CITY SURVEY
Büro- und Investmentmärkte
im Überblick
2018/2019
Der Boom geht in die Verlängerung
Mit 2018 ist eines der dynamischsten Jahre am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien zu Ende gegangen. So hat der Investmentmarkt während seines nun schon Jahre dauernden Höhenfluges, mit einem auf Hochtouren laufenden Vermietungsmarkt als Triebwerk, beim Transaktionsvolumen die Schallmauer von 60 Mrd. € durchbrochen.
Mehr Dynamik geht kaum, die Märkte laufen am Limit – und zwar im positiven Sinn. Die Kapazitäten am Immobilienmarkt sind voll ausgelastet. Das Angebot von Miet- und Kaufobjekten ist nicht erst 2018 knappes Gut geworden und bestimmt maßgeblich das Marktgeschehen – zum Teil begrenzt es selbiges auch schon, wie in einzelnen Bürohochburgen oder etablierten Logistikregionen festzustellen ist.
Positiv an dieser Marktlage ist, dass der Nachfrageüberhang diese außerordentliche Marktaktivität schafft – noch dazu eine, die nicht von blindem Kaufaktionismus vorheriger Boomphasen geprägt ist. Produktqualität und Nutzerbonität werden sehr genau von den Investoren geprüft.
Dieses hohe Risikobewusstsein lässt sich derzeit besonders gut bei der Sondierung von Einzelhandelsimmobilien feststellen. Knappheit an gefragtem Produkt ist somit auch ein wichtiger Impulsgeber für Produktverbesserung und Effizienzsteigerung: Restrukturierungen von Shoppingcentern oder die Marktdurchdringung von Co-Working-Konzepten sind sichtbare Zeichen dieses Prozesses.
So freut es mich sehr, dass wir in dieser Marktlage so vielen Kunden 2018 zur Seite stehen konnten und diese Colliers als den internationalen Immobilienberater mit der exzeptionellen Nähe zum Markt ausgewählt haben. Die zukünftige Entwicklung des Marktes sehe ich weiterhin positiv – angesichts der nachhaltigen, robusten Rahmenbedingungen, die aus dem Markt selber kommen und trotz der schwerwiegenden exogenen Risiken für die konjunkturelle Entwicklung, wie ein harter Brexit, eine weitere Verschärfung des Handelskonflikts oder die erneut zunehmende Staatsverschuldung innerhalb der Eurozone. Deutschland wird in diesem Umfeld weiter ganz oben auf der Liste der Investoren und Unternehmen stehen.
DEUTSCHLAND GESAMTMARKT
Bürovermietung
Der deutsche Bürovermietungsmarkt zeigte sich sehr robust. Nach dem Vorjahresrekord wurde in den sieben deutschen Bürozentren 2018 erneut ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz von 3,8 Mio. m² erzielt. Auch wenn keine neuen Rekorde fielen, ist das Ergebnis immer noch das drittbeste seit der Jahrtausendwende. Der 10-Jahresdurchschnitt konnte um 17 % übertroffen werden.
Spitzenreiter München zählte einen Flächenumsatz von rund 979.300 m² und konnte damit nahtlos an das Vorjahresergebnis von über 984.000 m² anknüpfen. Berlin erzielte mit 791.000 m² abermals ein Top-Ergebnis, welches 18 % über dem 10-jährigen Durchschnitt lag. Sich verknappende Flächenreserven sowie das Fehlen sehr großvolumiger Abschlüsse verhinderten jedoch ein Anknüpfen an den Vorjahresrekord. Fehlende Großdeals beeinflussten auch das Frankfurter Ergebnis, die erzielten 618.000 m² liegen trotzdem 30 % über dem 10-jährigen Durchschnitt.
Hamburg hielt sich mit 564.000 m² stabil auf Platz vier. Auch hier dominierten Abschlüsse in der mittleren Größenkategorie von 1.000 bis 5.000 m² das Bild. Düsseldorf konnte als einzige Stadt eine Steigerung des Flächenumsatzes verzeichnen und zählte 338.000 m² – dazu verhalfen ein Großabschluss eines Beratungsunternehmens sowie eine breit gestreute Nachfrage.
In Köln sowie in Stuttgart machte sich ein Angebotsmangel im Bestand deutlich bemerkbar. Die Domstadt lag mit 290.000 m² knapp unter Vorjahresniveau, in Stuttgart begrenzte ein sich im Jahresverlauf zuspitzender Flächenmangel das Ergebnis auf 216.100 m². Die hohe Nachfrage nach Büroflächen kann hier bei weitem nicht ausreichend bedient werden.
Mieten
Die Mieten sind angesichts der anhaltend hohen Nachfrage und sinkender Leerstände weiter gestiegen. In Berlin steigerte sich die Spitzenmiete kräftig und notierte zum Jahresende bei 35,10 €/m². Frankfurt und München liegen jedoch nach wie vor mit 42,00 €/m² sowie 36,00 €/m² vorn. Insgesamt wuchsen die Spitzenmieten langsamer als im Vorjahr, hier macht sich ein Mangel an Top-Objekten bemerkbar, in denen diese aufgerufen werden könnten.
Im Gegenzug zogen die Durchschnittsmieten deutlich stärker an. In Berlin setzte sich die sehr dynamische Entwicklung fort (+ 13 %), mit 21,70 €/m² konnte unter allen sieben Bürohochburgen das höchste durchschnittliche Mietniveau erreicht werden. Damit wurde Frankfurt überholt, wo die Durchschnittsmieten leicht auf 20,30 €/m² anstiegen.
Angebot und Leerstand
Die anhaltend hohe Büroflächennachfrage ließ die Leerstände in den TOP 7 auf unter 3 Mio. m² schrumpfen. 2,9 Mio. m² Leerstand bedeuten eine Leerstandsquote von 3,1 % und somit einen Rückgang um 100 Basispunkte binnen 12 Monaten.
Den höchsten Leerstand verzeichnet zwar weiterhin Frankfurt, jedoch wurden die leerstehenden Büroflächen binnen Jahresfrist um über 320.000 m² und 280 Basispunkte reduziert. Der Leerstand in der Mainmetropole lag zum Jahresende bei 783.800 m² bzw. 6,8 %. Düsseldorf folgt mit einer Leerstandsquote von 6,4 Prozent.
In der bayerischen Landeshauptstadt sank der Leerstand um fast ein Viertel auf 410.600 m², die Leerstandsquote fiel auf 1,8 %. Die Hansestadt zählte einen Leerstand von 488.000 m² bei einer Leerstandsquote von 3,6 %. Auch in der Bundeshauptstadt hat sich der Flächenmangel weiter verschärft. In Berlin waren zum Jahresende nur 304.500 m² verfügbar, das entsprach der deutschlandweit niedrigsten Leerstandsquote von 1,5 %. Die für Fluktuationsreserven notwendigen fünf Prozent werden auch in Köln und Stuttgart schon lange unterschritten.
In der Domstadt reduzierte sich der Leerstand auf 220.000 m², die Quote sank um 120 Basispunkte auf 2,8 %. Die Schwabenmetropole notierte zum Jahresabschluss bei 2,3 % und 185.400 m². Die Angebotsausweitung zieht spürbar an, 2019 und 2020 werden in den TOP 7 fast 3,3 Mio. m² Neubauflächen fertiggestellt. Gemessen am Nachfrageüberhang wächst die Projektpipeline aber weiterhin nur moderat, zudem sind bereits fast zwei Drittel dieser Flächen vorvermietet. Eine wesentliche Entspannung ist daher weiterhin nicht zu erwarten.
Die soliden volkswirtschaftlichen Aussichten lassen für 2019 ein leicht abgeschwächtes, aber weiterhin sehr robustes Wachstum in Deutschland und Europa erwarten. Die Unternehmensinvestitionen in Deutschland werden dank der stabilen Rahmenbedingungen und der guten Binnenkonjunktur hoch bleiben, weshalb Büroflächen auch im kommenden Jahr weiterhin stark nachgefragt sein werden. Die knapper werdenden Flächenreserven werden hingegen trotz einer zunehmenden Angebotsausweitung eine Herausforderung bleiben. Angesichts der weiterhin hohen Nachfrage wird für 2019 erneut ein starker Flächenumsatz von bis zu 3,5 Mio. m² erwartet.
Jetzt alles erfahren!
Downloaden Sie den gesamten City Survey 2018/2019 kostenlos und erhalten Sie alle Informationen zum deutschen Bürovermietungsmarkt, sowie zu den Investmentmärkten für Büro, Einzelhandel, Industrie & Logistik und Hotel. Darüber hinaus erhalten Sie im City Survey alle ausführlichen Marktberichte für Bürovermietung und Investment der Top7-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.