Kai-Alexander Krummel
Managing Director & Co-Head of Residential Investment | Germany
[email protected]Steuerliche Vorteile bei Wohninvestments nutzen
Gemeinsam mit unserem Kooperationspartner HauckSchuchardt, einer der renommiertesten Kanzleien für Immobiliensteuerrecht, haben wir eine neue Fassung unseres Wegweisers für steuerrechtliche Fragen rund um eine Anlageimmobilie entwickelt. Im Wegweiser zeigen wir auch auf, wie steuerrechtliche Vorteile genutzt werden können, wenn man als Investor die entsprechende Fachberatung an seiner Seite hat. Das Update für 2022 geht unter anderem auf den Steuerbonus für energetische Baumaßnahmen ein und beleuchtet die wichtigsten Aspekte rund um eine Immobilienverwaltungs-GmbH, die auch als „Immobilienholding“ bekannt ist.
Steuerbonus für energetische Baumaßnahmen
Seit dem 1.1.2020 fördert der Staat energetische Baumaßnahmen an selbst genutzten eigenen Wohngebäuden mit einem Steuerbonus. Voraussetzung hierfür ist, dass das Gebäude bei Durchführung der Baumaßnahme älter als zehn Jahre ist. Arbeiten an Mietobjekten sind nicht förderfähig, da Sie das Objekt im jeweiligen Kalenderjahr ausschließlich selbst bewohnen müssen. Der Selbstnutzung gleichgestellt sind lediglich Fälle, in denen Teile des selbst genutzten Wohnraums unentgeltlich an Dritte überlassen werden.
Vom Bonus erfasst werden folgende Baumaßnahmen:
- die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken
- die Erneuerung von Fenstern, Außentüren und Heizungsanlagen
- die Erneuerung/ der Einbau einer Lüftungsanlage
- der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
- die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind
Wenn Sie energetische Baumaßnahmen planen, sollten Sie bereits im Vorhinein auch daran denken, Ihren Steuerberater einzubeziehen. Die formellen Hürden zur Erlangung des Steuerbonus sind nämlich hoch und an bestimmte Bescheinigungen geknüpft, die Sie nach Abschluss der Baumaßnahme vorlegen müssen.
Vorteile einer Immobilienverwaltungs-GmbH
Eine interessante Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, bietet die Gründung einer Immobilien-GmbH. Hierbei wird die Immobilie nicht durch Sie, sondern durch eine von Ihnen gegründete GmbH erworben. Dadurch ergeben sich auf verschiedenen Ebenen steuerliche Vorteile: Erstens unterliegt die GmbH nur der Körperschaftsteuer und nicht der Einkommensteuer.
Zweitens fällt die Gewerbesteuer bei einer Immobilien- GmbH dann nicht an, wenn diese eine ausschließlich vermögensverwaltende bzw. grundvermögenverwaltende Tätigkeit ausübt. Um sicherzustellen, dass keine Gewerbesteuer gezahlt werden muss, sollte ein Steuerberater konsultiert werden.
Wichtig zu wissen ist auch, dass Sie bei einer Immobilien-GmbH bei der Veräußerung der Immobilie die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht in Anspruch nehmen können. Anders als im Privatvermögen ist der Verkauf der Immobilie in der Immobilien-GmbH grundsätzlich immer vollumfänglich körperschaftsteuerpflichtig.
Steuerlich ist die Einschaltung einer Immobilien-GmbH nur dann vorteilhaft, wenn Sie nicht planen, Gewinne an sich auszuschütten, sondern die Gewinne zur Reinvestition in der Gesellschaft bleiben. Der Rat eines Steuerberaters ist auch bei der Gründung und Verwaltung einer Immobilien-GmbH bares Geld wert.
