesse an Investments in der bayerischen Landeshauptstadt.

Ebenfalls auf mehr als die Hälfte des Vorjahresergebnis zurückgefallen ist das Transaktionsvolumen in Köln, wo das Jahr 2020 mit 1,5 Milliarden Euro beendet wurde. Auch Stuttgart, das rund 1 Milliarde Euro Transaktionsvolumen auf sich vereinte, brach um 40 Prozent ein. Beide Städte hatten im aktuellen Marktumfeld mit dem Mangel an Core-Produkten und bei Forward-Deals zu kämpfen.

Büroimmobilien trotz Homeoffice-Debatte weiter hoch in Anlegergunst

Unter den Assetklassen konnten Büroimmobilien in den letzten drei Monaten des Jahres ihre Führungsposition auf 46 Prozent Marktanteil ausbauen. Gegenüber dem Ausnahmejahr 2019, als 40,5 Milliarden Euro in Objekte dieser Nutzungsart investiert wurden, ist das Anlagevolumen um ein Drittel auf 27,1 Milliarden Euro gesunken. Der Marktanteil sank somit um 11 Prozentpunkte. Kadel: „Zu Beginn der Pandemie wurden Investments in großvolumige Objekte, die das Vorjahresergebnis befeuerten, vermieden. Das traf insbesondere den Bürosektor. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital zur Finanzierung dieser Megadeals ist zwar nach wie vor eingeschränkter als vor Corona, allerdings zeigen die Abschlüsse in Frankfurt exemplarisch, dass sich hierfür wieder Lösungen finden und die Kauflust mit attraktiverem Preisniveau wieder ansteigt. Bei reinen Core-Objekten mit Volumina unter 200 Millionen spielt dagegen der Kaufpreis keine Rolle, was in den letzten drei Monaten in den Bürozentren München, Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart zu Renditekompressionen zwischen 5 und 20 Basispunkten bei der Spitzenrendite geführt hat.“ Das Spektrum der Bruttoanfangsrenditen bei Top-Objekten reicht aktuell von 2,70 Prozent in München über 2,80 Prozent in Berlin, 3,00 Prozent in Frankfurt und Hamburg, 3,10 Prozent in Stuttgart, 3,20 Prozent in Düsseldorf bis zu 3,30 Prozent in Köln. „Die Diskussion um das Büro der Zukunft angesichts der Ausbreitung von Homeoffice-Tätigkeiten und flexiblem Arbeiten sowie die konjunkturellen Auswirkungen der Pandemie auf die Vermietungsmärkte stellen grundsätzlich nicht die Bedeutung der Nutzungsart in Frage. Allerdings spielen Objektqualität und Mietvertragsdauer für die Kaufpreisfindung sowie die Verkäuflichkeit überhaupt eine zunehmende Rolle“, beobachtet Kadel. Jenseits des Premiumprodukts müssen meist deutliche Preisabschläge kalkuliert werden.

Bei Einzelhandelsobjekten setzte sich die Nachfrage nach Fachmärkten und Fachmarktzentren mit Lebensmittelschwerpunkt fort. Die Systemrelevanz des Lebensmitteleinzelhandels bescherte der Assetklasse sogar einen gewissen Corona-bedingten Nachfrageschub. Das Transaktionsvolumen steigerte sich binnen Jahresfrist um 12 Prozent auf 11,4 Milliarden Euro. Der Marktanteil stieg um 5 Prozentpunkte auf 19 Prozent. Marktprägend waren auch der Verkauf oder die Übernahme von Beteiligungen an verschiedenen Warenhauspaketen, die wegen ihrer lagebedingten Entwicklungspotenziale in Richtung Mixed-Use attraktive Renditeaussichten bieten. Innerstädtische Geschäftshäuser, die von beiden verhängten Lockdowns stark betroffen sind, spielen beim Investmentgeschehen im Gesamtjahr eine sehr untergeordnete Rolle, so dass zu erwartende Renditesteigerungen wegen zu geringer Fallzahlen nicht bestätigt werden konnten. In den 1a-Lagen der sieben Investmentzentren dürfte die Renditespanne das historisch niedrige Niveau von 2,80 Prozent in München bis 3,40 Prozent in Düsseldorf und Köln verlassen haben.

Industrie- und Logistikimmobilien konnten ihre Position auf der Beliebtheitsskala etablierter Nutzungsarten ausbauen. Mit 7,5 Milliarden Euro wurde eine Steigerung des Transaktionsvolumens von 14 Prozent gegenüber 2019 erzielt. Unter den Investoren fanden sich viele Neueinsteiger, die unter anderem der Corona-bedingte Anstieg des Online-Handels die Zukunftsfähigkeit der Assetklasse vor Augen führte. Die Spitzenrendite sank im Schnitt der deutschen TOP-Standorte in der Folge auf 3,7 Prozent.

Hotels, die von der Krise am stärksten betroffene Immobilienart, verbuchten nach einem erneut transaktionsarmen Quartal einen auf drei Prozent gesunkenen Marktanteil. Das Transaktionsvolumen übertraf nur knapp die 2-Milliarden Euro-Marke, ein Einbruch um 60 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Eine Verdoppelung des Volumens auf 4,3 Milliarden Euro verbuchte hingegen der Handel mit Gewerbegrundstücken, der sich mit einem Marktanteil von sieben Prozent auf Platz 4 vorschob.
Ausblick: Positive Grundstimmung unter den Investoren wird Transaktionsvolumen 2021 erneut auf 55 bis 60 Milliarden Euro ansteigen lassen

Leube: „Im Gegensatz zum ersten Lockdown war die Grundstimmung unter den Investoren nach Bekanntgabe des zweiten Lockdowns positiv-optimistisch. Die Marktakteure stellten fest, dass Transaktionen zum großen Teil auch digital abgewickelt werden können, auch wenn durch das Umfeld Prozesse etwas länger dauern können. Die Krise bietet nach Asset- und Risikoklassen Opportunitäten. Die begonnenen Impfungen bieten einen positiven Ausblick, wenngleich die Auswirkungen der Krise noch nicht vollständig in der Wirtschaft angekommen sind.“ Kadel ergänzt: „Viele abgebrochene und verschobene Objektvermarktungen werden wir auch 2021 sehen. Angesichts der Delle an den Vermietungsmärkten, die deutlicher von den Auswirkungen der Pandemie betroffen waren als die Investmentmärkte, werden Prüfungen von Mieter- und Objektbonitäten länger in Anspruch nehmen als dies vor Ausbruch der Pandemie der Fall war. Zudem werden im derzeitigen Marktumfeld Off-Market-Ansätze stärker verfolgt als strukturierte Prozesse. Auch das macht das Marktgeschehen intransparenter und weniger vorhersehbar.“ Insgesamt scheint ein Transaktionsvolumen in der Größenordnung von 55 bis 60 Milliarden Euro im aktuellen Jahr wieder erreichbar.

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Matthias Leube MRICS
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Christian Kadel FRICS
Head of Capital Markets Germany
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Susanne Kiese
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