Belebung auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hält auch im vierten Quartal an

• Starkes zweites Halbjahr beflügelt Flächenumsatz durch großvolumige Abschlüsse
• Logistikdienstleister lösen Handelsunternehmen als stärkste Nutzergruppe ab
• Vier der TOP-8-Standorte erzielten Spitzenmieten von über 8 Euro/Quadratmeter

Frankfurt, 16. Januar 2024 – Die deutschen TOP-8-Industrie- und Logistikimmobilienmärkte generierten laut Colliers zum Ende des Jahres 2023 einen Flächenumsatz von rund 2,2 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einem Rückgang von 33 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde um rund 29 Prozent verfehlt.

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Die Belebung der Nachfrage auf dem Industrie- und Logistikimmobilienmarkt, die wir bereits im dritten Quartal beobachten konnten, hat sich auch im vierten Quartal fortgesetzt. In der zweiten Jahreshälfte konnten vermehrt Abschlüsse im großvolumigen Segment beobachtet werden. Die wirtschaftliche Situation gepaart mit einem veränderten Konsumverhalten führte dazu, dass in der ersten Jahreshälfte eine Vielzahl von Untermietflächen auf den Markt kamen. Insbesondere E-Commerce Unternehmen mussten ihre Expansionspläne anpassen und Flächen abgeben, die jedoch schnell vom Markt absorbiert wurden. Aufgrund der leichten Rezession ist es zudem für Industrieunternehmen und Kontraktlogistiker schwierig, ihren Flächenbedarf richtig einzuschätzen. Demgegenüber stehen jedoch weiterhin sehr niedrige Leerstandsquoten und ein Unterangebot an Flächen in vielen Bereichen. Diese Faktoren wirken sich negativ auf den Flächenumsatz aus.“

Großvolumige Abschlüsse im zweiten Halbjahr stärken den Flächenumsatz

Den höchsten Flächenumsatz verzeichnete die Logistikregion Frankfurt mit 435.400 Quadratmetern. Mit einem Plus von 9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr ist Frankfurt damit der einzige TOP-8-Standort, der ein positives Umsatzwachstum verzeichnen konnte. Dies ist vor allem auf einige Untervermietungen aus der ersten Jahreshälfte in der Region zurückzuführen, die für rund 13 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich waren. Nach Frankfurt verzeichnete Berlin mit rund 362.000 Quadratmetern (- 52 Prozent) den zweithöchsten Flächenumsatz, gefolgt von Hamburg mit 306.400 Quadratmetern (- 41 Prozent). Dahinter folgen Leipzig mit 274.200 Quadratmetern (- 37 Prozent), Düsseldorf mit 235.100 Quadratmetern (- 4 Prozent) und Stuttgart mit 207.700 Quadratmetern (- 38 Prozent). Schlusslichter waren Köln mit 177.400 Quadratmetern (- 42 Prozent) und München mit 150.900 Quadratmetern (- 26 Prozent).

Der Fokus der Nutzer lag 2023 vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse entfielen auf dieses Segment, das jedoch nur für 21 Prozent des Flächenumsatzes verantwortlich war. Im vierten Quartal konnten wieder einige großvolumige Abschlüsse registriert werden, sodass insgesamt 9 Prozent der Abschlüsse über 10.000 Quadratmetern getätigt wurden, von denen zwei Drittel sogar über 20.000 Quadratmetern lagen.

Roy ergänzt: „In der ersten Jahreshälfte fanden lediglich 13 Prozent aller Abschlüsse über 10.000 Quadratmetern in Objekten statt, die zum Zeitpunkt der Vermietung noch nicht fertiggestellt waren. In der zweiten Jahreshälfte hingegen konnten wir wieder mehr Abschlüsse in Neubauentwicklungen registrieren. Vorvermietungen waren dabei für rund ein Viertel dieser Abschlüsse verantwortlich. Dies indiziert, dass die Nachfrage weiterhin vorhanden ist.“

Die größte Vermietung im Jahr 2023, sowohl innerhalb der TOP-8-Standorte als auch bezogen auf den gesamten Markt, fand in der Logistikregion Leipzig statt, wo ein Unternehmen aus dem Automotive-Bereich eine 80.000 Quadratmeter große Logistikhalle anmietete. Der größte Vermietungsabschluss des vierten Quartals war gleichzeitig der drittgrößte des Jahres 2023 und fand in der Logistikregion Köln statt. Im Teilmarkt Frechen mietete ein Handelsunternehmen eine rund 34.300 Quadratmeter große Bestandshalle an. Bemerkenswert ist zudem, dass der größte Eigennutzerabschluss in der Logistikregion Stuttgart stattgefunden hat, die in der Vergangenheit die niedrigste Eigennutzerquote aufgrund des vorherrschenden Flächenmangels verzeichnet hatte. Dort erweitert Breuninger seine Bestandshalle um 40.000 Quadratmeter.

Waren in der Vergangenheit vor allem Handelsunternehmen die stärkste Nutzergruppe, wurden diese 2023 von den Logistikdienstleistern mit einem Anteil von 33 Prozent am gesamten Flächenumsatz abgelöst. Dicht gefolgt von Unternehmen aus dem produzierenden Gewerbe mit 28 Prozent. Handelsunternehmen machten Ende des Jahres rund 28 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus.

Nicolas Roy: „Das Jahr 2023 war von einer Nachfrageverschiebung geprägt. Handelsunternehmen waren zögerlich und haben teils sogar Flächen an den Markt zurückgegeben. Lag ihr Anteil im ersten Quartal noch bei 38 Prozent, waren es Ende 2023 nur noch 26 Prozent. Insgesamt sehen wir jedoch einen gesunden Nachfragemix am Markt sowie eine ungebrochene Nachfrage nach Logistikimmobilien. Insbesondere Nutzer aus dem Energiesektor und Automotive-Bereich fragen verstärkt Flächen für die Lagerung von Batterien nach.“

Mieten erreichen neue Rekordwerte

Die TOP-8-Logistikregionen verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr ein durchschnittliches Mietwachstum von 9 Prozent bei der Spitzen- und 12 Prozent bei der Durchschnittsmiete. Dies zeigt, dass vor allem die Bestandsmieten aufgrund der vorherrschenden Flächenknappheit in den TOP-8-Regionen weiter unter Aufwärtsdruck stehen. Die höchste Spitzenmiete weist weiterhin München mit 9,30 Euro/Quadratmeter (+ 9 Prozent) auf, gefolgt von Stuttgart mit 8,30 Euro/Quadratmeter (+ 6 Prozent). Mit Frankfurt und Hamburg haben zwei weitere Standorte die 8-Euro-Marke bei der Spitzenmiete erreicht. Hamburg weist mit 16 Prozent sogar das höchste Mietwachstum innerhalb der TOP-8-Regionen auf. Frankfurt verzeichnete ein Mietwachstum von 7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Berlin und Düsseldorf liegen die Spitzenmieten mit 7,90 Euro/Quadratmeter nur knapp unter der 8-Euro-Marke und verzeichneten ein Wachstum von 3 Prozent bzw. 10 Prozent. Köln erzielte zum Jahresende eine Spitzenmiete von 7,70 Euro/Quadratmeter (+ 10 Prozent). Leipzig bildet mit 5,80 Euro/Quadratmeter (+ 14 Prozent) weiterhin das Schlusslicht.

„Wir erwarten, dass niedrige Leerstandsquoten, ein weiterhin überschaubares Angebot und eine insgesamt rückläufige Anzahl von Neubauprojekten den Aufwärtsdruck auf die Mieten weiter stützen werden. Allerdings gehen wir davon aus, dass sich das Mietwachstum in der zweiten Jahreshälfte verlangsamen wird. Darüber hinaus sehen wir, dass immer mehr Nutzer aufgrund der Flächenknappheit ins Umland ausweichen, was zu neuen Mietwachstumspotentialen in peripheren Lagen führt. Wir blicken positiv ins neue Jahr und gehen davon aus, dass sich die Marktbelebung fortsetzen wird“, so Nicolas Roy abschließend.

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