Immobilien-Investment in B- und C-Städten
Im Interview: Michael R. Baumann, Director Capital Markets
Herr Baumann, Colliers hat Anfang des Jahres seine Dienstleistungen im Bereich Investment mit dem Service „Office Investment B/C Cities“ erweitert. Sie leiten diese neue Dienstleistung. Warum diese Erweiterung?
Die Erweiterung „Office Investment B/C Cities“ stellt eine logische und konsequente Entwicklung im Zuge unserer generellen Expansionspläne für Colliers dar. Wir sind bereits seit Jahren in den B- und C-Märkten aktiv und haben diesen Bereich jetzt mit einer klaren Struktur und Strategie versehen. So können wir unseren Geschäftspartnern diesen Service als eigenständige Dienstleistung anbieten und runden damit unser Portfolio ab.
Die Top 7 Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart genießen das Hauptaugenmerk am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland. Aber was genau zeichnet eine B- oder C-Stadt aus?
Die B- und C-Städte stellen einen Markt dar, in dem es eine Vielzahl an sehr guten und attraktiven Investments gibt. Diese Standorte sind noch immer nicht in den Suchprofilen vieler Investoren gelistet. Da es mittlerweile zahlreiche und aussagekräftige Erfahrungswerte von Transaktionen in den Märkten außerhalb der Top 7 gibt und diese Informationen aufgrund der angehenden Digitalisierung auch transparent gemacht werden, nehmen Investoren die B- und C-Städte nun verstärkt in ihr Anforderungsprofil auf.
Sie sind bereits seit 2005 bei Colliers in München im Investmentbereich als Director tätig. Wie kam es dazu, dass Sie sich mit Investments außerhalb des Standorts München beschäftigt haben?
Ursprünglich war ich im internationalen Investment tätig. Von Europa über den mittleren Osten bis nach Asien habe ich deutsche und ausländische Investoren beraten. Im Zuge der Finanzkrise 2008 haben sich Anleger und folglich Investment-Dienstleistungen wieder auf die stabileren und transparenteren Heimatmärkte fokussiert. Seit dieser Entwicklung habe ich meine Beratertätigkeit auf deutsche Standorte außerhalb der Top 7 gelenkt und bin inzwischen seit 10 Jahren in B- und C-Städten aktiv.
Sie sagen, dass die Standorte neben den Top 7 wie „weiße Schatten“ sind. Wie können wir diese Bezeichnung verstehen?
Die Bezeichnung habe ich daher abgeleitet, dass sich diese Standorte im Schatten der Top 7 bewegen und bei vielen Investoren immer noch „weiße Punkte“ in den Landkarten der Anforderungsprofile darstellen. Auch wenn am Markt mittlerweile vermehrt über B- und C-Städte gesprochen wird, bedarf es noch viel Arbeit, diese Standorte wirklich „en vogue“ zu machen und auf die Agenda der Investoren zu bekommen.
Wie wollen Sie Transparenz in die B- und C-Städte bringen?
Die Markttransparenz ist eine der großen Herausforderungen, die diese Standorte mit sich bringen. Wir werden unser Research dort stärker ausbauen. Damit einhergehend ist die Digitalisierung der größte Beschleuniger für Transparenz. Blickt man 10 Jahre zurück, hat sich in unseren Märkten hinsichtlich der Transparenz bereits sehr viel getan. Die Entwicklung der digitalen Transformation verläuft nicht linear, sondern exponentiell. Daher werden wir auch in B- und C-Städten in den kommenden Jahren eine starke und rasche Zunahme der Markttransparenz erleben.
Für welche Investoren sind diese Standorte am interessantesten und wieso?
Hier gibt es keine Ausnahmen. Die B- und C-Städte sind aufgrund ihrer Diversifizierung für alle Investoren interessant. Profitieren werden aus meiner Sicht vor allem ausländische Investoren, für die diese Märkte aktuell noch zu intransparent sind. Steigt die Transparenz, sinkt zu gleicher Zeit auch die Hemmschwelle in diese Märkte zu investieren. Aber auch Investoren, deren Risikoprofil sich im Value-Add bis opportunistischen Bereich bewegt, möchten wir unser intensives lokales Know-how anbieten, um ihnen ein möglichst risikotransparentes und nachhaltiges Investment zu ermöglichen.
Gibt es Ihrer Meinung nach noch echte „Geheimtipps“ auf der deutschen Landkarte?
Für Investoren, die bereits seit Jahren in diesen Märkten aktiv sind, gibt es wenige bis keine Geheimtipps mehr. Allerdings hat diese Investorengruppe bereits vor Jahren auf einer ganz anderen und günstigeren Preisbasis eingekauft. Damit sind die B- und C-Märkte für sie nun gefühlt teurer geworden. Dies wiederum kann eine Chance für Investoren sein, die aktuell in diese Märkte einsteigen – welche im Vergleich zu den Top-7-Märkten nach wie vor günstiger sind. Darüber hinaus ist das Risiko in B- und C-Städten überschaubar. Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit der Marktverknappung und damit einer weiteren Preissteigerung. Natürlich immer unter der Voraussetzung, dass es keine exogenen Schocks in den Märkten gibt und dass auch die potenzielle Zinssteigerung schleichend und nicht etwa sprunghaft ausfällt.
