Einzelhandel wegen Großportfolio weiter umsatzstärkstes Gewerbeimmobiliensegment
• Transaktionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro in den ersten neun Monaten erzielt
• Marktbelebung im dritten Quartal stärker als am Gesamtmarkt dank Portfoliotransaktion von 1 Milliarde Euro
• Nahversorgungssegment im aktuellen Marktumfeld auch wegen Kleinteiligkeit von strategischem Investoreninteresse
• Preisbildung bleibt herausfordernd, Renditen von Geschäftshäusern und Fachmärkten ziehen nochmals an
München, 4. August 2023 – In den ersten neun Monaten des Jahres wurden nach Angaben von Colliers in Deutschland Einzelhandelsimmobilien für 4,7 Milliarden Euro gehandelt, wovon 1,8 Milliarden Euro allein auf das dritte Quartal entfallen. Damit ist die von niedrigem Niveau ausgehende Marktbelebung der letzten drei Monate mit 48 Prozent rund 10 Prozentpunkte stärker ausgefallen als am Gesamtmarkt. Auch ist der Rückgang des Transaktionsvolumens von Einzelhandelsinvestments gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt mit 38 Prozent wesentlich geringer als der Vergleichswert von 52 Prozent für alle Nutzungsarten zusammen. Insgesamt bleiben Handelsimmobilien mit einem Marktanteil von 27 Prozent die umsatzstärkste Kategorie unter den Gewerbeimmobilien. Mit 43 Transaktionen zwischen Juli und September blieb die quartärliche Zahl der Abschlüsse im Einzelhandelssegment seit Jahresbeginn stabil.
Ulf Buhlemann, Head of Retail Investment Germany: „Die aktuell positivere Entwicklung der Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zum Gesamtmarkt aller gewerblichen Immobilien hat mehrere Gründe. Zum einen hat sich mit der Verschiebung des Investmentschwerpunktes innerhalb des Einzelhandels hin zum lebensmittelgeankerten Fachmarktsegment ein krisenresilienter ‘Ersatz‘ gefunden, der einen erweiteren Investorenkreis anspricht als es großvolumige Geschäftshäuser oder Einkaufszentren mit einem hohen Anteil an Non-Food-Mieterbesatz in der Vergangenheit getan haben. In diesem Segment sind aktuell ausländische Investmentmanager tätig, die für sicherheitsorientierte institutionelle Anleger fungieren, aber auch Family Offices sind hier als Käufer selektiv zu beobachten. Zum anderen liegt hinter dem Einzelhandelssegment eine mehrjährige, von der Ausbreitung des Online-Handels getriebene Restrukturierungsphase. Dadurch konnte vor allem das Highstreet- und Shoppingcentersegment nicht so stark am zinsgetriebenen Superzyklus partizipieren wie andere Immobilienarten. Das widerum reduziert die ‚Fallhöhe‘ im aktuellen Abschwung.“
Matthias Leube, CEO & Head of Capital Markets bei Colliers, ergänzt: „Trotz hoher Inflation insbesondere im Nahrungsmittelbereich, die zu einer Eintrübung des Konsumklimas geführt haben, hat der Immobilienklimaindex von Handelsimmobilien in den vergangenen Monaten leicht ins Positive gedreht. Entscheidend hierfür ist die zuvor oft als nachteilig empfundene Kleinteiligkeit des Fachmarktsegments. Mit überschaubarem Risiko und bonitätsstarken Lebensmittelhändlern oder Drogeristen als Mietern können Wertsteigerungen erzielt werden. Auch Repositionierungen oder Projektentwicklungen von Mixed-Use-Assets kommen aktuell nicht ohne Nahversorgungsanker aus.“
Verkauf des Nahversorgerportfolios von x+bricks an Slate bisher größte Transaktion
Mit der größten Transaktion des laufenden Jahres am gesamtdeutschen Investmentmarkt, dem Verkauf des Nahversorgerportfolios von x+bricks an den kanadischen Investmentmanagers Slate für rund eine Milliarde Euro, stehen Fachmärkte und Fachmarktzentren wieder an der Spitze aller Einzelhandelsimmobilientypen. Binnen drei Monaten erhöhte sich der Anteil dieser Betriebsart gemessen am Transaktionsvolumen von 32 auf 50 Prozent, wovon allein 46 Prozent auf das Konto des lebensmittelgeankerten Fachmarktsegments gehen. Highstreetimmobilien, deren dominierender Marktanteil im ersten halben Jahr vor allem von großvolumigen Beteiligungsübernahmen im Warenhaussegment geprägt war, liegen aktuell an Position 2 mit 38 Prozent Volumenanteil gefolgt von Shoppingcentern mit 12 Prozent auf Platz 3.
Preisfindung bleibt herausfordend
Gerade bei großvolumigen Transaktionen liegen die Preiserwartungen von Bestandshaltern und Investoren weiter spürbar auseinander. Angesichts des Hochzinsumfeldes bei gleichzeitig steigendem Investitionsbedarf für konsumentenorientierte und nachhaltig bewirtschaftete Immobilien ist die Zahlungsbereitschaft bei Käufern weiter gesunken. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1a-Lagen der deutschen Investmentzentren haben in den vergangenen Monaten weiter angezogen und bewegen sich um die 4,50 Prozent. Im Fachmarktsegment sind Anleger nicht mehr bereit, Bruttospitzenrenditen unter 5,50 Prozent zu akzeptieren, selbst wenn ein Lebensmittelanker und lange Mietverträge vorliegen.
Ausblick: Transaktionsvolumen von über 6 Milliarden Euro für Gesamtjahr realistisch
Buhlemann abschließend: „Das dritte Quartal hat gezeigt, dass vor allem Nahversorgungsimmobilien hoch im Kurs stehen. Wir beoachten und begleiten derzeit ausgewählte Portfolios am Markt, deren Abschluss zu einem großen Teil von der Kaufpreisfindung abhängen. Viele der Prozesse werden bis zum Jahresende nicht beendet sein, so dass wir, setzen wir das Aktivitätslevel des letzten Quartals voraus, das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von rund 6 Milliarden Euro abschließen werden. Insolvenzanmeldungen wie aktuell der SB-Warenhauskette Mein Real erhöhen den Druck bei anstehenden Refinanzierungen, so dass wir vermehrt Verkäufe zu weiterhin steigenden Bruttoanfangsrenditen erwarten. Für das nächste Jahr gehen wir daher von anziehendem Transaktionsgeschehen aus.“
Medienkontakt:
RUECKERCONSULT GmbH
Dominik Stepien
M +49 176 19 28 44 00
[email protected]
www.rueckerconsult.de
_________________________________________________