Schwaches Schlussquartal beendet uneinheitliches Jahr auf dem Frankfurter Investmentmarkt

Transaktionsvolumen von rund 5,8 Milliarden Euro
Renditekompression in 1A-Lagen fortgesetzt
Kaum internationale Kapitalströme registriert

Frankfurt/Main, 6. Januar 2022 – Nach Angaben von Colliers konnte am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im Gesamtjahr 2021 ein Transaktionsvolumen von rund 5,8 Milliarden Euro erfasst werden. Damit rangiert das Ergebnis auf dem Niveau des zehnjährigen Schnittes, jedoch rund neun Prozent unterhalb des Vorjahresergebnisses. Besonders das verhältnismäßig verhaltene Schlussquartal mit rund 1,2 Milliarden Euro konnte nicht an die marktüblichen Jahresendspurte der vergangenen Jahre anknüpfen.

David Poremba, Head of Capital Markets Frankfurt bei Colliers: „Im zurückliegenden Jahr konnte der Frankfurter Investmentmarkt trotz Pandemie erneut ein solides Ergebnis verzeichnen. Dennoch ist bemerkenswert, dass abseits der einprägsamen und großvolumigen Landmark-Hochhausdeals durchweg eine verhaltene Transaktionsdynamik zu verzeichnen war. Insgesamt wurden mit 87 Deals circa neun Prozent weniger Transaktionen als in 2020 und sogar ein Drittel weniger im Vergleich zum fünfjährigen Schnitt registriert. Hinsichtlich der Größenklassen verzeichnete das Transaktionsvolumen im Segment zwischen 50 und 100 Millionen Euro mit einem Rückgang um 37 Prozent zum Fünfjahresschnitt die größten Einbußen.

Hervorzuheben ist, dass bis auf das starke dritte Quartal die jeweiligen Quartalsergebnisse nicht das Fünf- oder sogar Zehnjahresniveau des Transaktionsvolumens erreichen konnten. Auffällig ist in diesem Zusammenhang insbesondere die schwache Aktivität des Schlussquartals. Seit 2016 konnte im Verlauf des vierten Quartals stets ein Volumen von mindestens drei Milliarden Euro und damit im Mittel rund die Hälfte des jährlichen Transaktionsvolumens registriert werden. Im diesjährigen Schlussquartal sind es etwas mehr als 20 Prozent Umsatzanteil, während zum Vergleich alleine auf den Rekorddeal des FOUR T1 im dritten Quartal gut ein Viertel des Gesamtvolumens entfällt. Ursächlich hierfür sind die fehlenden Deals über 250 Millionen Euro. In den vergangenen fünf Jahren wurden im Schlussquartal mindestens zwei und durchschnittlich drei Deals dieser Größenordnung erfasst.“

Verteuerungsprozess in Top-Lagen fortgesetzt

Im zweiten Halbjahr setzte sich die Renditekompression für Büroobjekte in den Bestlagen des Frankfurter Marktgebietes nach zweijähriger Seitwärtsbewegung um weitere 25 Basispunkte fort. Damit notiert die Bruttospitzenrendite in den Top-Lagen des Frankfurter Marktgebietes bei einem neuen historischen Tiefstwert von 2,75 Prozent. „Seit dem Pandemieausbruch und dem gestiegenen Risikobewusstsein ist deutlich festzustellen, dass sich das Investoreninteresse und der Kapitalfluss verstärkt in Richtung der innerstädtischen Teilmärkte verschoben und den dortigen Wettbewerb um Büroprodukt – sowohl für stabilisiertes Core-Produkt als auch Value-Add-Objekte – nochmals verschärft und marktprägende Verteuerungen begünstigt hat. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der veränderten Allokation des gehandelten Transaktionsvolumens wider. In den B-Lagen reduzierte sich das generierte Transaktionsvolumen zum Vorjahr um rund 43 Prozent, während sich der Anteil im CBD im gleichen Zeitraum um 87 Prozent steigerte“, betont Anton Holler, Regional Manager Frankfurt bei Colliers.

Kapitalwerte übertreffen Vor-Corona-Niveau

Insgesamt konnten sich die Kapitalwerte im Bürosegment aufgrund der Marktgegebenheiten im Vergleich zu den Vorjahren nochmals erhöhen. „Durch den spürbaren Nachfrageüberhang konnte das Preisniveau im Frankfurter Investmentmarkt nochmals zulegen, wobei jedoch eindeutig nach Lagequalitäten zu differenzieren ist. Dabei zeigen sich für Büroobjekte in den nachgefragten CBD-Teilmärkten deutliche Steigerungen im Vergleich zum Vor-Corona-Niveau von rund 10 Prozent auf durchschnittlich circa 8.700 Euro pro Quadratmeter. Speziell im obersten Preissegment sind Rekordkapitalwerte über der 17.000 Euro-Marke für Premiumobjekte wie dem Hochhausturm FOUR T1 als neuer Höchstwert hervorzuheben. Außerhalb des Stadtzentrums sind Liegenschaften in guten Nebenlagen ebenfalls gefragt, während Transaktionen in den Peripherielagen mit angespannter Leerstands- und Nachfragesituation weiterhin durch die notwendige Eigenkapitalhinterlegung und schlechtere Finanzierungskonditionen erschwert werden und vermehrt auch scheiterten“, ergänzt Poremba.

Verhaltene internationale Aktivität, jedoch deutliche Aufhellung in der zweiten Jahreshälfte

Die Aktivität von internationalen Investoren beschränkte sich in den vergangenen 12 Monaten auf ein Transaktionsvolumen von rund 950 Millionen Euro und damit einen unterdurchschnittlichen Marktanteil von rund 17 Prozent. Die größte Transaktion mit ausländischer Kapitalquelle bleibt der Ankauf des Westend Carree durch den französischen Investor Ardian Real Estate für rund 220 Millionen Euro.

„Erfahrungsgemäß ist der Marktanteil internationaler Käufer ausgeprägter, jedoch bremsten die globalen Reisebeschränkungen zur Eindämmung der neuen Virusvarianten die Reiseaktivitäten weiterhin aus. Demzufolge traten bei den Big-Ticket-Transaktionen in diesem Jahr besonders heimische Investorengruppen mit Anlagedruck in Erscheinung. Neben institutionellen Investoren wie Versicherungskonzernen waren ebenfalls Projektentwickler ein bedeutsamer Akteur sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite. Bei der größten Transaktion des Schlussquartals sicherte sich die Momeni Gruppe gemeinsam mit einem deutschen Versorgungswerk den denkmalgeschützten Fürstenhof an der Gallusanlage, um das Landmark nach dem Auszug des Mieters einer Neuentwicklung zu unterziehen. Nichtsdestotrotz ist hervorzuheben, dass in der zweiten Jahreshälfte deutlich steigendes Interesse aus dem Ausland zu vernehmen war. Darunter waren besonders zunehmende Aktivitäten von Investoren aus dem asiatischen Raum festzustellen, die sich in 2022 wieder in Transaktionsabschlüssen äußern werden“, erörtert Holler.

Ausblick und Fazit

Auch im zweiten Jahr der Pandemie konnte der Frankfurter Investmentmarkt seine Stabilität und Attraktivität durch neue Rekordtransaktionen untermauern. Ein zunehmend dynamischer Bürovermietungsmarkt und weiterhin robuste Fundamentaldaten schaffen positive Rahmenbedingungen für das kommende Jahr.

„Trotz anhaltend hoher Inflationsraten sind seitens der EZB keine Signale zur Abkehr vom Niedrigzinsumfeld vorhanden, sodass Immobilien als Anlageklasse auch weiterhin hoch attraktiv bleiben werden. Daher rechnen wir damit, dass das aktuelle Kaufpreisniveau auch in den kommenden Quartalen beständig sein wird. Zusätzlich sind wir uns sicher, dass das zukünftige Marktgeschehen durch das Inkrafttreten der EU-Taxonomie immens von ESG-Themen geprägt sein wird. In diesem Zuge bleibt abzuwarten, in welchem Maße sanierungsbedürftige, nicht-nachhaltige ´Stranded Assets´ im Rahmen von Portfolioumstrukturierungen mit Preisabschlägen veräußert und im Gegenzug ESG-konforme Neubauten und Projekte mit einem wettbewerbsbedingten Aufpreis gehandelt werden.

Zusätzlich wird der rückkehrende Optimismus hinsichtlich der Spitzenmietpotenziale als Basis für aggressives Underwriting bei Objekten dienen, die unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten immer stärker in den Investorenfokus rücken werden. Offensichtlich ist, dass für nicht-wettbewerbsfähige, vakante Büroobjekte im aktuellen Marktumfeld erhöhter Handlungsbedarf besteht und die notwendige Assetmanagement-Kompetenz für die Herausforderungen des nächsten Marktzyklus ausschlaggebend sein wird. Insgesamt ist für 2022 angesichts absehbarer Transaktionen, darunter Hochhausdeals und großvolumige Portfolioübernahmen, ein Transaktionsvolumen von rund sechs Milliarden Euro realistisch“, bilanziert Poremba.

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