Definition: Was ist die Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete ist der Betrag, der ausschließlich für die Nutzung einer Wohnung, eines Hauses oder einer Gewerbeimmobilie bzw. eines Büros gezahlt wird. Betriebs- oder Nebenkosten sind in der Nettokaltmiete nicht eingerechnet, man nennt sie deshalb auch „Entgelt der Gebrauchsüberlassung“ oder Grundmiete. Mieter überweisen die Nettokaltmiete in der Regel direkt an den Vermieter, der diese dann einbehält.
Im Gegensatz zur Nettokaltmiete werden bei der Bruttokaltmiete auch kalte Betriebskosten, also verbrauchsunabhängige Nebenkosten wie z.B. Kosten für Abwasser, Schornsteinfeger oder Müllabfuhr etc. eingerechnet.
Bei der Warmmiete werden die verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie z.B. Warmwasser und Heizung inkludiert. Auch etwaige Zuschläge für Untermiete oder Möblierung sind in der Nettokaltmiete nicht mitberücksichtigt.
Die Nominalmiete unterscheidet sich insofern von der Nettokaltmiete, als dass sie den Grundbetrag der Miete ohne Incentives (wie z.B. Rabatte oder Vergünstigungen) und lokale Steuern bezeichnet.
Nettokaltmiete berechnen: Mietspiegel, Mietpreisbremse und andere Faktoren
Grundsätzlich kann ein Vermieter die Nettokaltmiete nach eigenem Ermessen festlegen. Es ist allerdings üblich, sich bei der Errechnung an Alter, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie, sowie am ortsabhängigen Mietspiegel zu orientieren. Dieser nimmt die Nettokaltmiete als Basiswert und gibt Aufschluss über die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mietspiegel wird pro Quadratmeter angegeben, dementsprechend rechnet man einfach den jeweiligen Betrag des örtlichen Mietspiegels mal der Quadratmeteranzahl der Immobilie.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Anders als beim Mietspiegel, der zur freiwilligen Orientierung dient, müssen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze bei der Festlegung der Nettokaltmiete auf jeden Fall berücksichtigt werden.
Während die Mietpreisbremse Preiserhöhungen bei neuen Verträgen begrenzt, gilt die Kappungsgrenze für bereits bestehende Mietverhältnisse. Sie regelt, dass die Miete einer Immobilie um maximal 20 % innerhalb von drei Jahren steigen darf. Diese Reglungen zur Begrenzung der Nettokaltmiete gelten allerdings nur für Wohnimmobilien – es gibt keine Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze für Gewerbeimmobilien und Büros.
Wo finde ich die Nettokaltmiete?
Die Nettokaltmiete – also die Grundmiete pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ohne jegliche Betriebskosten – ist im Grunde ein sehr abstrakter Wert und vor allem für Vermietende interessant.
In allen seit dem 01.09.2001 geschlossenen Mietverträgen muss die Nettokaltmiete gesondert ausgewiesen werden. Der Mieter hat also einen Anspruch auf eine Aufschlüsselung der einzelnen Kosten. Eine Mieterhöhung darf rechtlich gesehen nur auf der Grundlage der Nettokaltmiete geschehen – nicht auf Basis der Bruttokaltmiete.
Was hat die Nettokaltmiete mit der Grundsteuer zu tun?
Um die Grundsteuer für ein Mietobjekt festzulegen, wird laut Bundesmodell zunächst der Rohertrag berechnet. Der Rohertrag basiert auf der vom Gesetzgeber vorgegebenen Nettokaltmiete – je nach Lage und Mietniveaustufe der Immobilie ist ein pauschaler Abschlag bzw. Zuschlag zur Nettokaltmiete vorgesehen.