Die Logistik kommt in die Stadt

Welche Immobilien die City-Logistik braucht

Paketdienstleister wie DHL, Hermes und Co. sind dank des boomenden Onlinehandels in Deutschland täglich mit einer Vielzahl von Transportern in unseren Städten unterwegs, um die Flut von Paketen an die Haushalte verteilen zu können. Innerhalb von zehn Jahren hat sich der Umsatz des Onlinehandels verfünffacht. Mittlerweile sind etwa 3,4 Milliarden Paketsendungen jährlich im Umlauf – Tendenz steigend! Laut Bundesverband für Paket und Expresslogistik (BIEK) wird bis 2021 ein Anstieg auf 4,15 Milliarden Sendungen erwartet. Schnellere und flexiblere Lieferkonzepte erfordern die Nähe zum Endkunden, um die versprochenen, immer kürzer werdenden Lieferzeiten der Händler garantieren zu können. Die Logistik muss also in die Städte!

Da die räumliche Nähe zum Kunden immer mehr zu einem entscheidenden Wettbewerbsfaktor wird, hat die Nachfrage nach innerstädtischen Lager- und Verteilzentren in den vergangenen Jahren rasant zugenommen. In der Praxis erweist sich die Umsetzung jedoch häufig als schwierig. Es fehlt in den Metropolen Deutschlands schlichtweg an geeigneten Flächen für die City-Logistik. Neben der ohnehin schon geringen Flächenverfügbarkeit in den Stadtgebieten, muss die Logistik im urbanen Raum zusätzlich noch mit anderen Nutzungsarten wie Wohnen und Büro konkurrieren.

Neue Studie stellt unbequeme Fragen

Doch welche Lösungsansätze gibt es für diese Herausforderung? Welche Anforderungen stellen Nutzer an eine innerstädtische Logistikimmobilie und stimmen diese auch mit den derzeitigen Anforderungen von Projektentwicklern und Investoren überein?

Um diese Fragen beantworten zu können, hat Colliers im Rahmen einer Umfrage über 100 Nutzer, Projektentwickler, Investoren und weitere Akteure aus der Branche befragt. Über die Relevanz der Thematik sind sich alle einig: 84 Prozent der befragten Teilnehmer gaben an, sich bereits mit dem Thema City-Logistik zu beschäftigen oder das Thema auf der 3-Jahres-Agenda zu haben.

Wohin mit Micro-Hubs und Urban Fulfilmentcentern?

Die Ausweisung von Neubauflächen für Logistik in Innenstädten hält knapp 90 Prozent der Befragten für unwahrscheinlich. Vielmehr sehen sie das primäre Ziel der City-Logistik in der Anpassung an bereits bestehende Gebäude. So sehen drei Viertel der Befragten die Lösung in der Umnutzung brachliegender Flächen bzw. nicht umfänglich genutzter Flächen. Ebenfalls drei Viertel der Befragten können sich vorstellen, dass Einzelhändler ihre lokalen Filialen als Lagerfläche für innerstädtische Logistik verwenden werden.

Was muss die City-Logistikimmobilie können?

Die Befragung zeigt auf, dass die Anforderungen der Nutzer und die Anforderungen der Eigentümerseite (Investoren und Projektentwickler) an eine innerstädtische Logistikimmobilie in einigen Fällen voneinander abweichen. Vor allem bei bedeutenden Objektmerkmalen wie der Flächengröße und der Hallenhöhe konnten deutliche Unstimmigkeiten festgestellt werden. So bevorzugen Projektentwickler und Investoren eine niedrige Bauweise der innerstädtischen Logistikimmobilie. Während mehr als die Hälfte der Investoren und Projektentwickler die optimale Deckenhöhe mit 4 bis 6 Meter angaben, sind es bei Nutzern lediglich 35 Prozent. Nutzer sehen eine Deckenhöhe zwischen 6 und 8 Metern als notwendig an.

Auch hinsichtlich der Flächengröße unterscheiden sich die Anforderungen der Marktakteure. Die Mehrheit der Investoren und Projektentwickler sind der Meinung, dass ein Urban Fulfilmentcenter eine optimale Flächengröße bis 3.000 Quadratmeter aufweisen sollte. Nutzer hingegen bevorzugen eine deutlich größere Fläche, die laut Umfrageergebnissen optimalerweise zwischen 5.000 und 10.000 Quadratmeter liegen sollte.

Tschüß, Masterplan! Hallo, Flexibilität!

Die Ergebnisse der Umfrage zeigen unter anderem eines: City-Logistik ist voll im Gange, doch befindet sich die Branche weiterhin in der Findungsphase. Unter den Marktakteuren herrscht noch Abstimmungsbedarf, um die Nachfrageseite mit passenden Immobilienlösungen versorgen zu können.

Hier können Sie die Studie mit allen Ergebnissen kostenlos downloaden.