Büros in Frankfurt: Flächenengpass trotz Bauboom?
Co-Autorin: Laura Müller, Senior Consultant | Research
Angebot und Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt
Beim Blick aus den Türmen im Frankfurter Bankenviertel ist der Bauboom unübersehbar. Die Fertigstellung des „Omniturm“ steht unmittelbar bevor und in direkter Nachbarschaft haben die Arbeiten am „FOUR“, begonnen, dem größten Frankfurter Hochhauprojekt der letzten Jahrzehnte. Als Folge der ungebrochenen Bautätigkeit steigen die Fertigstellungszahlen 2019 und 2020 deutlich an. Den Höchststand des Entwicklungsvolumens markiert dabei das Jahr 2020 mit einem Volumen von rund 270.000 m2.
Tropfen auf den heißen Beton?
Diese Dynamik flacht jedoch voraussichtlich schnell wieder ab und bewirkt keine dauerhafte Veränderung der angespannten Nachfragesituation: In nahezu allen Teilmärkten stehen die Leerstandsreserven stark unter Druck, die kurzfristige Verfügbarkeiten liegen stellenweise unterhalb der 3%-Marke. Die Folge: Die neu entstehenden Flächen sind bereits weit in die Zukunft vermietet. Zum Beispiel wurde schon 2017 ein langfristiger Mietvertrag für 8.500 m2 Fläche des Projektes FOUR unterzeichnet, die erst 2023 bezugsfertig werden. Für 2020 und 2021 liegen die Vorvermietungsquoten bei über 50% der fertiggestellten Fläche. Trotz der intensiven Bautätigkeit kommt damit kurzfristig nur wenig Mietfläche tatsächlich auf den Markt.
Starke Dynamik auch bei Projekten
Die zu erwartende Nachfrage motiviert auch zu spekulativen Projektentwicklungen: Fast die Hälfte der bis 2023 entstehenden rund 830.000 m2 Fläche werden ohne Vorvermietung realisiert – ein Anstieg um rund 20% verglichen mit der Bautätigkeit von 2014 bis 2018. Der Bau dieser spekulativen Projekte konzentriert sich auf das Bankenviertel und klassische Bürozentren: In den drei dynamischsten Teilmärkten CBD, Europaviertel und Airport werden insgesamt mehr als 60% der gesamten Fläche gebaut; im Bankenviertel mit seinen großen Hochhausprojekten entstehen rund 37% des Flächenvolumens.
Nachfrage als Preistreiber bei Neubauten
Die größte Nachfrage kommt von Seiten der in Frankfurt typischen Branchen: Banken, Finanzdienstleister und Beratungsgesellschaften. Und für individuell angepasste Büroflächen sind diese Unternehmen bereit, höhere Mieten zu akzeptieren: Die Durchschnittsmieten lagen 2018 bei fast 26,00 €/m2 – ein Anstieg um 10% im Vergleich zu 2016 und knapp 45% höher als die Mieten für Bestandsgebäude. Durch die aktuelle und prognostizierte Nachfrage, begleitet von einem Anstieg der Mietpreise, gewinnt das Bürosegment derzeit stark an Attraktivität. Das bleibt nicht ohne Wirkung: In den innerstädtischen Teilmärkten mit angespannter Leerstandssituation, wie dem Westend, steigt die Zahl der Revitalisierungen. Damit scheint das Fehlen geeigneter Grundstücke für Büroneubauten auch den Trend zu beenden, Büroobjekte in Wohnraum umzuwidmen – obwohl hier die Nachfrage kaum geringer sein dürfte.
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