Berliner Bürovermietungsmarkt geprägt von Zurückhaltung

256.300 Quadratmeter Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2025
Spitzenmiete auf hohem Niveau stabil, Durchschnittsmiete sinkt leicht
Limitierte Aktivität der Öffentlichen Hand
Kaum Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter

Berlin, 08. Juli 2025 – Nach Angaben von Colliers wurden in der ersten Jahreshälfte 2025 auf dem Berliner Büromarkt 256.300 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Dies entspricht einem Rückgang von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und ist gleichzeitig das schwächste erste Halbjahr der letzten zehn Jahre. Im Vergleich zum durchwachsenen ersten Quartal konnte das zweite Quartal jedoch einen Zuwachs von 13 Prozent auf 135.700 Quadratmeter verzeichnen und auch die Anzahl der Abschlüsse konnte von 173 auf 190 steigen. Der Vermietungsumsatz liegt nach sechs Monaten bei 221.600 Quadratmetern, was einem Rückgang von fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Christian Leska, Head of Business Development und Head of Office Letting bei Colliers in Berlin, führt aus: „Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat eine verhaltene erste Jahreshälfte 2025 hinter sich. Mit insgesamt sechs Abschlüssen über 3.000 Quadratmeter im zweiten Quartal, von denen zwei von Eigennutzern getätigt wurden, sind diese nach wie vor selten. Der bisher größte Abschluss geht auf das Konto der WISTA, die nach langer Suche einen Mietvertrag über mehr als 10.000 Quadratmeter für das House of Games in Friedrichshain abschließen konnte. Abseits davon agierte die Öffentliche Hand in den ersten beiden Quartalen allerdings sehr zurückhaltend am Berliner Büromarkt: Nach einem Flächenumsatz von über 85.000 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2024 sind es in 2025 bislang nur knapp 35.000 Quadratmeter. Im aktuellen Marktumfeld zeigt sich das Flächensegment von 1.000 bis 2.000 Quadratmeter besonders robust. Die Anzahl der Abschlüsse hat sich mit 44 im Vergleich zu 24 im Vorjahr fast verdoppelt, und auch das Volumen konnte von 34.000 auf über 62.000 Quadratmeter deutlich zulegen.“

Aufwärtstrend der Spitzenmiete für 2025 vorerst gestoppt

ESG-konforme Neubauten in Top-Lagen bleiben weiterhin gefragt, auch wenn in den vergangenen sechs Monaten wenig neue Mietverträge mit Höchstmieten abgeschlossen wurden. Entsprechend notiert die Spitzenmiete zum Vorquartal stabil bei 47,50 Euro pro Quadratmeter, im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies dennoch ein Plus von 6 Prozent.

Die Angebotsmieten sind insbesondere im Bestand seit einigen Quartalen rückläufig. Das spiegelt sich nun auch im leichten Rückgang der Durchschnittsmiete wider. Diese sinkt um 10 Cent im Vergleich zum Vorquartal auf 27,00 Euro pro Quadratmeter (-6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr). Die Mietpreisreduzierungen treffen vor allem den unsanierten Bestand in weniger gut angebundenen Mikrolagen. In den kommenden Quartalen ist mit weiteren, wenn auch leichten, Rückgängen zu rechnen.

Zunahme des Leerstandes verliert an Schwung

Der Anstieg der Leerstandsquote hat sich auch im zweiten Quartal 2025 fortgesetzt, wenngleich mit gebremster Dynamik. Zum Ende des ersten Halbjahres standen in Berlin rund 1,86 Millionen Quadratmeter Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung bereit. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 7,8 Prozent, was einem Zuwachs von 10 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal und 100 Basispunkten gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Ohne die am Markt angebotenen Untermietflächen liegt die Leerstandsquote bei 7,1 Prozent. Der Anteil der Untermietflächen am Gesamtleerstand ist dabei rückläufig.

Verhaltener Ausblick für die zweite Jahreshälfte 2025

„Auf dem Berliner Büromarkt bleiben die Trends der vergangenen Monate bestehen. Der ausgeprägte Mietermarkt hält an, weshalb Eigentümer zunehmend mit Incentives um potenzielle Mieter werben. Angesichts des weiter steigenden Angebotsüberhangs wird die Spitzenmiete nur noch moderat zulegen, während die Durchschnittsmiete vor allem wegen Preisreduktionen im unsanierten Bestand weiter leicht sinken wird. Der durch weniger und kleinere Großgesuche geschrumpfte Markt wird sich voraussichtlich bei einem Flächenumsatz von 500.000 bis 550.000 Quadratmetern am Jahresende 2025 einpendeln. Umso entscheidender in der aktuellen Marktphase sind gut angebundene Mikrolagen und hochwertige, ESG-konforme Flächen. Diese müssen jedoch preislich attraktiv bleiben, um Mieter zu Umzugsentscheidungen zu bewegen“, erklärt Christian Leska, Head of Office Letting bei Colliers in Berlin, abschließend.

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