Hamburger Büromarkt zeigt sich stabil – erstes Halbjahr 2021 schließt dennoch unspektakulär

Flächenumsatz von 213.000 Quadratmeter steigert sich zum Vorjahresergebnis um 22 Prozent
Leerstandsquote mit leichtem Anstieg auf 3,4 Prozent
Keine Veränderung der Spitzenmiete – konstant bei 30,00 Euro pro Quadratmeter
Durchschnittsmiete mit weiterem Anstieg auf 17,90 Euro pro Quadratmeter

Hamburg, 8. Juli 2021 – Nach Angaben von Colliers wurde das erste Halbjahr 2021 mit einem Flächenumsatz von 213.000 Quadratmeter, der damit 22 Prozent über dem Vorjahresergebnis befand, abgeschlossen. Verglichen auf Fünfjahressicht reduzierte sich das Ergebnis um 14 Prozent und 10 Prozent im langjährigen Zehnjahresdurchschnitt.

Sascha Hanekopf, Regional Manager in Hamburg bei Colliers: „Das zweite Quartal blieb zwar hinter den Erwartungen, was den Flächenumsatz anbelangt, dennoch sind wir guter Dinge, dass die Stimmung am Büromarkt positiv bleiben wird. Die Bevölkerung hat nach einer so langen Zeit voller Beschränkungen aufgrund der Pandemie erstmals wieder die Möglichkeit, den Grundbedürfnissen nachzugehen. Mit rückläufigen Inzidenzwerten und steigender Impfquote füllt sich die Stadt wieder und Bürobeschäftigte kehren zunehmend in ihre Büros zurück. Rund 124 Mietvertragsabschlüsse konnten im zweiten Quartal registriert werden, was zwar nicht dem Vorquartalsniveau mit 136 Abschlüssen entspricht, dennoch eine rege Vermietungsaktivität zeigt. Im Einzelnen betrachetet hat das zweite Quartal einen Flächenumsatz von 85.000 Quadratmeter erzielt.“

Marktaktivität weiterhin vorhanden

Roland Schroers, Head of Office Letting in Hamburg bei Colliers: „Das erste Halbjahr 2021 zeigt im Gesamtpaket ein stimmiges Bild. Großabschlüsse zum Jahresbeginn sorgten für einen Aufschwung des Flächenumsatzes, der jetzt mit Abschlüssen im Klein- und Mittelflächensegment fortgeführt wurde. Eine Vielzahl an Unternehmen sind in der Phase, Arbeitsplatzmodelle zu erarbeiten und zu prüfen, ob die Planungen auf aktuellen Flächen oder in neuen Büroflächen umsetzbar sind. Viele Marktakteure haben das erste Halbjahr genutzt, um zu beobachten wie sich der Büromarkt entwickelt. Einige Marktteilnehmer haben auch bereits Entscheidungen getroffen. Im Anschluss wurde dann das passende Konzept erarbeitet.

Währenddessen wird das zweite Halbjahr vielmehr der finalen Umsetzung dienen und sich in Abschlüssen widerspiegeln. Insbesondere große Unternehmen benötigen bei der Entwicklung neuer Arbeitsplatzkonzepte jedoch wesentlich längere Vorlaufs- und Umsetzungszeiten, als bei kleineren Unternehmen mit kürzeren Entscheidungsprozessen. Daraus resultierend verzögern sich die Anmietungsaktiviäten vor allem bei Großnutzern. Eine Erkenntnis bis jetzt ist, dass Anfragen auf kleinere, jedoch hochwertige ausgebaute Büroflächen wesentlich höher sind als noch vor der Pandemie. Zudem nimmt auch die Flexibilität bestimmter Branchencluster – mit bislang festen Standortstrukturen in den jeweiligen Teilmärkten – einen immer höheren Stellenwert ein.“

In Betrachtung zum Vorjahr konnte sich der Flächenumsatz in der Flächenkategorie oberhalb von 5.000 Quadratmeter weiter erholen und erzielte einen Zugewinn in Höhe von 220 Prozent. Bei der Anzahl an Abschlüssen ist weiterhin das Segment bis 500 Quadratmeter Vorreiter. Insgesamt konnten drei Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter für das erste Halbjahr 2021 registriert werden. Der größte registrierte Abschluss im zweiten Quartal 2021 mit rund 13.000 Quadratmeter entfällt auf die City-Nord durch einen Nutzer aus der Versicherungsbranche. Die beiden anderen Anmietungen stammen aus dem ersten Quartal, darunter die Vermietung von der Bayerischen Ärzteversorgung an die Hamburger Staatsanwaltschaft mit 17.600 Quadratmeter und 11.300 Quadratmeter von Dea Wintershall. Im Großflächensegment oberhalb von 5.000 Quadratmeter konnte im zweiten Quartal ebenfalls die Vermietung eines großen deutschen Energieversorgers in einer Projektentwicklung am Normannenweg in der City-Süd mit 8.700 Quadratmeter und 7.600 Quadratmeter von DC Values an Hamburg Süd in der Hamburger City registriert werden. Die umsatzstärksten Teilmärkte werden angeführt von der Hamburger City mit 33 Prozent, der City-Süd mit 12 Prozent und 11 Prozent in der HafenCity.

Leerstand mit geringer Bewegung

Ein nahezu unverändertes Bild zeigt sich bei der Leerstandssituation. Rund 470.000 Quadratmeter Büroflächen stehen am Hamburger Büromarkt kurzfristig zur Verfügung. Neben Bestandsflächen ist die Pipeline für hochwertige Projektentwicklungen weiterhin gefüllt. Während in der Hamburger City bis 2023 rund 85.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden, summiert sich die Flächenfertigstellung in der HafenCity und City-Süd auf insgesamt 220.000 Quadratmeter. „Die erwartete Leerstandsentwicklung mit einer moderat steigenden Leerstandsquote hat sich im zweiten Quartal fortgesetzt. Mit 3,4 Prozent stieg die Leerstandsquote erneut um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Großunternehmen ziehen erstmals auch Flächenverkleinerungen in Betracht, die sich dann auch in der Erhöhung des Leerstandes bemerkbar macht. Wir halten weiter Kurs auf unsere Prognose und schätzen die Leerstandsquote bis zum Jahresende 2021 im Bereich von 4 Prozent ein“, analysiert Schroers.

Spitzenmiete konstant bei 30,00 Euro pro Quadratmeter – Durchschnittsmiete klettert auf 17,90 Euro pro Quadratmeter

Die im zweiten Quartal erreichte Spitzenmiete in Höhe von 30,00 Euro konnte seit Anfang 2020 durchgängig aufrecht erhalten bleiben. „Selbst längere Pandemiezeiten konnten die Spitzenmiete bislang nicht unter Druck setzen, so dass vielmehr die Grundstabilität am Hamburger Büromarkt dadurch belegt wird. Die Flächengesuche sind auch im hochpreisigen Segment weiterhin vorhanden, und Nutzer, die sowohl in hochwertigen Projekten als auch in gut ausgebauten Büroflächen anmieten möchten, zahlen weiterhin die aufgerufenen Spitzenmieten. Bei der gewichteten Durchschnittsmiete von Neuanmietungen der vergangenen 12 Monate ging es sogar um 20 Cent nach oben auf 17,90 Euro pro Quadratmeter.

Das entspricht einer Steigerung von 5 Prozent verglichen mit dem Vorjahreszeitraum. Selbst Objekte außerhalb des CBD haben keine größeren Mietanpassungen erfahren und zeigten sich unbeeindruckt von der zwischenzeitlich angespannten Marktlage. Das derzeitige Mietniveau wird weiter Bestand haben und lässt uns an unserer Einschätzung einer stabilen Mietentwicklung festhalten“, so Hanekopf.

Ausblick für das zweite Halbjahr

Eine Vielzahl von Gründen spricht für eine dynamische Marktentwicklung im zweiten Halbjahr. „Zum einen befinden sich einige Großgesuche von Unternehmen am Markt und zum anderen bringen Anmietungen aufgrund von neuen Arbeitsplatzmodellen neue Umzüge und damit Vermietungsaktivitäten mit sich“, so Schroers. „Gleichermaßen ist auch die Entwicklung von Incentive-Paketen von Relevanz, die dem Kunden gewährt werden, um attraktivere Konditionen anbieten zu können. So werden Anreize für Standortentscheidungen geschaffen. Im Jahresverlauf ist mit weiteren Aktivitäten am Markt zu rechnen, die Stabilität und zusätzliche Flächenumsatzdynamik bringen. Bei einer weiteren Aufhellung der aktuellen Lage, einer Steigerung der Marktdynamik sowie einer wachsender Nachfrage nach Büroflächen, hat der prognostizierte Flächenumsatz im Bereich von mindestens 400.000 Quadratmetern weiterhin Bestand. Vielmehr ist sogar von 450.000 Quadratmetern auszugehen“, prognostiziert Schroers.

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