Bürovermietungsmarkt bleibt abwartend

Büroflächenumsatz in den TOP 7 lag im ersten Quartal bei 660.800 Quadratmetern
Leerstandsrate steigt um 3,8 Prozent
Anhaltende Unsicherheit belastet den Vermietungsmarkt
Dennoch umsatzstärkeres erstes Quartal als Q1 2021

Frankfurt/Main, 9. April 2021 – Nach Angaben von Colliers wurden im Jahresauftaktquartal 2021 in den sieben größten Bürozentren Deutschlands 660.800 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Gegenüber dem Jahresauftakt 2020 entspricht das einer Steigerung von 5 Prozent. Der zehnjährige Durchschnitt wurde um 23 Prozent verfehlt. Auch im Vergleich mit den letzten drei Monaten des Jahres 2020 bedeutet das Ergebnis einen leichten Rückgang.

Stephan Bräuning, Head of Office Letting Deutschland bei Colliers: „Die anhaltende Pandemie und ihre Auswirkungen beeinflussen weiterhin den Bürovermietungsmarkt in Deutschland. Der Flächenumsatz war dennoch höher als im ersten Quartal 2020, als vor allem die internationale Konjunktureintrübung den Markt beeinflusst hat. Die anhaltenden pandemiebedingten wirtschaftlichen Unsicherheiten und die Frage, welche Anforderungen ein Büro in Zukunft erfüllen muss, führen aktuell noch zu Zurückhaltung der Unternehmen bei Neuanmietungen. Die gewichtete Leerstandsrate steigt leicht auf 3,8 Prozent, liegt damit aber nach wie vor auf einem niedrigen Niveau.“

Standorte zeigen sich mehrheitlich solide – Rückgänge in München und Düsseldorf, deutlicher Anstieg in Berlin

Die sieben Bürozentren tendieren im ersten Quartal 2021 uneinheitlich. In Berlin wurden in den ersten drei Monaten des Jahres 193.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Das ist das zweitbeste Auftaktquartal aller Zeiten, der zehnjährige Durchschnitt wurde um 23 Prozent übertroffen. Zehn Anmietungen über 5.000 Quadratmeter zeigten sich für einen Großteil des Volumens verantwortlich, marktprägend war vor allem die Anmietung von 35.000 Quadratmetern der Deutschen Kredit Bank. Nicht nur die traditionell nachfragestarke öffentliche Verwaltung, sondern auch Banken und Unternehmen aus der Informations- und Telekommunikationsbranche mieteten größere Flächen an.

Hamburg belegt zum Jahresauftakt den zweiten Platz mit einem Flächenumsatz von 128.100 Quadratmetern. Das ist rund ein Viertel mehr Umsatz verglichen mit den ersten drei Monaten 2020. Der langjährige Durchschnitt wurde um 15 Prozent übertroffen. Wie in Berlin gab es auch in der Hansestadt mehrere Anmietungen über 5.000 Quadratmeter.

Auf dem dritten Platz liegt aktuell München. In der bayerischen Landeshauptstadt wurden 102.300 Quadratmeter vermietet. Das ist das zweitschwächste Ergebnis für ein Quartal seit über 20 Jahren. So zeigt sich der Münchener Bürovermietungsmarkt weiterhin verhalten, obwohl das Ergebnis etwas besser als in den letzten drei Monaten des Vorjahres war.

In Köln wurde im ersten Quartal ein Flächenumsatz von 78.000 Quadratmetern registriert. Vor allem mehrere Großabschlüsse der öffentlichen Hand tragen maßgeblich zum Quartalsergebnis bei. Aber auch die Aktivität im kleinflächigen Segment zeigte sich solide. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg der Flächenumsatz um 123 Prozent, aber auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um ein Viertel übertroffen.

Mit 76.000 Quadratmetern Flächenumsatz folgt Frankfurt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht der Wert zwar einer Steigerung um fast 16 Prozent gegenüber dem Auftaktquartal 2020, der zehnjährige Durchschnitt wurde aber um knapp ein Viertel verfehlt. Zwar fanden einige Großanmietungen statt, die eigengenutzte Fläche von Siemens in deren neuen Frankfurter Niederlassung war hier marktprägend. Insgesamt ist die Aktivität in allen Bereichen aber verhalten.

In Düsseldorf war das Marktgeschehen im ersten Quartal des Jahres erwartungsgemäß zurückhaltend. Es wurden lediglich 50.500 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Es ist somit der schwächste Jahresauftakt seit der Finanzkrise. Dementsprechend wurde auch der zehnjährige Durchschnitt um 40 Prozent verfehlt. Es wurde kein einziger Abschluss über 5.000 Quadratmeter registriert, und auch das mittlere Segment war schwächer als zuletzt.

Der Standort mit dem niedrigsten Flächenumsatz im ersten Quartal war Stuttgart mit 32.900 Quadratmetern. Zwar stieg der Umsatz im Vergleich zur Vorjahresperiode um fast 5 Prozent, der zehnjährige Durchschnitt wurde aber um 44 Prozent verfehlt. Das allgemeine Marktgeschehen ist zwar nicht eingebrochen, dennoch fehlten größere Abschlüsse zum Jahresbeginn.

Leerstände steigen, Untervermietungen und Incentives gewinnen an Bedeutung

Die flächengewichtete Leerstandsrate der TOP 7-Standorte stieg, wie erwartet, erneut leicht an, auf nunmehr 3,8 Prozent. Im ersten Quartal 2020 lag die Leerstandsrate noch bei 2,9 Prozent. Circa 3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen in den sieben großen Bürozentren derzeit zur kurzfristigen Anmietung bereit. Punktuell beginnen einzelne Unternehmen Untermietflächen anzubieten, und in einigen Teilmärkten kann es zu einer Beeinflussung des Marktgeschehens kommen. Im Allgemeinen spielt die Untervermietung aber keine marktprägende Rolle. Ähnliches gilt für Incentives. Diese werden, trotz Pandemie, nicht pauschal gewährt, sondern in Abhängigkeit der lokalen Marktsituatuion zwischen den Parteien gegebenenfalls ausgehandelt.

Der immer noch äußerst niedrige Leerstand in Berlin ist abermals um 30 Basispunkte angestiegen und notiert aktuell bei 2 Prozent. Wie schon in den letzten Jahren weist die Bundeshauptstadt die niedrigste Leerstandsrate aus. Trotz erneuter Anstiege bleibt die Leerstandsate an vier weiteren Standorten unter der 5-Prozent-Marke und signalisiert prinzipiell Flächenknappheit. Köln weist eine Leerstandsrate von 2,6 Prozent aus (plus 20 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal). Im ersten Quartal 2020 betrug die Leerstandsrate noch 2,4 Prozent. Die Leerstandsrate in Stuttgart liegt, wie schon Ende 2020, aktuell bei 3 Prozent. Im ersten Quartal des vergangenen Jahres lag sie noch niedriger, bei 2 Prozent. Einen ebenfalls geringen Anstieg erlebte Hamburg (plus 20 Basispunkte) auf 3,2 Prozent. Im Auftaktquartal 2020 lag die Rate dort noch bei 2,6 Prozent. Etwas deutlichere Anstiege wurde in München und Düsseldorf registriert. In der bayerischen Landeshauptstadt liegt die Leerstandsrate bei aktuell 4 Prozent (plus 50 Basispunkte). Vor einem Jahr notierte diese noch bei 2,4 Prozent. In der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens stieg sie von 5,5 Prozent auf 6 Prozent (ebenfalls plus 50 Basispunkte). Im ersten Quartal 2020 lag sie noch bei 5,3 Prozent. Einen leichten Anstieg verzeichnete Frankfurt. Dort stieg die Leerstandsrate auf 7,2 Prozent (plus 10 Basispunkte). Zum Jahresauftakt 2020 lag die Leerstandsrate noch bei 6,9 Prozent.

„Wie zu erwarten sind die Leerstände abermals leicht gestiegen. Wir prognostizieren auch einen weiteren moderaten Anstieg im Jahresverlauf. Die flächengewichtete Leerstandsrate wird aber aller Vorraussicht nach in 2021 unter der 5-Prozent-Marke bleiben, aber bis ins Jahr 2023 hinein ansteigen. Anschließend erwarten wir, cetris paribus, einen sukzessiven Abbau des Leerstands“, prognostiziert Bräuning.

Projektpipeline gefüllt, Vorvermietung solide

Im Jahr 2021 werden circa 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, davon sind etwas über eine Million Quadratmeter bereits vorvermietet. Das entspricht etwa einer Vorvermietungsquote von 63 Prozent. Bis zum Jahresende 2023 werden, Stand heute, insgesamt 4,5 Millionen Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt. Bräuning kommentiert: „Die meisten Büroentwicklungen kommen planmäßig auf den Markt, und wir sehen nur wenige Verzögerungen. Vor allem hochwertige Flächen, am besten in nachhaltig errichteten Gebäude, stoßen auf Interesse von potenziellen Mietern”. Weiter führt er aus: „Viele Unternehmen orientieren sich derzeit neu und machen sich intensive Gedanken über veränderte Anforderungen, die sie an ihre neuen Büroflächen stellen.”

Spitzenmieten weitestgehend konstant, Durchschnittsmieten geben fast überall leicht nach

Die Spitzenmieten in den sieben großen deutschen Bürostandorten bewegen sich überwiegend seitwärts. Anstiege wurden in diesem Quartal keine registriert. Nach wie vor weist Frankfurt mit 45,00 Euro pro Quadratmeter die höchste Spitzenmiete auf. Verglichen mit März 2020 ist das ein Rückgang um circa 1 Prozent. Stieg die Spitzenmiete Ende letzten Jahres in Berlin noch um 1,30 Euro an, sank sie im ersten Quartal 2021 wieder um 1,40 Euro auf aktuell 39,70 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit März 2020 bedeutet das einen Rückgang um weniger als 1 Prozent. Auf dem dritten Platz folgt München. Hier sank die Spitzenmiete um 50 Cent, und notiert derzeit bei 39,00 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit dem Jahresauftaktquartal 2020 ist das ein Rückgang von etwas über 1 Prozent. Hamburg liegt unverändert bei 30,00 Euro pro Quadratmeter. Auch verglichen mit März 2020 ist die Spitzenmiete konstant geblieben. In Düsseldorf wird, wie im ersten Quartal 2020 und im Vorquartal, 28,50 Euro pro Quadratmeter Spitzenmiete gezahlt. Derzeit unverändert ist diese auch in Köln, mit 25,75 Euro pro Quadratmeter. In Stuttgart gab es ebenfalls einen leichten Rückgang um 50 Cent auf aktuell 25 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber März 2020 ist die Spitzenmiete damit unverändert.

Im Gegensatz zu den restlichen Standorten gab die Durchschnittsmiete in Hamburg und Köln nicht nach. In der Hansestadt stieg sie – bedingt durch hochpreisige Großanmietungen – sogar um 60 Cent auf 17,70 Euro pro Quadratmeter (plus 2 Prozent verglichen mit März 2020) und in der Domstadt immerhin um 20 Cent auf 16,10 Euro pro Quadratmeter (plus 7 Prozent verglichen mit März 2020). In Berlin ging es 70 Cent nach unten, auf 28,00 Euro pro Quadratmeter (plus 3 Prozent verglichen mit März 2020). In München sank sie marginal weniger, um 60 Cent, auf 20,90 Euro pro Quadratmeter (minus 3 Prozent verglichen mit März 2020). In Frankfurt gab die Durchschnittsmiete um 50 Cent, auf 22,50 Euro pro Quadratmeter nach (unverändert verglichen mit März 2020). In Düsseldorf und Stuttgart sank sie jeweils um 20 Cent auf 16,10 Euro pro Quadratmeter, beziehungsweise 16,40 Euro pro Quadratmeter (minus 7 Prozent bzw. minus 2 Prozent verglichen mit März 2020).

„In den ersten drei Monaten des Jahres haben wir, zumindest an einigen Standorten, wieder einige Großabschlüsse beobachtet. Hierbei handelt es sich aber teilweise um Gesuche, die schon vor Corona gestartet wurden, sich aber aufgrund der Umstände zogen und erst jetzt abgeschlossen werden konnten. Viele Nutzer halten sich nach wie vor noch zurück. Der verhaltenen Nachfrage entsprechend, ist der Anstieg der Spitzenmieten gestoppt, und die Durchschnittsmieten tendieren leicht nach unten. Wir beobachten zudem, dass Nutzer preissensibler geworden sind und häufiger nach Incentives fragen – diese werden aber nur in Abhängigkeit von lokalen Marktgegebenheiten gewährt”, fasst Bräuning zusammen.

Ausblick: Erholung verzögert sich etwas

Ende des vergangenen Jahres war die Hoffnung auf eine raschere Rücknahme der Infektionsschutzmaßnahmen dank sinkender Inzidenzwerte und Beginn der Impfungen groß. Diese Erwartungen wurden leider nicht erfüllt. Dementsprechend sind viele Unternehmen weiterhin verunsichert und agieren zögerlicher auf dem Bürovermietungsmarkt. „Der Start ins Jahr 2021 war der erwartet schwierige, dennoch konnten einige größere Abschlüsse beobachtet werden. Die anhaltenden Infektionsschutzmaßnahmen erschweren derzeit Prozesse und sorgen für eine abwartende Haltung der Büroflächennutzer. Auch mit erhöhter Aktivität im weiteren Jahresverlauf wird es noch keine Rückkehr zum Vorkrisenniveau geben. Einen Flächenumsatz von 2,8 Millionen Quadratmeter im Gesamtjahr halten wir für realistisch“, fasst Bräuning zusammen.

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