COVID Impact Special: Finanzierung
Investoren, die über ein hohes Maß an Eigenkapital verfügen und diskretionär handeln können, haben im aktuellen Marktumfeld einen Vorteil. Gleichzeitig haben sich die Banken aber bemerkenswert schnell auf mögliche Corona-Auswirkungen eingestellt und nehmen wieder neue Finanzierungsmöglichkeiten wahr, ohne dabei ihre Portfolios aus den Augen zu verlieren. Das ist ein Kernergebnis des Heuer #digitaltalk Specials zum Thema Finanzierung vom 19. Mai mit den Vertretern führender Banken.
Hohe Eigenkapitaldeckung sichert Spielräume
Der Finanzierungsmarkt ist heute ein anderer als vor der Corona-Krise. Das ist völlig klar. Banken sehen sich gezwungen, die gestiegenen Fundingkosten an ihre Kunden weiterzugeben und Finanzierungsrisiken, beispielsweise bei Projektentwicklungen oder Betreiberimmobilien, anders einzupreisen. Die positive Nachricht für den Markt aber lautet: Gerade in Deutschland gibt es eine Vielzahl von Banken, die auch im schwierigen Umfeld weiter finanzieren können. Das hängt nicht zuletzt mit dem schnellen und besonnen Krisenmanagement der Europäischen Zentralbank zusammen. Zudem eröffnet die hohe Eigenkapitaldeckung der Banken Spielräume und markiert einen großen Unterschied zum Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008.
Der mögliche Trend zur Syndizierung wird zumindest durch einheimische Banken seltener unterstützt, da die Banken in der Corona-Krise eher dazu neigen, ihre bilateralen Kundenbeziehungen zu pflegen, statt das Transaktionsgeschäft anderer Finanzierer durch Underwriting zu unterstützen. Dadurch rücken Club Deals wieder stärker in den Fokus.
Immobilienfinanzierung in Konkurrenz zu anderen Produkten
Die Entwicklung der Finanzierungskosten hängt grundsätzlich stark von der jeweiligen Assetklasse und dem Standort ab. Die Funding-kosten einer Büroimmobilie in Core-Lage sind im Schnitt um rund 20 Basispunkte gestiegen. Bei der Finanzierung von Hotelimmobilien können es auch schon einmal 70 Basispunkte und mehr sein. Aus Bankenperspektive liegt die Verteuerung auch daran, dass Immobilienfinanzierungen in Konkurrenz zu anderen Finanzierungsprodukten stehen und in Folge der Corona-Krise ähnliche Margen erzielen müssen.
Konzentration auf Core gilt nicht für alle
Mit Blick auf das Thema Finanzierung zeichnet sich einmal mehr ab, dass sich der Fokus bei Transaktionen weiter auf Core-Immobilien konzentrieren wird. Ähnlich wie bei den Investoren schafft die aktuelle Situation aber auch für Finanzierer Opportunitäten: Vor allem international agierende Banken mit etwas erhöhter Risikoausrichtung nutzen die Folgewirkungen von Corona, um Finanzierungen in B-Lagen zu übernehmen oder beispielsweise Hotelbetreiber mit Mezzanine-Finanzierungen zu stützen. Dabei rechnen sie mit einem relativ kurzen U und einer absehbaren Rückkehr zum Normalbetrieb.
Gut für die Banken: Investoren halten an ihren Zielen fest
Insgesamt zeigt der Finanzierungsmarkt, dass aktuell bereits eine gewisse Normalität in die Immobilienwirtschaft zurückkehrt, eingeschränkt durch eine erhöhte Vorsicht mit Blick auf die nächsten Monate. Die meisten Banken bereiten sich darauf vor, dass Investoren an ihren Jahreszielen für 2020 weiter festhalten und entsprechend in der zweiten Jahreshälfte wieder Gas geben werden. Wir werden die weitere Entwicklung als Transaktionsberater aktiv mitgestalten und unseren Kunden dabei helfen, ihre Investmentziele auch in diesem volatilen Marktumfeld zu erreichen.
