München: Weiter rückläufige Büroflächennachfrage durch Zurückhaltung der Großnutzer

  • Rezession auf dem Vermietungsmarkt deutlich spürbar
  • Fehlende Großabschlüsse beeinflussen Flächenumsatz maßgeblich
  • Deutlicher Leerstandsanstieg in Stadtteillagen

München, 05.10.2023 – Auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt wurde in den ersten drei Quartalen 2023 ein Flächenumsatz von 326.400 Quadratmetern erzielt. Die reine Vermietungsleistung ohne Eigennutzer betrug 302.900 Quadratmeter. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 45 Prozent verfehlt.

„Die Auswirkungen der wirtschaftlichen Rezession, in der sich Deutschland derzeit befindet, sind wie erwartet nach wie vor auch auf dem Münchner Büromarkt spürbar. Die aktuell deutlich geringeren Flächenumsätze sind dabei größtenteils auf die fehlenden Großabschlüsse ab 5.000 Quadratmetern zurückzuführen. Gemessen an der Anzahl der Vertragsabschlüsse liegen wir derzeit nur 20 Prozent unter dem Vorjahresergebnis. Langfristig betrachtet gibt es in München rund 17 Großabschlüsse pro Jahr. 2023 gab es bislang lediglich drei in diesem Segment, wodurch ein erheblicher Umsatzanteil weggebrochen ist, und bis Ende des Jahres werden es voraussichtlich nicht deutlich mehr. Da die deutsche Wirtschaft laut den aktuellen Prognosen ab dem Frühjahr des Jahres 2024 wieder auf den Wachstumspfad zurückkehren wird, rechnen wir im späteren Jahresverlauf mit einer entsprechenden Belebung im Großflächensegment”, sagt Peter Bigelmaier, Geschäftsführer und Head of Office Letting bei Colliers in München.

Die Durchschnittsmiete ist im Vorjahresvergleich mit 23,50 Euro pro Quadratmeter um 3,9 Prozent gesunken. Jedoch sind dafür Sondereffekte, wie der Wegfall einzelner hochpreisiger Großabschlüsse aus dem Berechnungszeitraum, verantwortlich. In der breiten Masse haben sich insbesondere die Bestandsmieten in den letzten vier Quartalen seitwärts bewegt. Weiterhin deutlich angestiegen ist dagegen die Spitzenmiete. Diese notiert mit 46,00 Euro pro Quadratmeter rund 8 Prozent über dem Vorjahresstand erneut auf einem Allzeithoch. „Insbesondere innerhalb und angrenzend an den Altstadtring beobachten wir seit einigen Quartalen stark steigende Mietpreise. Die geringe Verfügbarkeit, insbesondere an hochwertigen Flächen in dieser Lage, sorgt dafür, dass so viele Mietvertragsabschlüsse über 45,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen wurden wie noch nie innerhalb von vier Quartalen. Anderseits haben qualitativ hochwertige Gebäude in Umlandlagen mit Mietpreisen von über 20,00 Euro pro Quadratmeter das Marktmietniveau deutlich übertroffen. Daher zeigt sich, dass auch in Lagen mit höherem Wettbewerb Eigentümer mit einem Top-Produkt weiterhin gute Vermietungserfolge erzielen können”, sagt Peter Bigelmaier.

Der Leerstand auf dem Gesamtmarkt inklusive Umland hat sich auf rund 6,3 Prozent gegenüber 5,0 Prozent vor 12 Monaten erhöht. Während in der Altstadt nur 1,3 Prozent und den umliegenden Zentrumslagen 3,1 Prozent der Flächen verfügbar sind, ist in den Stadtlagen ein weiterer spürbarer Leerstandsanstieg zu verzeichnen. Zwischen dem Mittleren Ring und der Stadtgrenze liegt das Flächenangebot mit einer Leerstandsrate von 7,9 Prozent rund 2,1 Prozentpunkte über dem Vorjahresergebnis, während das Umland einen moderaten Anstieg von 0,5 Prozentpunkten auf aktuell 8,7 Prozent Leerstand verzeichnet. Einen weiteren zunehmenden Anteil am Leerstand haben Untermietflächen, die für rund 14 Prozent des Leerstands verantwortlich zeichnen. Ohne diese Flächen läge die Leerstandsquote des Gesamtmarktes bei 5,4 Prozent.

Mit 504.500 Quadratmetern werden nach aktuellem Stand in 2023 so viele Büroflächen fertiggestellt wie seit 2004 nicht mehr, obwohl sich im Jahresverlauf einige Projekte verzögert haben und erst im kommenden Jahr fertiggestellt werden. Rund 60 Prozent der neuen Flächen in diesem Jahr sind bereits belegt. Insgesamt befinden sich derzeit 769.600 Quadratmeter Bürofläche im Bau, welche bereits zu 64 Prozent vorvermietet oder eigengenutzt sind. Aufgrund der zurückgegangen Anzahl an Baustarts in den letzten 12 Monaten ist die Pipeline ab 2025 wieder deutlich weniger gefüllt.

„Die steigenden Anforderungen an ESG rücken bei Bestandshaltern, Investoren und Mietern von Büroimmobilien immer mehr in den Fokus. Vor dem Hintergrund weiterführender regulatorischer Vorgaben führen diese veränderten Nachfragemuster zu einem hohen Handlungsdruck bei allen Akteuren. In München wurden 62 Prozent des Bürobestandes vor 1995 gebaut und unterliegen potentiellen Obsolszensrisiken. Die hohe Nachfrage im Neubau- und Full-Refurbishment-Segment bietet aber auch Chancen: Insbesondere die breite Nutzerdiversität in München und der branchenübergreifende Trend zur Verbesserung der Flächenqualität bei Umzügen bietet Bestandshaltern frühzeitig die Möglichkeit auf die Rahmenbedingungen zu reagieren und von steigenden Mietpreisen zu profitieren”, sagt Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager bei Colliers in München.

Die konjunkturellen Indiaktoren und Geschäftserwartungen für das letzte Quartal 2023 legen nahe, dass aktuell von keiner Jahresendrallye ausgegangen werden kann. Aufgrund der zwar aktuell geringen Anzahl an Großabschlüssen, aber einer stabilen Basis im kleinen- und mittleren Flächensegment, erachten wir einen Flächenumsatz von 450.000 Quadratmetern in 2023 als erzielbar.

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