Hamburger Bürovermietungsmarkt übertrifft Vorjahresniveau – Allgemeine Marktlage bleibt herausfordernd

• Büroflächenumsatz von 215.000 Quadratmeter aufgenommen
• Öffentliche Hand macht rund 19 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus und bleibt wichtigster Flächenabnehmer
• Spitzenmiete zum Vorquartal stabil, eine Zunahme von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr
• Durchschnittsmiete steigt auf 21,30 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 5,4 Prozent im Jahresvergleich
• Leerstandsquote mit Zuwachs auf 5,0 Prozent

Hamburg, 08. Juli 2025 – Nach Angaben von Colliers konnte zum ersten Halbjahr 2025 in Hamburg ein Büroflächenumsatz von 215.000 Quadratmetern registriert werden. Das entspricht einem Anstieg von etwa 10 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und liegt 11 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Auf Ebene des Fünfjahresschnitts ergibt sich ein moderater Rückgang um 3,5 Prozent.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Das erste Halbjahr verzeichnete ein solides Plus gegenüber dem Vorjahr und wurde von mehreren qualitativ hochwertigen Bürovermietungsabschlüssen geprägt.“

Öffentlicher Sektor formt den Nachfragemarkt weiterhin 

Jan-Henrik Kaetow, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Zwar liegt die Deal-Intensität weiterhin unter dem Vorkrisenniveau, dennoch zeigen sich einzelne Marktteilnehmer wieder deutlich aktiver – Tendenz steigend. Bereits in den vergangenen Quartalen war eine starke Abschlussdichte im öffentlichen Sektor zu beobachten – und dieser Trend hat sich nach dem starken Jahresauftakt auch im zweiten Quartal fortgesetzt.“

Die öffentliche Hand zählt erneut zu den wichtigsten Nachfragern und belegt im ersten Halbjahr einen Marktanteil von rund 19 Prozent am gesamten Flächenumsatz. Damit führt sie das Branchenranking klar an – vor Beratungsunternehmen (12 Prozent) und dem verarbeitenden Gewerbe (11 Prozent).

Die größte Vermietungstransaktion des zweiten Quartals betrifft das Projekt an der Wandsbeker Marktstraße, bei dem das Bezirksamt Wandsbek rund 11.400 Quadratmeter in dem derzeit in Sanierung befindlichen ehemaligen Karstadt-Objekt bezieht. Auf Platz zwei folgt der Abschluss im LUV – Westfield Hamburg-Überseequartier, bei dem die Agenturgruppe Pilot rund 5.700 Quadratmeter angemietet hat. Die drittgrößte Vermietung wurde in einem Objekt an der Dammtorstraße realisiert, wo sich ein Unternehmen aus der Steuer- und Unternehmensberatung etwa 3.200 Quadratmeter gesichert hat.

Im Büroflächensegment bis 1.000 Quadratmeter lag der Anteil bei 41 Prozent. Mittlere Flächen zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern trugen 34 Prozent bei. Großflächen über 5.000 Quadratmeter machten mit 25 Prozent exakt den gleichen Anteil wie im Vorjahreszeitraum aus.

Büromieten steigen und haben gute Aussichten auf eine Fortführung der Entwicklung 

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete in Hamburg liegt auch im zweiten Quartal 2025 stabil bei 36,00 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich ergibt sich daraus ein Anstieg von 2,9 Prozent. Auch die Durchschnittsmiete legte leicht zu: Gegenüber dem Vorquartal ist sie um 0,50 Euro auf 21,30 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einem Zuwachs von 5,4 Prozent zum Vorjahreswert entspricht.

Kaetow erklärt: „Besonders Neuvertragsabschlüsse in hochwertigen Büroimmobilien, etwa in der City oder HafenCity, setzen sich zunehmend von einfacheren Lagen ab und treiben das Mietniveau im Gesamtmarkt. Diese räumliche Polarisierung sorgt dafür, dass moderne, ESG-konforme Flächen überproportional zur Mietentwicklung beitragen.“

Kaetow ergänzt: „Trotz der bereits erreichten soliden Spitzenmiete sehen wir weiterhin Aufwärtspotenzial, vor allem in Premiumlagen. Projektentwickler rufen für erstklassige Neubauten bereits Angebotsmieten im oberen 30- bis unteren 40-Euro-Bereich auf – das zeigt, wohin sich der Markt perspektivisch entwickeln könnte.“

Leerstandsquote steigt und erreicht 5,0-Prozent-Marke

Zum Ende des ersten Halbjahres 2025 ist der Leerstand am Hamburger Büromarkt weiter angestiegen und liegt nun bei einer Leerstandsquote von 5,0 Prozent. Das entspricht einem Zuwachs von 30 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal und 80 Basispunkten im Jahresvergleich.

Die Zunahme des Leerstands ist vor allem auf steigende Vakanzen in älteren, nicht mehr marktfähigen Bestandsflächen zurückzuführen. ESG-Kriterien, veränderte Nutzeranforderungen und strukturelle Konsolidierungen sorgen dafür, dass diese Flächen schwerer vermittelbar sind. Für die kommenden Monate und auch nächstes Jahr rechnet Kaetow mit weiteren moderaten Anstiegen, geht jedoch davon aus, dass sich der Anstieg anschließend abflachen wird: „Die Pipeline neuer, großer und vor allem zusammenhängender Büroflächen ist begrenzt. In guten Lagen bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Objekten stabil. Die strukturelle Marktbereinigung dürfte sich daher im weiteren Jahresverlauf verlangsamen.“

Ausblick 

„Wir blicken vorsichtig optimistisch auf den weiteren Jahresverlauf 2025, auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen volatil bleiben dürften und damit Einfluss auf Anmietungsentscheidungen nehmen. Erfreulich ist, dass wir aktuell eine zunehmende Zahl an Neugesuchen beobachten, die sowohl in der Qualität als auch in der Größe wieder zulegen. Zusammen mit den bereits laufenden Anmietungsprozessen ergibt sich ein positives Signal für die kommenden Quartale. Sollte sich diese Entwicklung verfestigen, erwarten wir, dass der Markt zusätzliche Dynamik entfalten kann. Ein Büroflächenumsatz im Bereich von rund 430.000 Quadratmetern bis Jahresende erscheint aus heutiger Sicht weiterhin realistisch“, prognostiziert Kaetow.

 

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