Büromarkt zeigt zur Jahresmitte 2025 ein differenziertes Bild – Hoher Leerstand trifft auf anziehendes Vermietungsvolumen

• Flächenumsatz von 1,38 Millionen Quadratmetern in den Top 7 (+13 Prozent zum Vorjahr)
• Leerstandsquote steigt auf 8,1 Prozent, seit 2019 anhaltender Anstieg
• Spitzenmieten steigen weiterhin an allen Standorten
• Prognose bestätigt: 2,7 Millionen Quadratmeter Flächenumsatz für 2025 erwartet

Frankfurt, 07. Juli 2025 – Auf den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurde in der ersten Jahreshälfte ein Flächenumsatz von rund 1,38 Millionen Quadratmetern erzielt. Damit liegt das Ergebnis etwa 13 Prozent über dem Vorjahreswert. Dabei zeigten sich regional unterschiedliche Entwicklungen: Frankfurt (+92 Prozent) und Köln (+89 Prozent) konnten ihre Vorjahresergebnisse nahezu verdoppeln, Hamburg legte mit +10 Prozent ebenfalls zu. In Düsseldorf und Stuttgart blieb der Flächenumsatz weitgehend stabil, während München (-13 Prozent) und Berlin (-13 Prozent) Rückgänge verzeichneten.

Cem Ergüney, Head of Office Letting Germany bei Colliers, sagt: „Im langfristigen Vergleich hat der Markt eine stabile Basis erreicht: Das Halbjahresergebnis liegt zwar noch rund 11 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt, übertrifft aber bereits leicht den fünfjährigen Mittelwert und setzt damit ein erstes positives Signal. Getragen wurde diese Entwicklung vor allem von einer hohen Zahl an Großabschlüssen: 38 Verträge über 5.000 Quadratmeter bedeuten einen Anstieg des Flächenumsatzes in diesem Segment um 47 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bemerkenswert ist dabei, dass neun der zehn größten Abschlüsse auf Projektentwicklungen entfallen. Dies unterstreicht, wie wichtig hochwertige Neubauflächen bleiben und dass der Flight-to-Quality-Trend weiter ein prägendes Marktthema ist.“

Öffentliche Hand bleibt stabiler Anker – Privatwirtschaft wird aktiver

Wie schon im Vorjahr erweist sich die Öffentliche Hand als wichtige Stütze des Bürovermietungsmarktes und trägt aktuell 16 Prozent zum Gesamtflächenumsatz bei. Gleichzeitig ist auch im privaten Sektor wieder mehr Dynamik zu sehen: Das verarbeitende Gewerbe liegt mit einem Anteil von 14 Prozent auf Rang zwei, gefolgt von Beratungsunternehmen sowie der Banken- und Finanzbranche, die jeweils 13 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachen. Bei Letzteren bestätigt Frankfurt seine Bedeutung als Bankenmetropole und vereint mit rund 122.700 Quadratmetern etwa 70 Prozent des Flächenumsatzes der Finanzbranche.

Steigender Leerstand, sinkende Fertigstellungspipeline

Der Leerstand auf den Top-7-Büromärkten steigt weiter und liegt aktuell bei rund 7,9 Millionen Quadratmetern, was einer Quote von 8,1 Prozent entspricht (Vorjahr: 6,7 Prozent). Damit setzt sich der Trend steigender Flächenverfügbarkeiten wie prognostiziert fort: Seit 2019 hat sich das Leerstandsvolumen fast verdreifacht (2019: 2,7 Millionen Quadratmeter bzw. 2,9 Prozent). Für das Gesamtjahr 2025 wird ein Fertigstellungsvolumen von rund 1,63 Millionen Quadratmetern erwartet, wovon aktuell etwa 62 Prozent vorvermietet oder eigengenutzt sind. In den beiden Folgejahren sinkt das Volumen spürbar auf rund 1,18 Millionen Quadratmeter (2026) und 661.000 Quadratmeter (2027). Die Vorvermietungsquote liegt hier im Schnitt bei 39 Prozent. Regional zeigen sich dabei klare Unterschiede: Während etwa in Berlin noch größere Neubauvolumina auf den Markt kommen, bleibt das Angebot in anderen Städten begrenzter. Cem Ergüney erläutert: „Die meisten Großabschlüsse entfallen derzeit auf Projektentwicklungen und absorbieren damit keine vakanten Bestandsflächen. Zugleich entstehen Neubauflächen, die nicht vollständig vorvermietet sind und daher teilweise als Leerstand verfügbar werden. Zusammen mit größeren Auszügen aus Bestandsgebäuden an einigen Top-7-Standorten wird diese Kombination den Leerstand kurzfristig weiter steigen lassen. Diese Entwicklung stellt Eigentümer älterer Objekte, die den heutigen Nutzeranforderungen oft nicht mehr entsprechen, weiterhin vor die große Herausforderung, ihre Immobilien zukunftsfähig aufzustellen und an die aktuellen Nachfragemuster anzupassen.“

Spitzenmieten steigen in allen Städten 

Die Spitzenmieten steigen in allen Top-7-Städten gegenüber dem Vorjahr weiter an – getrieben von der anhaltend hohen Nachfrage nach hochwertigen, modernen Flächen. Den stärksten Zuwachs verzeichnen dabei Frankfurt und München mit jeweils +8 Prozent auf 52,00 bzw. 55,50 Euro pro Quadratmeter. Auch Berlin, Stuttgart und Köln legen um 5 bis 6 Prozent zu. Die Durchschnittsmieten entwickeln sich dagegen unterschiedlich: In Frankfurt (+18 Prozent) und Köln (+17 Prozent) sorgen großflächige Vertragsabschlüsse für deutliche Zuwächse. In München, Stuttgart und Hamburg steigen die Durchschnittswerte moderat, während in Berlin und Düsseldorf Rückgänge von jeweils 6 Prozent verzeichnet werden.

Aufwärtstendenz mit weiterem Potenzial

Auch wenn es regional deutliche Unterschiede gibt, liegt das Halbjahresergebnis insgesamt im Rahmen der Erwartungen und signalisiert eine positive Tendenz in Bezug auf den Flächenumsatz und die Mietentwicklung. „Wir sehen, dass Großnutzer wieder verstärkt Verträge abschließen und sich die besten Standortvoraussetzungen sichern. Zudem sind weitere Großgesuche am Markt aktiv. Deshalb halten wir an unserer Prognose fest, für das Gesamtjahr 2025 einen Flächenumsatz von rund 2,7 Millionen Quadratmetern zu erreichen – das wäre das stärkste Ergebnis seit 2022. Damit sich dieser Trend fortsetzt, braucht es jedoch konjunkturelle Impulse. Sollten die geplanten Maßnahmen der Bundesregierung Wirkung entfalten und sich wie erwartet Wachstumsimpulse zeigen, erwarten wir im kommenden Jahr weiterhin steigende Flächenumsätze und eine abflachende Dynamik bei der Leerstandszunahme auf den Bürovermietungsmärkten“, schließt Cem Ergüney ab.

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